SKN | כוח עליון או כשל ניהולי? סכסוך מסירת דירות יוקרה בתל אביב מציב במבחן את חלוקת הסיכונים בהתחדשות העירונית

למה זה חשוב

פרויקטי התחדשות עירונית הפכו לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק הדיור בישראל, במיוחד באזורי ביקוש כגון תל אביב. עם זאת, ככל שהפרויקטים גדלים בהיקפם ומתפרסים על פני שנים רבות, כך גוברת גם שכיחות המחלוקות סביב עיכובים במסירה.

תביעה שהגישו רוכשי ארבע דירות פנטהאוז בפרויקט של קבוצת חג’ג’־ברלינר מעלה שאלה רחבה יותר הניצבת בפני ענף הנדל”ן: מתי עיכוב בביצוע נובע מנסיבות חיצוניות שאינן בשליטת היזם, ומתי מדובר בכשל תכנוני או ניהולי שבאחריותו הישירה?

לשאלה זו עשויות להיות השלכות משמעותיות לא רק על הצדדים המעורבים, אלא גם על רוכשים, יזמים, בנקים מלווים ורגולטורים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית.

המחלוקת סביב מקור העיכובים

עמדת היזם נשענת על הטענה כי מאז אוקטובר 2023 חווה ענף הבנייה בישראל שורה של שיבושים חריגים, בהם מחסור בכוח אדם, גיוסי מילואים, מגבלות רגולטוריות, קשיי מימון ונזקי מלחמה.

לטענת החברה, פגיעת טיל בסמוך לפרויקט במהלך העימות עם איראן גרמה לנזקים משמעותיים שחייבו עבודות שיקום נרחבות והובילו לעיכובים שלא ניתן היה למנוע.

מנגד, הרוכשים טוענים כי הפרויקט כבר סבל מפיגור משמעותי בלוחות הזמנים עוד לפני האירוע הביטחוני. לפי כתב התביעה, מסירת הדירות הייתה אמורה להתבצע במהלך שנת 2024, זמן רב לפני האירועים שעליהם מבססת החברה את טענותיה כיום.

המשמעות הכלכלית של עיכובי מסירה

הסכסוך ממחיש את אחד הסיכונים המרכזיים בפרויקטי מגורים: סיכון לוחות הזמנים.

מודל הפעילות של פרויקטי התחדשות עירונית נשען על מערך מורכב של מימון, ביצוע, רגולציה וקבלני משנה. כל עיכוב מאריך את משך הפרויקט, מגדיל עלויות ומרחיק את מועד ההכרה בהכנסות.

עבור הרוכשים, המשמעות עשויה להיות כפולה: המשך תשלום שכר דירה לצד התחייבויות מימון, עלייה בעלויות האשראי וחוסר ודאות לגבי מועד הכניסה לנכס.

התביעה מעלה גם סוגיות כלכליות נוספות, ובהן שאלת ההצמדה למדד תשומות הבנייה והשלכות העלאת המע”מ מ-17% ל-18%.

לטענת הרוכשים, אין להטיל עליהם את העלויות הנובעות משינויים אלה אם מקור העיכוב נעוץ בהתנהלות היזם ולא בנסיבות חיצוניות חריגות.

התמונה הרחבה: מתי כוח עליון מפסיק להגן על היזם?

בלב המחלוקת עומדת שאלה מהותית: לא האם אירע אירוע חריג, אלא באיזה שלב החל הפיגור בפרויקט.

בתי המשפט נוטים להבחין בין עיכובים שנגרמו כתוצאה מאירועי כוח עליון לבין עיכובים שמקורם בכשלים קיימים בניהול הפרויקט. כאשר פרויקט נמצא בפיגור מהותי עוד לפני התרחשותו של אירוע חריג, היכולת להסתמך על טענת כוח עליון עשויה להיות מוגבלת יותר.

החברה מצביעה על מכלול גורמים חיצוניים, בהם מלחמה, מחסור בעובדים, גיוסי מילואים, מגבלות עירוניות, קשיי מימון ואתגרים הקשורים לדיירים בפרויקט.

מנגד, התובעים טוענים כי שינויים בקבלנים, בעיות פיקוח וכשלים ניהוליים הם הגורם המרכזי לעיכובים.

להבחנה זו חשיבות מיוחדת בתחום ההתחדשות העירונית, שבו מורכבות הביצוע היא חלק בלתי נפרד מהפרויקט, אך אינה פוטרת בהכרח מאחריות לניהולו.

מבחן משמעותי לאחריות בענף ההתחדשות העירונית

ככל שישראל ממשיכה להסתמך על פרויקטי התחדשות עירונית לצורך הרחבת היצע הדיור, סכסוכים מסוג זה עשויים לקבל משמעות רחבה הרבה מעבר לשווי הכספי של כל תביעה בודדת.

השאלה המרכזית אינה נוגעת רק לפרויקט מסוים בתל אביב, אלא לאופן שבו יש לחלק את האחריות כאשר פרויקט מושפע הן מאירועי כוח עליון אמיתיים והן, לכאורה, מכשלים תפעוליים או ניהוליים.

הכרעה בסוגיה זו עשויה להשפיע על אופן ניסוח ההסכמים, הקצאת הסיכונים וחלוקת האחריות בפרויקטי התחדשות עירונית עתידיים ברחבי ישראל.

הצהרת גילוי נאות: כתבה זו מיועדת למטרות מידע בלבד ואינה מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי, השקעות או נדל”ן. מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מתאים לפני קבלת החלטות המבוססות על המידע המוצג.