SKN | “פרמיית השגרירות”: מדוע מגורים סמוך לנציגויות זרות ממשיכים למשוך רוכשים

מיקומי שגרירויות נתפסים כסמל ליוקרה

השבוע אישרה מועצת מקרקעי ישראל הקצאת קרקע לממשלת ארצות הברית לצורך הקמת מבנה הקבע של השגרירות האמריקאית בירושלים. במקביל, עיריית הרצליה הציגה תוכניות לשדרוג אזור התעסוקה המערבי בעיר לקראת פתיחתה המתוכננת של שגרירות איחוד האמירויות.

המהלכים הללו מחזירים למרכז הדיון את השפעתן של שגרירויות על שוקי הנדל”ן הסמוכים להן.

לפני מספר חודשים בלט כוח המשיכה השיווקי של שגרירויות במיוחד בשכונת מורדות ארנונה בירושלים. יזם נדל”ן ביקש לשווק פרויקט מגורים תחת השם “American Consulate Residences”, מהלך שעורר התנגדות רשמית מצד ממשלת ארצות הברית.

גורמים אמריקאיים טענו כי שם הפרויקט יוצר מצג שווא שלפיו ממשלת ארצות הברית מעורבת ישירות במיזם או שהדירות מיועדות לאנשי סגל דיפלומטי. בהמשך הורתה ועדת התכנון והבנייה המחוזית בירושלים לשנות את שם הפרויקט ל-“Diplomat Residences”.

העימות החריג המחיש עד כמה הפכה הקרבה לשגרירויות לנכס שיווקי משמעותי בשוק המגורים.

קרבה לנציגויות דיפלומטיות מעלה את ערך הנכסים

לדברי שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו”ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, שגרירויות נוטות להתמקם באזורים היוקרתיים והמפותחים ביותר בערים מרכזיות.

“כך הדבר בפריז, לונדון, ניו יורק, טוקיו ובירות רבות נוספות בעולם”, אמר דנוס.

לדבריו, כאשר יזמים מקימים פרויקטים סמוך לשגרירויות, הם נהנים בפועל מהמעמד הדיפלומטי של האזור גם ללא צורך במיתוג נוסף. נוכחות של שגרירויות, במיוחד של מעצמות עולמיות, מחזקת את תפיסת היוקרה והיציבות של הסביבה.

גורמים בענף מעריכים כי במקרים מסוימים קרבה לשגרירויות עשויה להעלות את שווי הנכסים למגורים בשיעור של עד 20%.

אבטחה ותשתיות מחזקות את הביקוש

המשיכה לאזורי שגרירויות אינה נובעת מיוקרה בלבד.

אזורים דיפלומטיים נהנים בדרך כלל ממערכי אבטחה מוגברים, נוכחות משטרתית רחבה יותר והשקעה עירונית גבוהה יותר במרחב הציבורי, בתאורה, בגינון ובנגישות תחבורתית.

לדברי ניר שמול, מנכ”ל קבוצת שניר לשיווק נדל”ן, מאפיינים אלה יוצרים שכונות הנתפסות כבטוחות, מטופחות ויציבות יותר ביחס לאזורים סמוכים.

“במדינות רבות בעולם, שכונות הסמוכות לשגרירויות נהנות מביקוש עקבי ומרמות מחירים גבוהות יותר”, אמר שמול.

לדבריו, רשויות מקומיות מקפידות לשמור על סטנדרטים גבוהים במיוחד סביב מתחמים דיפלומטיים בשל החשיפה הבינלאומית ודרישות האבטחה.

כתוצאה מכך, רוכשים רבים רואים באזורי שגרירויות סביבת מגורים יציבה לטווח ארוך, גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית רחבה יותר.

הביקוש נשמר גם בתקופות האטה

אחד היתרונות הבולטים של נדל”ן הסמוך לשגרירויות הוא עמידותו היחסית בתקופות של חולשה בשוק.

גורמים בענף מציינים כי רוכשים אמידים, דיפלומטים, תושבי חוץ ומשקיעים זרים ממשיכים להתעניין באזורים אלה גם כאשר שוק הדיור הרחב מאט.

פרופיל הביקוש הזה מסייע לתמוך בפעילות השכירות ולשמר את ערך הנכסים לאורך זמן.

בנוסף, עובדים בנציגויות זרות ואנשי מקצוע הקשורים לפעילות דיפלומטית מחפשים לעיתים קרובות מגורים סמוך למתחמי השגרירויות, מה שמייצר ביקוש נוסף לדירות באזור.

התופעה קיימת בערים מרכזיות ברחבי העולם

הקשר בין דיפלומטיה לערך נדל”ן בולט בערים רבות בעולם.

בוושינגטון די.סי., Embassy Row נחשב לאחד מאזורי המגורים היוקרתיים בעיר ומשלב שגרירויות, מגורי יוקרה ואדריכלות היסטורית.

גם רובע Knightsbridge בלונדון נהנה מריכוז של שגרירויות, הון בינלאומי ומסחר יוקרתי.

בניו דלהי, אזורים הסמוכים למתחמים דיפלומטיים ממשיכים למשוך אוכלוסיות אמידות ואנשי מקצוע זרים, בעוד שבטביליסי שבגיאורגיה הפך אזור Kartsani לשוק יוקרה מתפתח, בין היתר בשל ריכוז השגרירויות הזרות בו.

אזורים מסוג זה נוטים להתפתח למוקדי מגורים יוקרתיים לטווח ארוך, שבהם החשיפה הבינלאומית מחזקת את הביקוש ואת רמות המחירים.

ארנונה בירושלים עשויה ליהנות מהשבחה ארוכת טווח

הקמת מתחם הקבע של שגרירות ארצות הברית בירושלים עשויה לשנות משמעותית את תפיסת שכונת ארנונה בשנים הקרובות.

יזמים הפועלים באזור כבר מזהים את השכונה כאזור מגורים יוקרתי בהתהוות, שעשוי למשוך רוכשים ישראלים מבוססים ותושבי חוץ.

השילוב בין פעילות דיפלומטית, שדרוג תשתיות וחיזוק מערכי האבטחה עשוי להאיץ את עליית הערך באזור בטווח הארוך.

בענף מעריכים גם כי פעילות השגרירות תחזק את שוק השכירות ותעלה את החשיפה הבינלאומית של השכונה.

התרחבות הפעילות הדיפלומטית עשויה לחזק את הרצליה פיתוח

גם הרצליה פיתוח עשויה ליהנות מהשפעה דומה בעקבות הקמת שגרירות איחוד האמירויות.

האזור כבר כיום נחשב לאחד ממרכזי העסקים והמגורים היוקרתיים בישראל, עם ריכוז של חברות בינלאומיות, וילות יוקרה וקמפוסים טכנולוגיים.

תוכניות עירוניות לשיפור התשתיות והתחבורה, כולל קווי מטרו ורכבת קלה עתידיים, צפויות לחזק עוד יותר את האטרקטיביות של האזור.

אנשי מקצוע בענף מעריכים כי הפעילות הדיפלומטית החדשה עשויה למשוך לאורך זמן עסקים בינלאומיים נוספים, השקעות בתחום האירוח ואוכלוסייה בעלת הכנסה גבוהה.

הדיפלומטיה הופכת למנוע נדל”ני

הקשר ההולך ומתחזק בין דיפלומטיה לנדל”ן משקף מגמה עולמית רחבה יותר בתחום הפיתוח העירוני.

שגרירויות אינן נתפסות עוד רק כמוסדות פוליטיים, אלא גם כעוגנים כלכליים ותדמיתיים המשפיעים על סביבתן.

עבור יזמים ומשקיעים, קרבה לנציגויות זרות מסמנת לעיתים קרובות יציבות ארוכת טווח, חשיפה בינלאומית ובסיס ביקוש חזק יותר.

ככל שישראל ממשיכה להרחיב את פעילותה הדיפלומטית באמצעות פרויקטים חדשים ושיתופי פעולה בינלאומיים, “פרמיית השגרירות” עשויה להפוך לגורם משמעותי יותר ויותר בשוק הדיור היוקרתי בישראל.