SKN | פרויקט ההתחדשות העירונית הראשון ביזמות פרטית באילת בוחן האם ניתן להרחיב את מודל הפינוי־בינוי מעבר לערים הגדולות

אישורו של פרויקט ההתחדשות העירונית הראשון באילת ביוזמה פרטית, הכולל הקמה של כ־600 יחידות דיור חדשות במתחם חטיבת גולני, מסמן אבן דרך בהתרחבות הגיאוגרפית של מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל. בעוד שעד כה התרכזו מרבית פרויקטי הפינוי־בינוי באזורי הביקוש, ובראשם תל אביב, ירושלים והמרכז, יישום המודל בעיר אילת מציב מציאות כלכלית שונה, המושפעת ממאפייני האוכלוסייה המקומית, מהתלות בענף התיירות ומהמורכבות הלוגיסטית של הבנייה באזור. הפרויקט ממחיש כי ההתחדשות העירונית נתפסת יותר ויותר ככלי מדיניות לאומי להגדלת היצע הדיור, ולא רק כפתרון לערים בעלות ערכי קרקע גבוהים. עם זאת, הצלחתו בטווח הארוך תהיה תלויה לא רק באישור התכנוני, אלא גם בכדאיותו הכלכלית.

עבור אילת, שבה עתודות הקרקע מוגבלות בשל מגבלות גיאוגרפיות וסביבתיות, חידוש שכונות ותיקות מהווה חלופה להתרחבות עירונית לשטחים חדשים. עם זאת, הפיכת שכונות קיימות למתחמי מגורים בצפיפות גבוהה יוצרת אתגרים כלכליים ותפעוליים השונים באופן מהותי מאלה המאפיינים פרויקטים במרכז הארץ.

התחדשות עירונית ככלי להגדלת היצע הדיור

ההתחדשות העירונית הפכה בשנים האחרונות לאחד המנגנונים המרכזיים להגדלת היצע הדיור בישראל, באמצעות החלפת מבנים ישנים במבני מגורים חדשים, בטוחים וצפופים יותר. המודל נועד לשפר את בטיחות המבנים, להגדיל את מספר יחידות הדיור ולנצל בצורה יעילה יותר את התשתיות העירוניות הקיימות.

השקת פרויקט פינוי־בינוי ראשון באילת ביוזמה פרטית מעידה כי מדיניות ההתחדשות העירונית מתרחבת בהדרגה גם לערים פריפריאליות, המתמודדות עם מגבלות היצע משלהן, ולא רק לאזורי הביקוש המסורתיים.

כדאיות כלכלית משתנה בין אזורים

קיימת תפיסה שלפיה הוספת מאות יחידות דיור מובילה באופן ישיר לשיפור הנגישות לדיור ולהאצת הפעילות הכלכלית המקומית. בפועל, הכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית משתנה באופן משמעותי בין אזורים שונים.

בניגוד לתל אביב או לערי המרכז, שוק הדיור באילת קטן יותר ותלוי במידה רבה בתיירות, בתעסוקה עונתית ובהיקפי ההגירה הפנימית. גורמים אלה משפיעים הן על הביקוש לדירות והן על פוטנציאל הרווח של היזמים, ולכן גם על היתכנותם הכלכלית של פרויקטים מסוג זה.

עלויות הפיתוח מעצבות את רווחיות הפרויקט

פרויקטים של פינוי־בינוי מחייבים איזון בין עלויות ההריסה, פינוי הדיירים, הבנייה, המימון ומכירת הדירות החדשות. באילת מתווספת לכך מורכבות לוגיסטית, שכן הובלת חומרי בנייה, ציוד וכוח אדם למרחקים ארוכים מגדילה את עלויות הביצוע בהשוואה לפרויקטים באזורי המרכז.

נתוני השוק מצביעים על כך שנגישות לדיור ממשיכה להיות אתגר מבני בישראל. היחס בין מחירי הדירות להכנסות משקי הבית נותר מהגבוהים במדינות המפותחות, בעוד שעליית הריבית על המשכנתאות פגעה בכושר הרכישה של רבים מהרוכשים. במקביל, גם עלויות המימון של היזמים עלו, מה שהופך את מימון הפרויקטים ליקר יותר בהשוואה לתקופת הריבית הנמוכה של השנים הקודמות.

גם עלויות הביטוח והבנייה משפיעות על כלכלת הפרויקט. התייקרות ביטוחי עבודות קבלניות, החמרת תקני הבנייה ועמידה בדרישות עדכניות לעמידות בפני רעידות אדמה מגדילות את הוצאות הפיתוח עוד לפני מסירת הדירה הראשונה. עלויות אלה חייבות לבוא לידי ביטוי באמצעות התייעלות, תמחור מתאים או שחיקה בשיעורי הרווח של היזמים.

לכך מתווספת גם עלות אלטרנטיבית. הון המופנה לפרויקט התחדשות עירונית באילת מתחרה בפרויקטים במרכז הארץ, שבהם הביקוש גבוה יותר ומחירי המכירה מספקים בדרך כלל ודאות גבוהה יותר באשר לתשואה הצפויה.

פערי ביקוש בין המרכז לפריפריה

שוק הדיור בישראל מאופיין בפערים משמעותיים בין אזורים שונים. ערי החוף, ובהן תל אביב והרצליה, נהנות משוק תעסוקה רחב, מהשקעות בינלאומיות ומביקוש יציב, בעוד שערים אזוריות כדוגמת אילת נשענות במידה רבה יותר על תעסוקה מקומית, ענף התיירות והגירה פנימית.

גם סוגי הנכסים משפיעים על תוצאות ההתחדשות העירונית. בנייה רוויה מאפשרת ניצול יעיל יותר של הקרקע באזורים עירוניים צפופים, בעוד שבנייה צמודת קרקע דורשת שטחים נרחבים יותר והשקעה גבוהה יותר בתשתיות. עבור עיר בעלת מגבלות התרחבות כמו אילת, פיתוח לגובה מהווה חלופה יעילה יותר להגדלת היצע הדיור.

התשתיות יקבעו את הצלחת ההתחדשות

הכרזות על פרויקטי התחדשות עירונית מתמקדות בדרך כלל במספר יחידות הדיור שייבנו, אך לעיתים מעניקות פחות תשומת לב לתשתיות הנדרשות כדי לתמוך בגידול באוכלוסייה. מוסדות חינוך, מערכות תחבורה, שירותי בריאות, תשתיות עירוניות ושטחים ציבוריים חייבים להתרחב במקביל כדי לשמור על איכות החיים.

גם לאחר השלמת הפרויקט, עלויות הבעלות של הדיירים אינן מסתכמות ברכישת הדירה. החזרי משכנתה, ארנונה, דמי ניהול, תחזוקת המבנה, ביטוח והוצאות ועד הבית משפיעים כולם על יוקר המגורים לאורך זמן. מבנים חדשים מציעים אמנם רמת שירותים גבוהה יותר, אך לרוב גם כרוכים בעלויות תחזוקה שוטפות גבוהות יותר בהשוואה למבנים שאותם הם מחליפים.

התרחבות ההתחדשות העירונית לערים כמו אילת, שבהן היצע הקרקע מוגבל אך תנאי השוק שונים מאלו של אזורי הביקוש, מדגישה כי הצלחת הפרויקטים תיקבע לא רק על ידי אישור התוכניות, אלא גם על ידי יכולתם לשמור על כדאיות כלכלית לאורך זמן.