SKN | פסיקת בית משפט בנוגע לחלוקת שטחי דירות עלולה להעמיק את העיכובים בענף ההתחדשות העירונית בישראל

שינוי משפטי עם השלכות כלכליות רחבות

ענף ההתחדשות העירונית בישראל ניצב בפני אי-ודאות מחודשת בעקבות פסיקת בית משפט מחוזי שמשנה את אופן חלוקת שטחי הדירות הנוספים בפרויקטי פינוי-בינוי. הפסיקה קבעה כי תוספת המטרים הרבועים המוענקת לדיירים צריכה להתחלק באופן יחסי בהתאם לגודל הדירה המקורית, ולא באמצעות תוספת אחידה וזהה לכלל הדיירים.

במבט ראשון, המחלוקת נראית טכנית בלבד. בפועל, ההחלטה עשויה להשפיע באופן מהותי על משאים ומתנים, כלכלת פרויקטים ולוחות זמנים במאות פרויקטים של התחדשות עירונית שכבר מתמודדים עם לחצי מימון, מחלוקות תכנוניות ומורכבות רגולטורית.

הסוגיה משמעותית משום שהתחדשות עירונית הפכה בהדרגה לאחד ממנועי ההיצע המרכזיים של שוק הדיור בישראל, במיוחד באזורים עירוניים צפופים שבהם עתודות הקרקע מוגבלות.

המודל הקיים העדיף פשטות על פני שוויון יחסי

במשך שנים פעלו מרבית הסכמי הפינוי-בינוי במסגרת יחסית סטנדרטית. בעלי הדירות קיבלו בדרך כלל דירה חלופית בגודל הדירה המקורית בתוספת שטח קבוע, שלרוב עמד בשנים האחרונות על כ-12 מ”ר.

ההיגיון מאחורי המבנה הזה היה פשטות תפעולית. תוספות אחידות הפחיתו את מורכבות המשא ומתן ויצרו מודלים פיננסיים צפויים עבור יזמים, שמאים ורשויות תכנון.

הפסיקה החדשה מציגה פרשנות שונה למושג ההוגנות. לפי גישת בית המשפט, תוספות זהות יוצרות בפועל תוצאה כלכלית לא שוויונית, משום שדירות קטנות נהנות מעליית ערך יחסית גבוהה יותר לעומת דירות גדולות.

תוספת של 12 מ”ר לדירה בגודל 50 מ”ר מייצרת עלייה משמעותית הרבה יותר באחוזים מאשר אותה תוספת לדירה בגודל 100 מ”ר.

ההחלטה משנה את תפיסת השוויון ממדידה אבסולוטית למדידה יחסית.

כלכלת ההתחדשות העירונית תלויה ביציבות ובוודאות

הנרטיב הציבורי המרכזי סביב התחדשות עירונית מניח לעיתים קרובות כי העיכובים נובעים בעיקר מבירוקרטיה או מחוסר יעילות מצד הרשויות המקומיות. בפועל, היתכנות הפרויקטים תלויה במידה רבה ביציבות וביכולת לחזות מראש את תוצאות המשא ומתן בין יזמים לדיירים.

פרויקטי התחדשות עירונית כבר כיום כוללים איזון כלכלי מורכב במיוחד. יזמים נדרשים להביא בחשבון עלויות הריסה, מימון בנייה, הוצאות פינוי דיירים, השתתפות בתשתיות, עלויות עבודה עולות וריביות משתנות — ובמקביל לשמור על רווחיות מספקת כדי לקבל תמיכה ממממנים.

כאשר המסגרת המשפטית הופכת לפחות צפויה, הנחות המימון נעשות שבריריות יותר.

הפסיקה עלולה להוסיף שכבות חדשות של מחלוקות בתוך הבניינים עצמם. דיירים עשויים כעת להתווכח על נוסחאות החלוקה, לחלוק על מה נחשב להבדל “מהותי” בגודל הדירות או לערער על הסכמות שכבר התקבלו בעבר.

המשמעות הכלכלית גבוהה במיוחד בשווקים עירוניים צפופים כמו תל אביב, רמת גן וגבעתיים, שבהם שולי הרווח כבר נשחקו על רקע עלויות בנייה גבוהות והאטה במכירת דירות.

הלחץ הסמוי הוא הזמן — לא רק עלות הבנייה

הסוגיה הכלכלית המרכזית שמסתתרת מאחורי הפסיקה אינה בהכרח חלוקת שטחי הדירות עצמה, אלא סיכון הזמן הנוסף שהיא מטילה על הפרויקטים.

זמן מהווה מרכיב עלות משמעותי בפיתוח נדל”ן בישראל. עיכובים מגדילים את הוצאות המימון, חושפים פרויקטים לתנודתיות בריבית ויוצרים אי-ודאות סביב מחירי הבנייה העתידיים.

במקרים מסוימים, פרויקטים שנראו בתחילה רווחיים עלולים להפוך לגבוליים או אף ללא כדאיים לאחר תקופות עיכוב ממושכות.

הפסיקה עשויה גם להחריף מתחים בין קבוצות דיירים שונות בתוך אותו בניין. בעלי דירות גדולות עשויים לדרוש הטבות יחסיות גדולות יותר, בעוד בעלי דירות קטנות עלולים להתנגד לצמצום התוספות שציפו לקבל.

עבור היזמים, הפיצול הזה יוצר סיכון תפעולי. גם אם “סל ההטבות” הכולל נשאר ללא שינוי, כפי שציין בעבר השמאי הממשלתי לשעבר טל אלדרוטי, מחלוקות פנימיות עלולות להאט אישורים ולהקשות על יצירת הסכמות.

ברמת השוק הרחבה יותר, הפסיקה מגיעה בתקופה שבה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית כבר מתמודדים עם שחיקה כלכלית. עלויות מימון גבוהות, האטה בקצב מכירת הדירות ועומסים רגולטוריים כבר מפעילים לחץ על הרווחיות, במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ