SKN | פרויקט הפינוי-בינוי בקריית מלאכי חושף את מחזור הזמן הכלכלי הארוך מאחורי מודל ההתחדשות העירונית בישראל

הריסת מתחם פינוי-בינוי שהתעכב במשך עשרות שנים בקריית מלאכי, לאחר כמעט שלושה עשורים של תכנון, עיכובים והבטחות שלא מומשו, משקפת את המציאות המבנית של כלכלת ההתחדשות העירונית בישראל הרבה יותר מאשר אבן דרך נקודתית בענף הבנייה. הפרויקט מדגיש כיצד התחדשות עירונית בערי פריפריה תלויה לעיתים בשנים ארוכות של התאמות פיננסיות, תיאום רגולטורי ושינויים בתנאי השוק לפני שהיא הופכת לכדאית מבחינה כלכלית.

המקרה גם מדגים את הפער ההולך ומתרחב בין הביקוש הלאומי להתחדשות עירונית לבין מספר הפרויקטים המצומצם שמסוגל לשרוד תחת עלויות בנייה עולות, לחצי מימון ושולי רווח מוגבלים מחוץ לאזורי הביקוש המרכזיים.

התחדשות עירונית הפכה לאחד מעמודי התווך המרכזיים באסטרטגיית הדיור של ישראל, כאשר המדינה מנסה להגדיל את היצע הדירות ובמקביל להחליף מבנים ישנים ומתיישנים. עם זאת, הכלכלה שמאחורי פרויקטים כאלה שונה באופן מהותי בין ערי המרכז היקרות לבין ערי פריפריה כמו קריית מלאכי. העובדה שהפרויקט הנוכחי נדרש לעשרות שנים עד שהגיע לשלב ההריסה מעלה שאלות רחבות יותר בנוגע ליכולת הקיימות של מודל ההתחדשות העירונית מחוץ לאזורי הביקוש החזקים ביותר בישראל.

ההנחה הציבורית

ההנחה הרווחת סביב פרויקטי פינוי-בינוי היא שהחלפת מבנים ישנים במגדלי מגורים חדשים משפרת באופן אוטומטי את היצע הדיור, איכות התשתיות ושווי הנכסים המקומיים. במסגרת תפיסה זו, עיכובים נתפסים לעיתים בעיקר כתוצאה של בירוקרטיה ממשלתית ולא כמגבלה כלכלית עמוקה יותר.

אולם בפועל, פרויקטים רבים מתעכבים משום שהמודל הפיננסי עצמו נותר שברירי. יזמים נדרשים לאזן בין עלויות הריסה, פינוי דיירים, מימון, תשתיות ואינפלציית בנייה — תוך ניסיון לייצר ערך עתידי מספק ממכירת הדירות החדשות.

הפירוק הכלכלי

פרויקטי התחדשות עירונית בישראל פועלים כיום תחת תנאים כלכליים רגישים במיוחד. יזמים מסתמכים במידה רבה על מכירת יחידות דיור נוספות כדי לממן את ההריסה, הבנייה מחדש, פיצוי הדיירים והתחייבויות מול הרשויות המקומיות.

בשווקים חלשים יותר מבחינת מחירי נדל”ן, כמו קריית מלאכי, מרווח הרווח של הפרויקט מצומצם משמעותית לעומת ערים כמו תל אביב, רמת גן או הרצליה. במקביל, עלויות הבנייה בישראל עלו באופן משמעותי בשנים האחרונות בעקבות מחסור בכוח אדם, שיבושי שרשראות אספקה, התייקרות חומרי גלם ולחצי מימון.

גם סביבת הריבית הגבוהה הגדילה את הסיכון הפיננסי, משום שיזמים נדרשים כיום לשלם עלויות מימון גבוהות יותר לאורך פרויקטים שנמשכים לעיתים שנים רבות.

במקביל, נגישות הדיור בישראל ממשיכה להישחק. מחירי הדירות נותרו גבוהים משמעותית ביחס להכנסות משקי הבית, בעוד שעלויות המשכנתאות עלו בעקבות העלאות הריבית של בנק ישראל. המשמעות היא שכוח הקנייה של משקי הבית נחלש דווקא בזמן שבו פרויקטי ההתחדשות דורשים רמות מחיר גבוהות יותר כדי להצדיק את עצמם כלכלית.

גם כלכלת התחזוקה משחקת תפקיד משמעותי. מבנים ישנים לרוב כוללים עלויות תחזוקה נמוכות יחסית משום שאין בהם מעליות, חניונים תת-קרקעיים או מערכות מתקדמות. לעומת זאת, מגדלים חדשים שנבנים במסגרת פינוי-בינוי יוצרים לעיתים הוצאות חודשיות גבוהות בהרבה עבור ועד בית, תחזוקת מערכות, ביטוחים וקרנות שיפוץ עתידיות.

בנוסף, לרשויות המקומיות קיימות עלויות תשתית משמעותיות. גידול בצפיפות האוכלוסייה מחייב הרחבת כבישים, בתי ספר, מערכות ניקוז ותחבורה ציבורית. בערי פריפריה בעלות בסיס הכנסות חלש יותר, לעיתים קצב הרחבת התשתיות אינו עומד בקצב הגידול בבנייה.

פילוח שוק: מרכז הארץ מול ערי הפריפריה

שוק ההתחדשות העירונית בישראל הופך בהדרגה למפוצל יותר ויותר בין אזורי ביקוש חזקים לבין אזורי פריפריה. פרויקטים בתל אביב, רמת גן, ירושלים והרצליה נהנים בדרך כלל ממחירי דירות גבוהים יותר, ביקוש חזק מצד משקיעים ותחרות רחבה יותר בין יזמים.

לעומת זאת, ערים כמו קריית מלאכי, עכו, טבריה וחלקים מהצפון והדרום פועלות תחת תנאים שונים לחלוטין. מחירי הדירות הנמוכים יותר מצמצמים את כרית הביטחון הכלכלית של הפרויקט, בזמן שעלויות הבנייה והמימון נותרות דומות כמעט בכל הארץ.

גם סוג הפרויקט משפיע על הכדאיות. פרויקטים של מגדלים גבוהים דורשים השקעות גדולות יותר במערכות תשתית, מעליות, חניונים ותחזוקה ארוכת טווח בהשוואה לבנייה נמוכה וצפופה פחות.

התמונה הרחבה יותר

הסוגיה העמוקה יותר שנחשפת דרך פרויקט קריית מלאכי היא אופק הזמן החריג שנכנס כיום למודל ההתחדשות העירונית בישראל. כאשר פרויקטים דורשים עשרות שנים כדי לעבור משלב התכנון לשלב ההריסה, ההנחות הכלכליות שעליהן הם מבוססים עשויות להשתנות שוב ושוב לפני שהבנייה בכלל מתחילה.

במהלך תקופה כזו, ריבית, גידול אוכלוסייה, זמינות כוח אדם וביקוש לדיור יכולים להשתנות באופן דרמטי. תושבים נותרים במשך שנים במבנים מתיישנים, בעוד יזמים נחשפים לרמות גבוהות יותר של אי-ודאות רגולטורית ופיננסית.

הפרויקט גם מדגיש עד כמה ההתחדשות העירונית בישראל נשענת כיום על תיאום ממשלתי, השקעות תשתית והנדסה פיננסית — ולא רק על ביקוש אורגני מצד השוק.

אם פרויקטי פינוי-בינוי בערי הפריפריה דורשים עשרות שנים עד שהם הופכים לכדאיים מבחינה כלכלית, האם ההתחדשות העירונית יכולה באמת לתפקד כפתרון דיור ארצי — או שהיא הופכת בהדרגה למודל שמתרכז בעיקר באזורים שבהם ערכי הקרקע מסוגלים לספוג את עלויות הפיתוח ההולכות וגדלות?