SKN | גידול במלאי הדירות עולה על הביקוש כאשר שוק הדיור בישראל נחלש אך המחירים נותרים גבוהים

מכירות הדירות בישראל ירדו ביותר מ־15% במהלך הרבעון הראשון של 2026, מה שמעיד על המשך היחלשות בפעילות השוק. מלאי הדירות הלא מכורות טיפס לכ־84 אלף יחידות דיור, אחד ממלאי ההיצע הגבוהים ביותר שנרשמו בשנים האחרונות. למרות הירידה בביקוש והעלייה במלאי, מחירי הדיור נותרו יציבים יחסית, דבר המדגיש פער הולך וגדל בין היקף העסקאות לבין התנהגות המחירים.

שוק שמאבד מומנטום

שוק הדיור בישראל נכנס לשנת 2026 עם סימנים ברורים להאטה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נמכרו 20,610 דירות בין פברואר לאפריל, ירידה של 15.4% לעומת שלושת החודשים שקדמו להם וירידה שנתית של כ־11%.

הנתונים מצביעים על כך שהביקוש ממשיך להיחלש גם כאשר היצע הדירות ממשיך להתרחב. בעוד היקף העסקאות הצטמצם באופן משמעותי, מחירי הביקוש והערכות השווי בשוק לא התאימו את עצמם באותה מידה, וכתוצאה מכך נוצר פער הולך וגדל בין פעילות השוק לבין רמות המחירים.

התוצאה היא שוק דיור המאופיין בירידה בנזילות ובקצב העסקאות, יותר מאשר בירידת מחירים רחבה.

הנרטיב המרכזי: מחסור בהיצע ממשיך לתמוך במחירים

ההנחה הרווחת בשוק הדיור הישראלי היא שמחסור כרוני בהיצע ימשיך לתמוך במחירי הדירות גם בתקופות של חולשה זמנית בביקוש.

במשך שנים התבססה תפיסה זו על גידול האוכלוסייה, היצע קרקעות מוגבל באזורי ביקוש, מגבלות תכנון וקצב הקמת משקי בית חדשים.

עם זאת, נתוני העסקאות מעידים יותר ויותר כי מגבלות נגישות כלכלית הופכות לכוח משמעותי יותר ממחסור בהיצע.

כאשר פחות רוכשים מסוגלים או מוכנים להשלים עסקאות, המלאי מתחיל להצטבר גם אם המגמות הדמוגרפיות לטווח הארוך נותרות חיוביות.

לחצי נגישות משנים את דפוסי הביקוש

ההאטה בולטת במיוחד בשוק הדירות מיד שנייה. מספר העסקאות בדירות קיימות ירד בכמעט 18% לעומת הרבעון הקודם ובכ־13% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

עלויות המימון הגבוהות ממשיכות להיות גורם מרכזי. אף שפעילות המשכנתאות נותרה יחסית ערה בחודשים האחרונים, עלויות האשראי עדיין גבוהות משמעותית בהשוואה לתקופת הריביות הנמוכות שאפיינה את מחזורי הגאות הקודמים בשוק הדיור.

במקביל, כוח הקנייה של משקי הבית נשחק בשל אי־ודאות כלכלית, יוקר מחיה גבוה ועליות שכר שלא הדביקו במלואן את קצב התייקרות הדיור בשנים האחרונות.

כתוצאה מכך, יותר ויותר רוכשים פוטנציאליים מעדיפים לדחות החלטות רכישה, במיוחד באזורי הביקוש היקרים.

תל אביב ממחישה את האתגר

ההאטה החדה ביותר נרשמה באזור תל אביב, שנחשב באופן מסורתי לאחד משוקי המגורים החזקים בישראל.

מכירות הדירות החדשות והיד השנייה במחוז ירדו בכ־27% במהלך הרבעון. במקביל, מחוז תל אביב מרכז כיום כמעט 30% מכלל מלאי הדירות הלא מכורות בישראל, עם כ־25,300 יחידות דיור זמינות.

הנתונים מעלים שאלה כלכלית משמעותית: אם הביקוש נותר חזק מבחינה מבנית, מדוע המלאי ממשיך להצטבר בקצב כה מהיר?

אחת ההסברים האפשריים היא שמוכרים ויזמים ממשיכים להיאחז ברמות המחירים שאפיינו את השנים האחרונות, בעוד הרוכשים מוגבלים יותר בשל עלויות המימון והיכולת הכלכלית.

התמונה שמאחורי נתוני המלאי

נתון של 84 אלף דירות לא מכורות משמעותי לא רק בשל היקפו, אלא גם בשל השלכותיו על יזמים, מלווים והיקפי הבנייה העתידיים.

בקצב המכירות הנוכחי יידרשו כ־29.5 חודשים כדי לספוג את המלאי הקיים. תקופת היצע כה ארוכה מגדילה את עלויות ההחזקה של היזמים, לרבות הוצאות מימון, הלוואות בנייה, שיווק והתחייבויות הקשורות לקרקע.

מצב זה יוצר לחצים מנוגדים. מצד אחד, יזמים מעוניינים לשמור על רמות מחירים כדי להגן על רווחיות הפרויקטים ועל שווי הנכסים. מצד שני, האטה במכירות מאריכה את התקופה שבה ההון נותר כלוא במלאי שאינו נמכר.

כתוצאה מכך, השוק ניצב בפני מתח מתמשך בין הרצון לשמור על המחירים לבין הצורך להאיץ את קצב העסקאות.

הפערים האזוריים הופכים בולטים יותר

לא כל האזורים בישראל חווים האטה באותו קצב. מחוז המרכז ומחוז הדרום ממשיכים לרכז כמעט מחצית מכלל העסקאות במדינה, דבר המעיד כי הביקוש לדיור עדיין פעיל באזורים מסוימים.

עם זאת, ריכוז הולך וגדל של מלאי לא מכור במטרופולינים המרכזיים מצביע על כך שציפיות המחיר עשויות להתרחק יותר ויותר מיכולת הרכישה של הציבור.

ייתכן שהבעיה אינה היעדר ביקוש לדיור באופן מוחלט, אלא פער בין מה שהקונים מסוגלים לממן לבין מה שהמוכרים מוכנים לקבל.

שאלה שכדאי לשאול

אם כ־84 אלף דירות נותרות ללא קונים והיקף העסקאות ממשיך לרדת, באיזו נקודה הופך המלאי מבעיה של קצב מכירות לבעיה של תמחור?