SKN | פרויקטי ההתחדשות העירונית ברמת גן חושפים את העימות הגובר בין יעדי צפיפות לכדאיות כלכלית

קידומם של ארבעה פרויקטי פינוי־בינוי ברמת גן ממחיש את המתח ההולך וגובר בין מדיניות ההתחדשות העירונית האגרסיבית של ישראל לבין המגבלות הכלכליות, החברתיות והתכנוניות המלוות פיתוח בצפיפות גבוהה. בעוד שמטרת הפרויקטים היא להגדיל את היצע הדירות ולהחליף מבני מגורים ישנים, המחלוקות סביב צמצום מספר יחידות הדיור, היקף הסכמות הדיירים והכדאיות הכלכלית חושפות את המורכבות ההולכת וגוברת של פרויקטי התחדשות רחבי היקף במרכז הארץ. המצב משקף גם כיצד עלויות מימון גבוהות, עומסי תשתיות והוצאות תחזוקה ארוכות טווח משנים את הכדאיות של פרויקטים שבעבר נשענו במידה רבה על עליית מחירים מהירה וסביבת ריבית נמוכה.

רמת גן נותרה אחד ממוקדי ההתחדשות העירונית הפעילים בישראל בזכות קרבתה לתל אביב, הנגישות התחבורתית ומלאי הבניינים הוותיקים בעיר. עם זאת, הליכי האישור של מספר מתחמי פיתוח חדשים חושפים חיכוך גובר בין יזמים, רשויות התכנון ותושבים. סוגיות של צפיפות בנייה, רווחיות ושיתוף הדיירים הופכות מרכזיות יותר ככל שהתנאים הכלכליים של פרויקטי ההתחדשות נעשים מורכבים יותר.

ההנחה הציבורית

ההנחה הרווחת היא כי פרויקטי התחדשות עירונית מיטיבים עם הערים באמצעות החלפת בניינים ישנים במבני מגורים בטוחים, מודרניים וצפופים יותר. במסגרת תפיסה זו, הגדלת הצפיפות נתפסת כפתרון יעיל למחסור ארוך השנים בדיור בישראל ולמגבלות הקרקע באזורי הביקוש.

גישה זו מניחה כי לתושבים, לרשויות המקומיות וליזמים קיימים אינטרסים משותפים, וכי הרחבת היצע הדיור מובילה באופן טבעי לשיפור הנגישות לדיור ולתפקוד עירוני יעיל יותר.

הניתוח הכלכלי

נגישות הדיור במרכז הארץ ממשיכה להימצא תחת לחץ משמעותי. באזורים רבים במטרופולין תל אביב, יחס מחירי הדירות להכנסה השנתית של משקי הבית ממשיך לעלות על פי 10, בעוד שריביות המשכנתאות גבוהות משמעותית ביחס לתקופת הריבית האפסית שתמכה בגל ההתחדשות האגרסיבי בשנים האחרונות.

פרויקטי התחדשות עירונית רגישים במיוחד לתנאי המימון, שכן הם כוללים עלויות הריסה, התחייבויות לפינוי דיירים, הליכי אישור ממושכים והשקעות משמעותיות בתשתיות. עליית הריבית הגדילה את הוצאות המימון של היזמים, ובמקביל פגעה ביכולת הרכישה של רוכשי הקצה.

גם עלויות הבנייה ממשיכות לטפס בשל מחסור בכוח אדם, מורכבות הנדסית, התייקרות חומרי גלם והחמרת תקני הבנייה הנוגעים לעמידות סיסמית ולמגדלים רבי־קומות. במקרים רבים, יזמים נדרשים להגדיל את צפיפות הבנייה כדי לשמור על רמת רווחיות סבירה.

מצב זה יוצר מתיחות מול מוסדות התכנון. הרשויות המקומיות מבקשות לעיתים לצמצם את מספר יחידות הדיור כדי להגביל עומסי תשתיות, בעוד שהיזמים תלויים בצפיפות גבוהה יותר כדי לקזז את העלייה בעלויות הבנייה והמימון. גם מצד הדיירים עלולה להתעורר התנגדות כאשר תנאי הפרויקט אינם תואמים את הציפיות בנוגע לגודל הדירות, הפיצוי או השפעת הפרויקט על סביבת המגורים.

מיסוי, היטלי פיתוח וחיובים עירוניים נוספים מוסיפים אף הם ללחץ על כדאיות הפרויקטים. הרחבת תשתיות תחבורה, שירותים ציבוריים ותשתיות עירוניות מגדילה את מבנה העלויות ארוך הטווח של מתחמי הבנייה הצפופה.

פילוח שוק: מרכז הארץ מול הפריפריה, מגדלים מול בנייה נמוכה

רמת גן נהנית מביקוש מבני חזק הודות למיקומה המרכזי, לנגישות למוקדי תעסוקה ולחיבורי התחבורה שלה. עמידות הביקושים במרכז הארץ נותרת גבוהה משמעותית לעומת אזורי פריפריה, שבהם מחירי הדיור נמוכים יותר אך ריכוז הפעילות הכלכלית חלש יותר וקצב ספיגת הדירות איטי יותר.

גם סוג הנכס הופך לגורם משמעותי יותר. מרבית פרויקטי ההתחדשות מתמקדים במגדלי מגורים, שכן צפיפות גבוהה נדרשת כדי לשמור על היתכנות כלכלית. עם זאת, מגורים במגדלים יוצרים הוצאות שוטפות גבוהות יותר, כולל תחזוקת מעליות, מערכות אבטחה, קרנות תחזוקה, חניונים וניהול מבנים.

מבנים ותיקים ונמוכים עשויים להציע עלויות תחזוקה נמוכות יותר, גם אם איכות התשתיות שלהם נמוכה יחסית. כתוצאה מכך, משקי בית עשויים לקבל דירות חדשות אך להתמודד במקביל עם עלייה משמעותית בהוצאות השוטפות.

התמונה שמאחורי המספרים

מעבר ליעדי היצע הדירות, עומסי התשתיות הופכים לאחד הסיכונים המרכזיים בהתחדשות העירונית במרכז הארץ. גידול בצפיפות המגורים מפעיל לחץ נוסף על מערכות התחבורה, מוסדות החינוך, שירותי הבריאות, תשתיות החשמל והמערכות העירוניות.

גם תנאי הנזילות בשוק חשובים. אם יזמים ימשיכו להסתמך על מחירי מכירה גבוהים כדי לקזז עלויות מתרחבות, בזמן שהרוכשים מתמודדים עם מגבלות מימון, קצב העסקאות עשוי להיחלש גם אם המחירים הנומינליים יישארו גבוהים.

בנוסף, דפוסי הביקוש עשויים להשתנות אם משקיעים יהפכו זהירים יותר או אם משקי בית יחששו מפרויקטים צפופים הכרוכים בהוצאות תחזוקה גבוהות.

התפתחויות אלו מצביעות על כך שמדיניות ההתחדשות העירונית בישראל עוברת בהדרגה ממודל פשוט של הרחבת היצע למערכת מורכבת ומוגבלת יותר מבחינה פיננסית, שבה קשה יותר ויותר לאזן בין צפיפות, נגישות לדיור, יכולת התשתיות וקבלת הציבור.

אם פרויקטי ההתחדשות העירונית במרכז הארץ דורשים צפיפות גבוהה יותר כדי להישאר כלכליים, בעוד שתושבים ורשויות מקומיות מתנגדים להיקפי הבנייה, האם המודל הנוכחי מסוגל להמשיך ולהתרחב מבלי לשנות מהותית את רמת הנגישות לדיור ואת איכות החיים העירונית?