SKN | מדוע ההתחדשות העירונית עוברת מתל אביב לגבעתיים ולבת ים: צווארי בקבוק באישורים, כלכלת פיתוח ותחרות בין רשויות מקומיות

נתונים חדשים מצביעים על כך שפרויקטים של התחדשות עירונית מתקדמים באיטיות רבה יותר בתל אביב, בעוד שערים שכנות כמו גבעתיים ובת ים מגדילות את חלקן באישורים וביישום בפועל.

המגמה מדגישה כיצד תהליכים מוניציפליים, כלכלת קרקע ויעילות תכנונית יכולים להשפיע על מיקום הקצאת ההון לפרויקטי התחדשות.

התופעה מעלה שאלות רחבות יותר בנוגע לשאלה האם צמיחת היצע הדיור נקבעת יותר ויותר על ידי מהירות רגולטורית ולא רק על ידי ביקוש בשוק.

מפת ההתחדשות העירונית משתנה

התחדשות עירונית הייתה מזוהה במשך שנים עם תל אביב, שבה מלאי דיור מתיישן, ביקוש גבוה וערכי קרקע גבוהים יצרו תנאים נוחים לפיתוח מחדש. עם זאת, נתונים עדכניים המצביעים על יישום איטי יותר של פרויקטים בתל אביב לצד גידול בפעילות בגבעתיים ובבת ים, מצביעים על כך שהגיאוגרפיה של ההתחדשות עשויה להשתנות.

ההתפתחות הזו משמעותית משום שהתחדשות עירונית הפכה לאחד הכלים המרכזיים של ישראל להגדלת היצע הדיור באזורים מטרופוליניים בנויים. עיכובים ברשות מקומית אחת יכולים להסיט הון, יכולות ביצוע ומלאי דיור עתידי לערים שכנות.

ההנחה הציבורית: הביקוש לבדו קובע היכן מתבצע הפיתוח

הנחה נפוצה היא שיזמים נותנים עדיפות טבעית לשווקי הדיור החזקים ביותר. לפי גישה זו, המחירים הגבוהים והביקוש המתמשך בתל אביב אמורים להבטיח שפרויקטי התחדשות יתקדמו מהר יותר מאשר במקומות אחרים.

עם זאת, פרויקטים של התחדשות עירונית אינם מונעים רק על ידי ביקוש. הם מושפעים מאישורי תכנון, תיאום מול הרשויות המקומיות, דרישות תשתית, הליכים משפטיים, הסכמות דיירים ומימון הפרויקט. עיר בעלת ביקוש חזק יותר עדיין עשויה לחוות יישום איטי יותר אם חסמים מנהליים מגבירים את חוסר הוודאות ומאריכים את לוחות הזמנים של הפרויקט.

כתוצאה מכך, יזמים בוחנים לא רק את מחיר המכירה הסופי אלא גם את ההסתברות והמהירות שבהן ניתן להגיע לשלב הבנייה.

הניתוח הכלכלי: הזמן כעלות פיתוח

פרויקטים של התחדשות עירונית פועלים במסגרת פיננסית שבה הזמן מהווה עלות משמעותית. עיכובים בקבלת אישורים מגדילים את הוצאות המימון, העלויות המשפטיות, החשיפה לאינפלציה וחוסר הוודאות בנוגע לתנאי השוק בעתיד.

בתל אביב, ערכי הקרקע הגבוהים יכולים לתמוך בפרויקטים שאפתניים של פיתוח מחדש, אך תהליכי אישור ממושכים עשויים להפחית את האטרקטיביות של הפרויקט. הון שנשאר קשור במשך שנים בשלב התכנון אינו מייצר הכנסות, בעוד שהעלויות השוטפות ממשיכות להצטבר.

לעומת זאת, רשויות מקומיות כמו גבעתיים ובת ים עשויות להציע מסלול צפוי יותר מהתכנון ועד לביצוע. אישורים מהירים יותר יכולים לשפר את כלכלת הפרויקט גם אם מחירי הדירות הסופיים נמוכים יותר מאשר בתל אביב.

גם עלויות הבנייה ממלאות תפקיד מרכזי. עלייה בעלויות העבודה, חומרי הגלם ודרישות התשתית מגבירה את הלחץ הפיננסי על פרויקטים. לכן, יזמים מחפשים מיקומים שבהם לוחות הזמנים הרגולטוריים מצמצמים את חוסר הוודאות ומשפרים את יעילות השימוש בהון.

גם לעלות האלטרנטיבית יש חשיבות רבה. כל שנה המוקדשת להמתנה לאישור מייצגת הון שהיה יכול להיות מושקע במקום אחר. בשווקים תחרותיים, מהירות יכולה להפוך לנכס יקר ערך לא פחות מהמיקום עצמו.

התמונה הנסתרת: קיבולת תשתיות ותמריצים מוניציפליים

המעבר לכיוון גבעתיים ובת ים משקף יותר מהבדלים פרוצדורליים בלבד. רשויות מקומיות מתחרות כיום יותר ויותר על פעילות בתחום ההתחדשות העירונית, משום שפרויקטים חדשים יכולים להרחיב את בסיס ההכנסות מארנונה, לחדש שכונות ותיקות ולמשוך השקעות.

עם זאת, התחדשות עירונית מוצלחת מחייבת שדרוג תשתיות במקביל לבנייה למגורים. כבישים, בתי ספר, תחבורה ציבורית, מערכות תשתית ושירותים קהילתיים חייבים להתרחב כדי לתמוך בצפיפות גבוהה יותר. רשויות המצליחות לשלב בין אישורי תכנון לבין השקעות בתשתיות עשויות להיות ממוקמות טוב יותר לקליטת צמיחה המבוססת על התחדשות.

גורם נוסף שפחות נראה לעין הוא סיכון ריכוזיות הפרויקטים. היקפה של תל אביב גורם לכך שפרויקטים רבים מתחרים במקביל על אישורים, קבלנים ומימון. מצב זה עשוי ליצור צווארי בקבוק גם בשוק חזק.

עבור התושבים, לוחות הזמנים של ההתחדשות משפיעים על זמינות הדיור ועל השינוי במרקם השכונתי. עיכובים עשויים לדחות את החלפתם של מבנים מתיישנים, בעוד שיישום מהיר יותר יכול להאיץ שינויים בדמוגרפיה המקומית, ברמות הצפיפות ובביקוש לשירותים.

בסופו של דבר, מפת ההתחדשות העירונית המתהווה עשויה לשקף מציאות כלכלית רחבה יותר: יזמים מתגמלים יותר ויותר רשויות מקומיות שמפחיתות חוסר ודאות ומשפרות את יעילות הביצוע.

האם ההתחדשות העירונית הופכת לתחרות בין רשויות מקומיות?

אם ערים שכנות תופסות נתח הולך וגדל מפעילות ההתחדשות העירונית בעוד שתל אביב חווה עיכובים ביישום, האם עתיד היצע הדיור תלוי פחות במקום שבו הביקוש הוא החזק ביותר ויותר בשאלה איזו רשות מקומית מסוגלת לעבד פרויקטי התחדשות בצורה היעילה ביותר?