SKN | מתחמי ההתחדשות העירונית החדשים ברמת גן ובבת ים מדגישים את התלות הגוברת של ישראל בפיתוח עירוני בצפיפות גבוהה

קידומם של שלושה מתחמי התחדשות עירונית חדשים ברמת גן ובבת ים ממחיש את ההסתמכות ההולכת וגוברת של ישראל על פיתוח עירוני בצפיפות גבוהה כפתרון למחסור בדיור ולהתיישנות התשתיות למגורים. בעוד שפרויקטים רחבי היקף של פינוי-בינוי ממשיכים להתרחב ברחבי גוש דן, עלויות המימון הגבוהות, התייקרות הבנייה והעומס על התשתיות מגבירים את הלחץ על הכדאיות הכלכלית ארוכת הטווח של ההתחדשות העירונית. במקביל, הפרויקטים מדגישים כיצד שוק הדיור הישראלי הופך בהדרגה למבוסס יותר על בנייה לגובה וצפיפות גבוהה, כאשר רמת הנגישות לדיור מושפעת לא רק ממחירי הדירות אלא גם מעלויות התחזוקה וההחזקה השוטפות.

ועדות התכנון האזוריות בוחנות שלושה פרויקטים משמעותיים של התחדשות עירונית ברמת גן ובבת ים כחלק מהתרחבות אסטרטגיית הפיתוח העירוני בישראל. הפרויקטים נועדו להחליף מבני מגורים ישנים במתחמי מגורים גדולים וצפופים יותר, במטרה להגדיל את היצע הדיור באזורים הסובלים ממחסור מתמשך בדירות. עם זאת, היקפם ההולך וגדל של הפרויקטים מעלה שאלות כלכליות מהותיות בנוגע לנגישות לדיור, יכולת הקליטה של התשתיות ועלויות ההחזקה ארוכות הטווח.

ההנחה הציבורית

ההנחה הרווחת היא שפרויקטים של התחדשות עירונית משפרים את הנגישות לדיור באמצעות הגדלת היצע הדירות באזורי ביקוש גבוהים. במסגרת תפיסה זו, החלפת מבנים ישנים וצפיפות נמוכה במגדלי מגורים גדולים נתפסת כפתרון יעיל למחסור הדיור ארוך השנים בישראל.

גישה זו מניחה כי הגדלת מספר יחידות הדיור משפרת באופן טבעי את הנגישות לשוק, וכי פרויקטי ההתחדשות נותרים בני קיימא מבחינה פיננסית גם בסביבה של עלויות בנייה ומימון גבוהות יותר.

הפירוק הכלכלי

רמת הנגישות לדיור במרכז הארץ נותרת מוגבלת במיוחד. באזורים רבים סביב תל אביב, היחס בין מחירי הדירות להכנסה השנתית של משקי הבית ממשיך לעבור את רף פי 10, בעוד שריביות המשכנתאות גבוהות משמעותית בהשוואה לתקופת הריבית האפסית שתמכה בגל ההתחדשות העירונית הקודם.

עלויות המימון הגבוהות הגדילו באופן משמעותי את ההחזרים החודשיים של משקי הבית, ובמקביל העלו את עלות ההון של יזמים המנהלים פרויקטים ארוכי טווח. פרויקטים של פינוי-בינוי רגישים במיוחד לתנאי המימון, משום שהם כוללים עלויות הריסה, פינוי דיירים, שילוב תשתיות ותהליכי אישור ממושכים.

גם עלויות הבנייה ממשיכות לעלות בשל מחסור בכוח אדם, התייקרות חומרי הגלם, דרישות הנדסיות מחמירות ורגולציה מחייבת. באזורים צפופים כמו רמת גן ובת ים, הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים נשענת יותר ויותר על הגדלת זכויות הבנייה והצפיפות כדי לקזז את העלויות המאמירות.

המיסוי והדרישות המוניציפליות מוסיפים שכבת מורכבות נוספת. היטלי פיתוח, עלויות תכנון, שדרוגי תחבורה והרחבת שירותים ציבוריים מגדילים את נטל העלויות הכולל של הפרויקטים. גם עלות האלטרנטיבה משפיעה על התנהגות היזמים, כאשר חברות מפנות הון בעיקר לפרויקטים בעלי פוטנציאל מכירה גבוה ועמידות טובה יותר למחזורי שוק.

פילוח השוק: מרכז החוף מול הפריפריה, מגדלים מול בנייה נמוכה ותיקה

רמת גן ובת ים נהנות ממיקום אסטרטגי לאורך רצועת החוף המרכזית של ישראל, בזכות נגישות תחבורתית, קרבה למוקדי תעסוקה וקשר ישיר לתל אביב. הביקושים באזורים אלו נותרים חזקים מבנית ביחס לערי הפריפריה, מה שממשיך לתמוך בפעילות ההתחדשות העירונית גם בתנאי מימון הדוקים יותר.

עם זאת, ריכוז הפרויקטים במרכז הארץ מעמיק את פערי המחירים בין ערי החוף לבין אזורי הפריפריה. ערים מרוחקות יותר עשויות להציע מחירי דיור נמוכים משמעותית, אך ריכוז תעסוקה נמוך יותר ונגישות תחבורתית מוגבלת ממשיכים לפגוע ביציבות הביקושים.

גם סוג הנכס הפך לגורם מרכזי. מרבית פרויקטי ההתחדשות העירונית מתמקדים כיום בבנייה לגובה, משום שהצפיפות היא תנאי מרכזי לשמירה על רווחיות כלכלית. עם זאת, מגדלי מגורים צפופים יוצרים עלויות תחזוקה שוטפות הקשורות למעליות, מערכות אבטחה, תשתיות משותפות, קרנות תחזוקה וניהול מבנים.

מבנים ישנים ונמוכים נשאו לעיתים עלויות תחזוקה נמוכות יותר, גם אם איכות התשתיות הייתה פחותה. לכן, ההתחדשות העירונית עשויה להפחית סיכונים פיזיים ותשתיתיים, אך במקביל להגדיל את ההוצאות החודשיות הקבועות של הדיירים.

התמונה שמאחורי הגידול בהיצע

מעבר להגדלת מספר הדירות, העומס על התשתיות הפך לאחד הסיכונים ארוכי הטווח המרכזיים. צפיפות גבוהה יותר מפעילה לחץ גובר על מערכות התחבורה, מוסדות החינוך, תשתיות החשמל והמים, שירותי הבריאות והשירותים העירוניים. ללא השקעה מקבילה בתשתיות, ההתחדשות העירונית עלולה להחריף עומסי תנועה ולפגוע בתפקוד העירוני.

גם כלכלת התחזוקה הופכת משמעותית יותר. מגדלים מודרניים דורשים קרנות תחזוקה קבועות ומערכות תפעול מורכבות יותר בהשוואה לבניינים ישנים, מה שמגדיל את ההוצאות החודשיות של משקי הבית מעבר להחזרי המשכנתה.

גם דינמיקת האכלוס והנגישות לדיור עשויה להשתנות לאורך זמן. אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות בקצב מהיר יותר מהכנסות משקי הבית, חלק מההיצע החדש עלול להתמודד עם קצב מכירות איטי יותר, גם באזורי ביקוש חזקים במרכז הארץ.

הלחצים המבניים הללו מצביעים על כך שאסטרטגיית ההתחדשות העירונית של ישראל משנה בהדרגה את משבר הדיור ממחסור בקרקע לבעיה רחבה יותר של עלויות תפעול, תחזוקה ותשתיות.

אם פרויקטים של התחדשות עירונית ממשיכים להסתמך על צפיפות גבוהה ועליית מחירי הדירות כדי לשמור על כדאיות כלכלית, האם הם מסוגלים באמת לשפר את הנגישות לדיור, או שהם יוצרים מבנה מגורים יקר יותר לטווח הארוך במרכזים העירוניים של ישראל?