SKN | החלטת ועדת התכנון בחיפה משמרת את צפיפות הבנייה ומדגישה את חשיבות הכדאיות הכלכלית בהתחדשות העירונית

החלטת מוסד התכנון לדחות את הצעת עיריית חיפה להפחית 40 יחידות דיור מפרויקט ההתחדשות העירונית של קבוצת שפיר במתחם צרפת–דרייפוס ממחישה את המתח המתמשך במדיניות ההתחדשות העירונית בישראל: האיזון בין שיקולי תכנון לבין הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. באמצעות שמירה על היקף יחידות הדיור המתוכנן, הבהירו מקבלי ההחלטות כי לצד שיקולים תכנוניים, גם ההיתכנות הכלכלית מהווה מרכיב מרכזי בבחינת פרויקטים רחבי היקף. המקרה ממחיש כיצד שינוי מצומצם יחסית במספר הדירות עשוי להשפיע באופן מהותי על כדאיות הפרויקט, במיוחד בתקופה של עלייה בעלויות הבנייה, המימון והרגולציה.

ההחלטה משקפת גם אתגר רחב יותר העומד בפני שוק הדיור בישראל. ההתחדשות העירונית הפכה לכלי מרכזי להגדלת היצע הדיור בתוך הערים הקיימות, אך הצלחתם של פרויקטים רבים תלויה בקבלת זכויות בנייה בהיקף שיאפשר לכסות את עלויות ההריסה, פינוי הדיירים והבנייה מחדש. הפחתת הצפיפות עשויה לקדם יעדים תכנוניים מסוימים, אך במקביל לפגוע בבסיס הכלכלי הדרוש למימוש הפרויקט.

האיזון בין מדיניות התכנון לכדאיות הכלכלית

ההתחדשות העירונית הפכה לאחד הכלים המרכזיים בישראל לחידוש מבני מגורים ישנים, לחיזוק עמידותם בפני רעידות אדמה ולהגדלת היצע הדיור, מבלי להרחיב את גבולות הערים. עם זאת, הצלחתם של פרויקטים מסוג זה תלויה ביצירת איזון בין יעדי התכנון לבין היתכנות כלכלית.

החלטת מוסד התכנון בחיפה מעידה כי בחינת הכדאיות הכלכלית מקבלת משקל משמעותי יותר לצד עמדות הרשויות המקומיות בעת קבלת החלטות על קידום פרויקטים של התחדשות עירונית.

הקשר בין צפיפות הבנייה לכדאיות הפרויקט

קיימת תפיסה שלפיה הפחתת מספר יחידות הדיור בפרויקט התחדשות עירונית משפרת את איכות החיים בשכונה באמצעות צמצום הצפיפות והפחתת העומס על התשתיות. בהתאם לגישה זו, פחות דירות מובילות בהכרח לתוצאה תכנונית טובה יותר.

בפועל, המודל הכלכלי של פרויקטי התחדשות עירונית מורכב יותר. כל הפחתה במספר יחידות הדיור מקטינה את פוטנציאל ההכנסות ממכירת הדירות, בעוד שעלויות ההריסה, הפינוי, התשתיות והבנייה נותרות ברובן ללא שינוי. מעבר לנקודה מסוימת, צמצום היקף הבנייה עלול להפוך את הפרויקט לבלתי כדאי מבחינה כלכלית ולעכב את מימושו או אף למנוע אותו.

מבנה העלויות מכתיב את רף הכדאיות

פרויקטים של התחדשות עירונית המבוצעים על ידי יזמים מבוססים על איזון בין פוטנציאל ההכנסות לבין עלויות ראשוניות גבוהות. איחוד קרקעות, פיצוי בעלי הדירות, הריסה, דיור חלופי, תכנון הנדסי, שדרוג תשתיות ומימון דורשים השקעות משמעותיות עוד לפני תחילת הבנייה. עיקר החזר ההשקעה מתבסס על מכירת יחידות הדיור הנוספות הנבנות במסגרת הפרויקט.

הנתונים מצביעים על כך שנגישות הדיור בישראל ממשיכה להוות אתגר מבני. היחס בין מחירי הדירות להכנסות משקי הבית נותר מהגבוהים במדינות המפותחות, בעוד שריביות המשכנתאות עלו משמעותית בהשוואה לסביבת הריבית הנמוכה ששררה בתחילת העשור. תנאים אלה מצמצמים את כוח הקנייה של הרוכשים ומגדילים במקביל את עלויות המימון של יזמים.

גם העלויות הרגולטוריות והביטוחיות ממשיכות לעלות. פרויקטים חדשים נדרשים לעמוד בתקנים מחמירים יותר של עמידות בפני רעידות אדמה, בטיחות אש, נגישות ודרישות ביטוח מקיפות. מכלול הדרישות מעלה את רמת ההכנסות הנדרשת כדי לשמור על כדאיות כלכלית.

לצד זאת, גם עלות ההון מהווה שיקול משמעותי. יזמים משווים את התשואה הצפויה מפרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית לחלופות השקעה אחרות, ובהן פרויקטים למגורים באזורים בעלי ביקוש גבוה יותר או השקעות בנדל”ן מסחרי בעלות פרופיל סיכון שונה.

פערי שוק משפיעים על מודל ההתחדשות העירונית

שוק ההתחדשות העירונית בחיפה שונה מזה של תל אביב וירושלים. בעוד שבאזורי הביקוש במרכז הארץ נהנים היזמים ממחירי דירות גבוהים ומביקוש יציב יותר, בערי הצפון מחירי המכירה נמוכים יחסית. כתוצאה מכך, שמירה על צפיפות בנייה מספקת הופכת למרכיב חשוב במיוחד בשמירה על כדאיותם הכלכלית של הפרויקטים.

גם סוג הבנייה משפיע על המודל הכלכלי. בנייה רוויה מאפשרת ניצול יעיל יותר של הקרקע ופיזור העלויות הקבועות על פני מספר גדול יותר של יחידות דיור. לעומת זאת, בנייה בצפיפות נמוכה מתקשה בדרך כלל לייצר מודל כלכלי דומה בפרויקטים של התחדשות עירונית בלב אזורים בנויים.

מעבר למספר הדירות: מכלול העלויות והתשתיות

הדיון הציבורי מתמקד לעיתים קרובות במספר יחידות הדיור, אך פחות בעלויות הנלוות הנדרשות למימוש הפרויקט. הקמת כבישים חדשים, שדרוג תשתיות, מוסדות ציבור, שטחים פתוחים, מערכות ניקוז ופתרונות תחבורה מחייבים השקעות משמעותיות במקביל להקמת המבנים.

גם לאחר אכלוס הפרויקט נושאים בעלי הדירות בעלויות שוטפות מעבר למחיר הרכישה, ובהן תשלומי משכנתה, ארנונה, ביטוח, תחזוקת המבנה ודמי ניהול. מבנים חדשים מציעים איכות בנייה גבוהה יותר ועמידות משופרת, אך גם כרוכים בהוצאות תפעול שוטפות שלא אפיינו חלק ניכר ממבני המגורים הוותיקים.

החלטת מוסד התכנון בחיפה ממחישה כי הדיון בהתחדשות עירונית אינו מתמצה רק בשיקולי צפיפות ותכנון. במקרים רבים, היקף זכויות הבנייה הוא הגורם הקובע אם הפרויקט יוכל לצאת לפועל. ככל שעלויות הפיתוח, המימון והרגולציה ממשיכות לעלות, שאלת הכדאיות הכלכלית צפויה להמשיך ולעמוד במרכז תהליכי קבלת ההחלטות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל.