SKN | שוק היוקרה למגורים בישראל מציג ירידה במספר העסקאות לצד שיא במחיר למ”ר

שוק הדיור הישראלי מתמודד בתקופה האחרונה עם האטה במכירות, גידול במלאי הדירות וזהירות גוברת מצד הרוכשים. עם זאת, פלח היוקרה ממשיך להציג דפוסי פעילות שונים משאר השוק. למרות ירידה בהיקף העסקאות בקצה העליון של השוק, נתוני המחירים מעידים כי הביקוש לנכסים במיקומי פריים נותר יציב יחסית.

עסקאות בולטות שבוצעו לאחרונה בתל אביב ובירושלים משכו תשומת לב בשל היקפן הכספי הגבוה. אולם בחינה של מחירי העסקאות בלבד אינה משקפת את התמונה המלאה ואת השינויים המבניים המתרחשים בשוק היוקרה.

שוק היוקרה אינו מנותק לחלוטין מהמגמות הכלכליות

התפיסה הרווחת היא שרוכשי דירות יוקרה מושפעים פחות משינויים בריבית, מאי-ודאות כלכלית ומחולשה בביקושים בשוק הדיור הרחב. בהתאם לכך, נהוג לראות בנכסי היוקרה מגזר חסין יחסית להאטות מחזוריות.

במבט ראשון, עסקאות הפנטהאוזים שבוצעו לאחרונה בתל אביב במחירים העולים על 20 מיליון שקל עשויות לתמוך בגישה זו. מספר פרויקטים אף דיווחו על ביקוש משמעותי מצד רוכשים ישראלים וזרים.

עם זאת, הנתונים הכוללים מצביעים על תמונה מורכבת יותר.

ירידה בהיקף העסקאות ובנזילות השוק

על פי ניתוח של לשכת שמאי המקרקעין, ברבעון הראשון של 2026 נרשמו 20 עסקאות בלבד בהיקף של יותר מ-15 מיליון שקל. מדובר ברמת הפעילות הרבעונית הנמוכה ביותר בארבע השנים האחרונות.

גם שווי העסקה הממוצע ירד והסתכם בכ-18.3 מיליון שקל, לעומת כ-21.4 מיליון שקל בתקופה המקבילה בשנת 2025.

מבחינת נזילות השוק, לנתון זה יש משמעות חשובה. ירידה במספר העסקאות עשויה להעיד על קהל רוכשים מצומצם יותר, תהליכי קבלת החלטות ממושכים ועומק שוק נמוך יותר. גם בקרב בעלי הון, אי-הוודאות הכלכלית, הסיכונים הגיאופוליטיים והערכת שווי הנכסים העתידית משפיעים על החלטות רכישה.

הנתונים מלמדים כי שוק היוקרה הפך לבררני יותר, ולא בהכרח כי הביקוש בו בלתי מוגבל.

העלייה במחיר למ”ר נובעת משינוי בתמהיל העסקאות

לצד הירידה במספר העסקאות ובשווי הממוצע שלהן, המחיר הממוצע למ”ר עלה בחדות לכ-87,300 שקל — עלייה שנתית של יותר מ-22%.

הסיבה המרכזית לכך אינה בהכרח התייקרות רוחבית של כלל נכסי היוקרה, אלא שינוי בהרכב העסקאות שבוצעו.

בשנים קודמות, חלק משמעותי מעסקאות היוקרה כלל וילות ובתים צמודי קרקע בהרצליה ובקיסריה. נכסים אלה אמנם נמכרו בסכומים גבוהים, אך המחיר למ”ר היה נמוך יחסית בשל גודל המגרשים והשטחים הבנויים.

לעומת זאת, ברבעון הראשון של 2026 נרשמה פעילות ערה יותר בדירות יוקרה באזורים המבוקשים ביותר בתל אביב ובירושלים. מדובר לרוב בדירות קטנות יותר, אך כאלה הממוקמות במוקדי ביקוש שבהם מחסור בקרקע, מגבלות תכנון והיצע מוגבל מאפשרים גביית מחירים גבוהים במיוחד למ”ר.

כתוצאה מכך, המחיר הממוצע למ”ר עלה גם כאשר הפעילות הכוללת בשוק נחלשה.

המחסור בקרקע ממשיך לתמוך במחירי הפריים

מחירי דירות היוקרה במרכזי הערים נשענים בראש ובראשונה על נדירות הנכסים הזמינים.

קרקעות במיקומי פריים בתל אביב ובירושלים מוגבלות מאוד. מגבלות תכנון, דרישות שימור ותהליכי פיתוח ממושכים מצמצמים את היצע הדירות החדשות. מנגד, הביקוש ממשיך להגיע מצד בעלי הון מקומיים, רוכשים בינלאומיים ומשקיעים המחפשים חשיפה לאזורים המבוקשים ביותר בישראל.

עם זאת, ככל שמחירי הנכסים עולים, כך גדלה חשיבותם של מרכיבי עלות נוספים, בהם מס רכישה, דמי ניהול, עלויות תחזוקה ועלות האלטרנטיבה של החזקת הון בנכס מגורים בעל תשואה שוטפת מוגבלת.

המעבר לדירות יוקרה עירוניות קטנות יותר עשוי לשקף לא רק העדפה למיקום, אלא גם בחינה מחודשת של סיכוני שוק, נזילות ושימור הון לאורך זמן.

שוק היוקרה מתרכז במספר מצומצם של מוקדי ביקוש

נתוני הרבעון הראשון מצביעים על כך ששוק היוקרה בישראל אינו נמצא במגמת עלייה או ירידה חד-משמעית. במקום זאת, הוא הופך מרוכז יותר במספר קטן של אזורים שבהם המחסור בהיצע ממשיך לתמוך בכוח התמחור של המוכרים.

העלייה החדה במחיר למ”ר משקפת את הביקוש המתמשך לנכסי פריים במרכזי הערים, אך במקביל הירידה במספר העסקאות מצביעה על שוק מצומצם וסלקטיבי יותר.

השאלה המרכזית היא האם מחירי השיא למ”ר מעידים על התחזקות אמיתית בביקוש, או שמא הם משקפים שוק יוקרה קטן יותר שבו מספר מצומצם של רוכשים מתחרה על מאגר מוגבל אף יותר של נכסים איכותיים.