SKN | ירידת האינפלציה והיחלשות מחירי הדיור מאותתות על שינוי בכלכלת הנדל”ן בישראל

הנתונים הכלכליים האחרונים של ישראל מצביעים על שינוי משמעותי בתנאי השוק. האינפלציה ממשיכה להתמתן, מחירי הדיור מציגים ירידה שנתית, והשווקים הפיננסיים מגבירים את ההערכות כי בנק ישראל יפחית את הריבית בחודשים הקרובים. מכלול ההתפתחויות הללו עשוי להעיד כי שוק הדיור נכנס לשלב חדש ושונה מזה שאפיין את שנות העליות החדות במחירים.

בעוד שאינפלציה נמוכה יותר נתפסת בדרך כלל כהתפתחות חיובית עבור משקי הבית וקובעי המדיניות, יחסי הגומלין בין מחירי הדיור, הריבית ועלויות השכירות מציגים תמונה מורכבת יותר.

הנרטיב המרכזי: ירידת האינפלציה מספקת הקלה לשוק הדיור

הפרשנות הרווחת לנתונים האחרונים פשוטה יחסית. האינפלציה ירדה ל-1.9%, מתחת לטווח היעד של בנק ישראל, בעוד שמחירי הדיור ירדו ב-1.3% בהשוואה לשנה הקודמת.

אינפלציה נמוכה מפחיתה את הלחץ על קובעי המדיניות להמשיך במדיניות מוניטרית מצמצמת. כתוצאה מכך, גוברת ההערכה כי בנק ישראל יפחית את הריבית, מה שעשוי להוזיל את עלויות המימון עבור משקי בית ועסקים.

לפי תפיסה זו, שילוב של אינפלציה נמוכה יותר ועלויות מימון נמוכות עשוי לתמוך בביקושים לדיור ולשפר את פעילות השוק בהמשך הדרך.

מחירי הדיור יורדים – אך לא בכל מקום

ממוצעים ארציים מסתירים לעיתים קרובות הבדלים משמעותיים בין אזורים שונים.

הנתונים האחרונים מצביעים על ירידה של 0.3% במחירי הדיור בתקופת המדידה האחרונה ועל ירידה שנתית של 1.3%. עם זאת, הירידות לא התחלקו באופן שווה. ירושלים רשמה חלק מהחולשה המשמעותית ביותר, בעוד שבתל אביב נרשמה חזרה למגמת עלייה.

פערים אלה משקפים את העובדה ששוקי הדיור הם מקומיים במהותם. ריכוז מקומות עבודה, זמינות קרקעות, השקעות בתשתיות ודפוסי ביקוש דמוגרפיים ממשיכים להשפיע על המחירים ברמת העיר.

לכן, ירידה ברמה הארצית אינה בהכרח מעידה על תיקון רוחבי בכל השווקים המקומיים.

המנגנון הכלכלי שמאחורי הירידה באינפלציה

מספר גורמים תרמו לנתון האינפלציה המתון יותר.

התחזקות השקל מול הדולר במהלך חודש מאי הפחיתה את עלויות היבוא של סחורות ושירותים. הוצאות התחבורה ירדו בעקבות ירידה עונתית במחירי הטיסות, ועלויות יבוא נמוכות יותר תרמו לירידות מחירים במוצרים שונים, לרבות תוצרת חקלאית טרייה.

גם להתפתחויות גלובליות היה תפקיד משמעותי. בעקבות ההסכם עם איראן, מחירי הנפט ירדו, מה שהפחית לחצים אינפלציוניים הקשורים לאנרגיה ושיפר את הציפיות לשרשראות אספקה יציבות יותר. ירידת מחירי האנרגיה נוטה לחלחל לכלכלה לאורך זמן ולהשפיע על תחבורה, ייצור ומחירי צריכה.

התפתחויות אלו הפחיתו את החששות המיידיים מאינפלציה והגבירו את הספקולציות בנוגע להקלה במדיניות המוניטרית.

התמונה הנסתרת: אינפלציית השכירות ממשיכה לעלות

אחד הפרטים החשובים ביותר בנתונים האחרונים נמצא דווקא מחוץ לסטטיסטיקות מחירי הדירות.

בעוד שמחירי הנכסים עצמם נחלשו, מחירי השכירות ממשיכים לעלות. שוכרים שחידשו חוזים שילמו בממוצע 2.5% יותר, בעוד ששוכרים חדשים שילמו כ-6.8% יותר מהדיירים הקודמים.

הפער הזה מדגיש הבחנה חשובה בין ערך הנכס לבין עלות השימוש בו.

מחירי דירות מושפעים מתנאי מימון, ביקושי משקיעים וסנטימנט שוק. לעומת זאת, מחירי השכירות מושפעים בעיקר מזמינות דירות, קצב הקמת משקי בית ושיעורי תפוסה. לכן, ייתכן מצב שבו מחירי הרכישה יורדים, אך עלויות הדיור בפועל עבור שוכרים ממשיכות לעלות.

עבור משפחות שאינן מסוגלות לרכוש דירה, מצב זה עלול להביא דווקא להחמרה בבעיית הדיור, למרות הירידה במחירי הנכסים.

ריבית, פעילות שוק והביקושים העתידיים

הציפיות להפחתת ריבית הפכו לאחד המשתנים המרכזיים ביותר בשוק הדיור הישראלי.

ריבית נמוכה יותר משפרת בדרך כלל את יכולת הרכישה באמצעות הקטנת תשלומי המשכנתא החודשיים. עם זאת, היא גם עלולה לעודד את הביקוש בקצב מהיר יותר מקצב הגידול בהיצע, ובכך ליצור לחץ מחודש לעליית מחירים.

במקביל, ישראל עדיין מתמודדת עם עודפי מלאי באזורים מסוימים, היקף עסקאות נמוך יחסית ואי-ודאות כלכלית מתמשכת. גורמים אלו עשויים להגביל את היכולת של הורדת ריבית לתרגם את עצמה באופן מיידי לעליות מחירים חדשות.

השילוב של ירידת אינפלציה, ירידת מחירי דיור ועלייה בשכר הדירה מאתגר את ההנחה המקובלת שלפיה דיור הופך לנגיש יותר בכל פעם שמחירי הנכסים יורדים.

השאלה שמאחורי הכותרות

אם מחירי הדירות יורדים בזמן שמחירי השכירות ממשיכים לעלות והיצע הדיור נותר מוגבל, האם השוק באמת הופך לנגיש יותר – או שמא הנטל הכלכלי פשוט עובר מרוכשי הדירות אל השוכרים?

תובנות לסיום

הנתונים האחרונים מצביעים על שינוי במבנה הכלכלי של שוק הדיור בישראל. בעוד שהאינפלציה מתמתנת והציפיות להורדת ריבית מתחזקות, העלייה המתמשכת במחירי השכירות מעידה כי בעיית הנגישות לדיור טרם נפתרה. עבור משקיעים, רוכשים ושוכרים כאחד, החודשים הקרובים עשויים להיות קריטיים בקביעת כיוון השוק ובבחינת השאלה האם ירידת מחירי הדיור תהפוך בסופו של דבר לשיפור אמיתי ביכולת הדיור של הציבור.