SKN | התחדשות עירונית באזור השרון צוברת תאוצה עם קידום פרויקטים בהוד השרון ובנתניה

ההתחדשות העירונית ממשיכה לצבור תאוצה

ההתחדשות העירונית ממשיכה לשמש כאחד הכלים המרכזיים להגדלת היצע הדיור במרכזים העירוניים הבנויים בישראל. האישורים האחרונים שניתנו לפרויקטים בהוד השרון ובנתניה ממחישים כיצד רשויות מקומיות ויזמים ממשיכים לקדם פיתוח בצפיפות גבוהה במקום הרחבת הבנייה לשטחים פתוחים חדשים.

שני הפרויקטים, המקודמים על ידי חברת אורון נדל”ן, קיבלו אישורי תכנון וכעת עוברים לשלב התכנון המפורט והוצאת ההיתרים. יחד, הם צפויים להחליף 79 יחידות דיור קיימות ב-256 יחידות חדשות – גידול של יותר מפי שלושה בצפיפות המגורים.

למרות שאישור התכנון מהווה אבן דרך משמעותית, מדובר רק בשלב אחד בתהליך ממושך שעדיין כולל אתגרים פיננסיים, רגולטוריים ושיווקיים.

הנרטיב המרכזי: התחדשות עירונית פותרת את משבר הדיור

תומכי ההתחדשות העירונית מציגים לעיתים קרובות את הפרויקטים הללו כפתרון ישיר למחסור בדיור. הטענה היא שהחלפת מבנים ישנים במתחמי מגורים גדולים יותר מגדילה את ההיצע ללא צורך בהקצאת קרקעות נוספות.

בהוד השרון, התוכנית שאושרה ברחוב מגדיאל 55 תחליף 32 דירות קיימות ב-97 יחידות דיור חדשות בשני מבנים בני 10 ו-12 קומות, הכוללים גם חזית מסחרית.

בנתניה, בשכונת טוברוק, יפונו 47 בעלי דירות ועסקים קיימים לטובת הקמת 159 יחידות דיור חדשות ושטחי מסחר, כולל מגדל מגורים בן 29 קומות ומבנה אדריכלי בן תשע קומות.

מבחינה תכנונית, שני הפרויקטים מגדילים באופן משמעותי את צפיפות הדיור. עם זאת, צפיפות גבוהה יותר אינה מבטיחה בהכרח שיפור ברמת הנגישות הכלכלית לדיור.

הכלכלה שמאחורי פרויקטי ההתחדשות

פרויקטים של התחדשות עירונית פועלים במסגרת כלכלית מורכבת. היזמים חייבים לייצר ערך מספיק מהדירות הנוספות כדי לכסות את עלויות ההריסה, הבנייה, פיצוי הדיירים, המימון, פיתוח התשתיות, הוצאות התכנון והרווח היזמי.

לכן, בנייה בצפיפות גבוהה אינה רק העדפה תכנונית, אלא לעיתים קרובות הכרח כלכלי.

בעידן שבו עלויות הבנייה נותרות גבוהות ותנאי המימון מחמירים בהשוואה למחזורי נדל”ן קודמים, יזמים נדרשים לפרויקטים גדולים יותר ולמספר יחידות דיור גבוה יותר כדי לשמור על כדאיות כלכלית.

במצב כזה, מספר היחידות המאושרות הוא רק חלק מהמשוואה. קצב המכירות, מחירי המכירה האפשריים ותנאי המימון העתידיים הופכים לגורמים משמעותיים לא פחות בקביעת הצלחת הפרויקט.

התמונה הנסתרת: גידול בהיצע מול נגישות כלכלית

הנחה נפוצה היא שהגדלת היצע הדיור מובילה באופן אוטומטי לשיפור ברמת המחירים. בפועל, הקשר מורכב יותר.

פרויקטים רבים של התחדשות עירונית ממוקמים באזורים מבוקשים שבהם ערכי הקרקע כבר גבוהים. הדירות החדשות משווקות לעיתים קרובות במחירים גבוהים משמעותית מערכן של הדירות שהוחלפו.

בנוסף, בניינים גבוהים יותר יוצרים עלויות שוטפות נוספות, לרבות תחזוקה מוגברת, דמי ניהול, מערכות מעליות, תשתיות אבטחה וקרנות תחזוקה עתידיות.

למרות שהדיירים נהנים ממבנים מודרניים, תקני בטיחות משופרים ותשתיות חדשות, עלות הבעלות הכוללת עשויה להיות גבוהה משמעותית מזו של המבנים הישנים.

כתוצאה מכך, התחדשות עירונית יכולה להגדיל את היצע הדיור ובמקביל להשפיע מעט מאוד על רמת המחירים הכוללת בשוק המקומי.

אסטרטגיה אזורית מול תנאי שוק משתנים

האישורים החדשים מגיעים בתקופה שבה שוק הדיור הישראלי מתמודד עם ירידה בהיקף העסקאות, עלייה במלאי הדירות הלא מכורות ואתגרי נגישות כלכלית גוברים.

מצב זה מדגיש את ההבדל בין הצלחה תכנונית לבין הצלחה שיווקית וכלכלית.

פרויקטים יכולים לקבל אישורים ולהתקדם לביצוע, גם כאשר תנאי הביקוש העתידיים נותרים לא ברורים.

היעילות ארוכת הטווח של ההתחדשות העירונית תהיה תלויה לא רק במספר הדירות המאושרות, אלא גם בשאלה האם הדירות החדשות מתאימות ליכולת הרכישה ולצרכים האמיתיים של רוכשי העתיד.

שאלה שכדאי לשאול

אם פרויקטים של התחדשות עירונית ממשיכים להגדיל את צפיפות הדיור אך רמת הנגישות הכלכלית לדיור נותרת כמעט ללא שינוי, האם השוק באמת פותר בעיית היצע – או שהוא פשוט מחליף סוג אחד של דיור בגרסה יקרה יותר שלו?