SKN | מה חושפות 84 אלף דירות לא מכורות על ההאטה בשוק הדיור בישראל

מכירות הדירות בישראל ירדו ב-15.4% במהלך פברואר–אפריל 2026 בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, בעוד שמלאי הדירות החדשות הלא מכורות נותר קרוב לרמות שיא. בסוף אפריל נותרו בשוק כ-84 אלף דירות חדשות לא מכורות, המייצגות כמעט 30 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי. השילוב של ירידה בביקוש, עלייה במלאי ותלות גוברת בתוכניות ממשלתיות מעלה שאלות לגבי קיימות הדינמיקה הנוכחית בשוק הדיור.

שוק המתמודד עם בעיית ביקוש

שוק הדיור בישראל ממשיך להפגין סימני חולשה בפעילות העסקאות, למרות שנים של חששות ממחסור בהיצע ואתגרי נגישות לדיור. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס), נמכרו 20,610 דירות במהלך פברואר–אפריל 2026, ירידה של 15.4% לעומת שלושת החודשים שקדמו להם וירידה של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

במקביל, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות נותר גבוה במיוחד ועמד על כ-84 אלף יחידות דיור – אחד ממלאי הדירות הגבוהים ביותר שנרשמו בשנים האחרונות.

הנתונים מצביעים על כך שהאתגר המרכזי כיום אינו רק מחסור בהיצע, אלא פער הולך וגדל בין הדירות הנבנות לבין מה שרוכשים מסוגלים או מוכנים לרכוש.

הנרטיב המקובל

במשך שנים התמקד הדיון סביב שוק הדיור בישראל במחסור מבני בהיצע. גידול האוכלוסייה, זמינות קרקע מוגבלת, מגבלות תכנון ומגמות דמוגרפיות חיזקו את ההנחה שהביקוש לדיור יספוג בסופו של דבר כל תוספת בנייה.

על פי תפיסה זו, האטות זמניות במכירות נתפסו כהפרעות קצרות טווח ולא כשינויים מהותיים בשוק.

אולם הנתונים האחרונים מצביעים על כך שגם תנאי הביקוש ראויים לתשומת לב משמעותית.

הירידה במכירות ניכרת הן בדירות חדשות והן ביד שנייה

ההאטה אינה מוגבלת לפלח שוק אחד בלבד.

מכירות הדירות החדשות ירדו ב-11.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים וב-7.4% בהשוואה לשנה שעברה. שוק הדירות מיד שנייה הציג חולשה אף גדולה יותר, עם ירידה של 17.7% לעומת הרבעון הקודם ו-12.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

העובדה ששני השווקים נחלשים במקביל מצביעה על אתגרי נגישות, מימון ואמון רחבים יותר, ולא על בעיות נקודתיות בפרויקטים מסוימים.

למרות שתוכניות הדיור המסובסדות של הממשלה ממשיכות לתמוך בחלק מהביקוש לדירות חדשות, הן היוו כ-26% ממכירות הדירות החדשות בתקופת הדיווח. נתון זה מעיד שחלק משמעותי מהפעילות נשען יותר ויותר על מנגנוני תמיכה ממשלתיים ולא על ביקוש שוק טבעי.

הכלכלה שמאחורי הצטברות המלאי

ייתכן שהנתון המשמעותי ביותר בדוח הוא 84 אלף הדירות החדשות הלא מכורות.

בקצב המכירות הנוכחי, הלמ”ס מעריכה כי יידרשו כ-29.5 חודשים כדי לספוג את המלאי הקיים. במילים אחרות, גם אם לא תתווסף לשוק אף דירה חדשה, יידרשו כמעט שנתיים וחצי כדי למכור את כל המלאי הנוכחי.

רמות מלאי גבוהות יוצרות לחץ על כלל מערכת הדיור. יזמים מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, תזרים מזומנים איטי ותחרות גוברת על כל רוכש. גם המערכת הבנקאית הופכת רגישה יותר לביצועי פרויקטים, ורשויות מקומיות עשויות להתמודד עם עיכובים בפיתוח מתוכנן.

גם פיזור המלאי משמעותי. כמעט שליש מהדירות הלא מכורות ממוקמות במחוז תל אביב, ורבע נוסף נמצא במחוז המרכז. יחד, שני אזורים אלה מהווים יותר ממחצית ממלאי הדירות הלא מכורות בישראל.

התמונה הנסתרת מאחורי המספרים

מחירי הדירות זוכים בדרך כלל למרבית תשומת הלב, אך היקף העסקאות מספק לעיתים קרובות תמונה ברורה יותר של מצב השוק.

שוק יכול לשמור על מחירים יציבים יחסית גם כאשר היקף הפעילות יורד משמעותית. מצב כזה מתרחש כאשר המוכרים מסרבים להוריד מחירים בעוד שהקונים דוחים החלטות רכישה, מה שמוביל לפחות עסקאות בפועל.

הצטברות המלאי יוצרת גם בעיית עלות אלטרנטיבית. הון הכלוא בפרויקטים שלא נמכרו אינו יכול להיות מופנה ביעילות לפרויקטים חדשים. לאורך זמן, הדבר עשוי להשפיע על היקף הבנייה, זמינות האשראי והחלטות עתידיות בנוגע להיצע הדיור.

גורם נוסף שלעתים אינו מקבל מספיק תשומת לב הוא הפער ההולך וגדל בין גידול האוכלוסייה לבין כוח הקנייה. בעוד שהביקוש הדמוגרפי ממשיך להיות חזק, מגבלות נגישות כלכלית עשויות לצמצם את הביקוש האפקטיבי, במיוחד בשווקים עירוניים יקרים.

מעבר למספר הדירות הלא מכורות

ההאטה הנוכחית בשוק הדיור אינה רק סיפור של ירידה במכירות ועלייה במלאי. היא משקפת שוק המנסה לאזן בין ביקוש דמוגרפי ארוך טווח לבין מגבלות נגישות, עלויות מימון וזהירות גוברת מצד הרוכשים.

השאלה המרכזית אינה האם ישראל זקוקה ליותר דיור, אלא האם הדירות הנבנות כיום תואמות את היכולת הפיננסית של משקי הבית שאמורים לרכוש אותן.

אם המלאי ממשיך להצטבר בזמן שהיקף העסקאות יורד, האם ישראל מתמודדת עם מחסור בהיצע – או עם פער תמחור בין מה שנבנה לבין מה שהציבור מסוגל באמת להרשות לעצמו?