SKN | תוכנית ההתחדשות העירונית ברחוב שלמה בלוד מדגישה את תפקיד רוב הדיירים במודל הפינוי-בינוי בישראל

השגת הרוב הנדרש על ידי קרדן נדל״ן בתוכנית ההתחדשות ברחוב שלמה בלוד מהווה שלב פרוצדורלי משמעותי באחד המנגנונים המרכזיים של שוק הנדל״ן בישראל: הסכמה של בעלי הדירות לקידום פינוי-בינוי והריסה לצורך בנייה מחדש. למרות שהודעה זו מסמנת התקדמות אפשרית לעבר ביצוע, היא משקפת גם מציאות מבנית רחבה יותר בשוק הדיור הישראלי, שבה הסכמה משפטית של הדיירים היא רק השלב הראשון בתהליך כלכלי ארוך ולא ודאי. הפרויקט ממחיש כיצד התחדשות עירונית בערים בעלות ערכי קרקע נמוכים יחסית, כמו לוד, תלויה לא רק באישור תכנוני אלא גם בכדאיות כלכלית, נכונות יזמים לקחת סיכון וביכולת ספיגה של הביקוש לאורך זמן.

יוזמות התחדשות עירונית במרכזי פריפריה יחסית הפכו לאחד מעמודי התווך של אסטרטגיית הדיור בישראל, במיוחד באזורים שבהם מלאי הבנייה הישן נפגש עם גידול אוכלוסייה ומחסור בקרקע פנויה. עם זאת, השגת רוב בקרב הדיירים אינה מבטיחה כי הפרויקטים יתקדמו לביצוע ללא עיכובים משמעותיים או שינויים מבניים.

פתיחה

השגת רוב הסכמה מהווה דרישה פרוצדורלית מרכזית במסגרת ההתחדשות העירונית בישראל, במיוחד בפרויקטים של פינוי-בינוי. היא מאפשרת ליזמים להתקדם לשלב של הגשת תוכניות ולניהול מו״מ מול רשויות התכנון.

עם זאת, בפועל מדובר בתחילתו של תהליך רב-שלבי הכולל אישורי תכנון, הסדרי מימון, תכנון פינוי דיירים וביצוע קבלני.

הנחת הציבור

חלק ניכר מהציבור מניח כי לאחר השגת רוב דיירים, הפרויקט מתקדם באופן כמעט אוטומטי לבנייה וכי ערכי הנכסים צפויים לעלות בהתאם. ההנחה היא שהסכמה רחבה מסירה את חסמי הפיתוח המרכזיים.

אולם המציאות הכלכלית מורכבת יותר. הכדאיות ליזם תלויה בתשואות צפויות, עלויות בנייה, מגבלות רגולטוריות ויכולת ספיגה של השוק. גם לאחר השגת רוב, פרויקטים עשויים להיעצר אם תנאי המימון משתנים או אם מחירי המכירה הצפויים אינם מצדיקים את עלויות הביצוע.

הניתוח הכלכלי

הפרויקט ברחוב שלמה בלוד ממוקם בתוך הקשר רחב של עלייה בעלויות בנייה והידוק תנאי המימון. יזמים נדרשים להביא בחשבון עלויות איחוד קרקעות, הריסה, חומרי בנייה, כוח עבודה, שדרוג תשתיות ועלויות מימון לפני הגעה לרווחיות.

נתונים בשטח מצביעים על כך ששוק הדיור בישראל ממשיך להתמודד עם לחצי נגישות גבוהים, כאשר מחירי הדירות באזורים עירוניים רבים משקפים יחס הכנסה-למחיר גבוה מהממוצע במדינות מפותחות. במקביל, ריבית המשכנתאות נותרה גבוהה משמעותית לעומת תקופת הריבית האפסית של השנים הקודמות, מה שמכביד הן על רוכשים והן על מימון יזמי.

בנוסף, פרמיות הביטוח והסיכון בענף הבנייה עלו בשל תנודתיות במחירי חומרי הגלם ודרישות רגולטוריות מחמירות יותר בתחומי בטיחות ותקינה. גורמים אלה מצמצמים את שולי הרווח ומגדילים את הסיכוי לצורך בשינוי מבנה פרויקטים שאינם עומדים בכדאיות כלכלית.

גם שיקולי עלות אלטרנטיבית משחקים תפקיד מרכזי. יזמים הפועלים בלוד נדרשים להשוות בין פרויקטים באזור זה לבין פרויקטים במרכזי ביקוש גבוהים יותר, כגון תל אביב, שבהם לרוב קיימת יכולת תמחור גבוהה יותר ונזילות שוק משופרת. השוואה זו עשויה להשפיע על לוחות זמנים ועל סיכויי הביצוע בפועל.

פילוח שוק

לוד ממוקמת בעמדה מעברית במפת הדיור בישראל. מצד אחד, מדובר בעיר בעלת מחירי כניסה נמוכים יחסית בלב אזור הביקוש, מה שיוצר פוטנציאל להתחדשות עירונית. מצד שני, רמות הביקוש ויכולת ספיגת המחירים נותרות נמוכות ביחס לערים כמו תל אביב והסביבה.

גם סוג הנכסים משפיע על היתכנות הפרויקטים. פרויקטים של פינוי-בינוי בלוד מבוססים לרוב על החלפת בנייה נמוכה בבנייה רוויה, כאשר הגדלת זכויות הבנייה היא תנאי מרכזי לכדאיות כלכלית של הפרויקט.

התמונה הרחבה

למרות שהשגת רוב דיירים מוצגת כנקודת ציון משמעותית, היא אינה משקפת את מכלול הסיכונים בהמשך הדרך, הכוללים עיכובי מימון, מגבלות קבלנים, תנודתיות ריבית ושינויים רגולטוריים. כל אחד מהגורמים הללו עשוי להשפיע באופן מהותי על לוחות הזמנים ועל היתכנות הפרויקט.

גם לדיירים עצמם קיימים שיקולים כלכליים עקיפים, בהם עלויות מעבר זמני, אי-ודאות לגבי מועד המסירה ועלייה אפשרית בעלויות תחזוקה בנכסים חדשים הכוללים מערכות משותפות ותשתיות מתקדמות.

אם השגת רוב דיירים מספיקה כדי לקדם פרויקט על הנייר, אך הכדאיות הכלכלית מתבררת רק בשלבים מאוחרים יותר, האם הצלחת מודל ההתחדשות העירונית בישראל צריכה להימדד לפי הסכמה משפטית — או לפי היכולת של הפרויקטים לשרוד את התנאים הכלכליים עד להשלמתם בפועל?