SKN | מכירת האחוזה של רומן אברמוביץ’ בתל אביב ממחישה כיצד סיכונים גיאופוליטיים יכולים לעצב מחדש את שוק הנדל”ן היוקרתי

החלטתו של רומן אברמוביץ’ להעמיד למכירה את אחוזת היוקרה שלו בשכונת נווה צדק בתל אביב מפנה את תשומת הלב לפלח ייחודי בשוק הנדל”ן הישראלי, הפועל על פי דינמיקה כלכלית שונה מזו של שוק הדיור הרחב. בעוד ששוק המגורים הכללי מתמודד עם אתגרי נגישות לדיור והאטה בהיקף העסקאות, שוק הנדל”ן היוקרתי מושפע בעיקר מריכוזי הון, מתנועות הון בינלאומיות ומהתפתחויות גיאופוליטיות החורגות בהרבה מתנאי השוק המקומיים.

המכירה המתוכננת ממחישה כי גם נכסי המגורים היקרים ביותר בעולם אינם חסינים מפני שינויים בסביבה הפיננסית הבינלאומית.

ההנחה: נדל”ן יוקרתי חסין מפני אירועים כלכליים ופוליטיים

שוקי הנדל”ן היוקרתיים מוצגים לעיתים ככאלה שאינם מושפעים ממחזורי הכלכלה הרחבים, שכן רוכשים אמידים תלויים פחות במימון משכנתאות ונהנים בדרך כלל מגמישות פיננסית גבוהה יותר.

אולם אף שנכסי פרימיום מפגינים לעיתים עמידות גבוהה יותר במחיריהם, הם חשופים לסוג אחר של סיכונים. סנקציות בינלאומיות, מגבלות על תנועות הון, מחלוקות משפטיות, מיסוי חוצה גבולות ושיקולי מוניטין יכולים להשפיע על החלטות בעלות ועל היקף העסקאות הרבה יותר מאשר שינויים בריבית המשכנתאות.

בפלח שוק זה, שאלת הנזילות הופכת לעיתים למשמעותית אף יותר משאלת השווי.

הניתוח הכלכלי: המחסור תומך בערך, אך הנזילות תלויה בחופש תנועת ההון

על פי הדיווחים, אברמוביץ’ רכש את הנכס בנווה צדק בשנת 2015 ולאחר מכן ביצע בו עבודות שימור ושיקום מקיפות. המתחם משתרע על שטח של כ-836 מ”ר הפרוסים על פני מספר חלקות, כולל שני מבני מגורים בשטח כולל של כ-900 מ”ר, וכן זכויות בנייה נוספות שעשויות להגדיל את ערכו בעתיד.

מיקומו באחת השכונות ההיסטוריות והמוגבלות ביותר מבחינת היצע קרקעות בתל אביב מהווה מרכיב מרכזי בערכו הכלכלי. זמינות קרקע נמוכה, דרישות מחמירות לשימור ומגבלות תכנון ובנייה יוצרים מחסור מבני התומך במחירי הנכסים לאורך זמן.

עם זאת, נכסי יוקרה בהיקף כזה פונים לקבוצת רוכשים מצומצמת יחסית. בניגוד לשוק הדיור הרגיל, שבו רמת המחירים קובעת במידה רבה את הביקוש, עסקאות מסוג זה תלויות בהתפלגות ההון העולמית, ביכולת להעביר הון בין מדינות ובביקוש לנכסי יוקרה נדירים.

גם עלות ההזדמנות משחקת תפקיד משמעותי. החזקת נכס בשווי של עשרות מיליוני ליש”ט קושרת הון לנכס בעל נזילות מוגבלת, הכרוך בעלויות שוטפות של תחזוקה, אבטחה, כוח אדם, ביטוח ושימור. בעלי נכסים מסוג זה בוחנים באופן שוטף האם המשך ההחזקה מהווה הקצאת הון יעילה לעומת חלופות השקעה אחרות.

התמונה הרחבה: הסיכון הפוליטי הפך לחלק בלתי נפרד מכלכלת הנדל”ן היוקרתי

המכירה המתוכננת של אברמוביץ’ ממחישה כיצד התפתחויות גיאופוליטיות מסוגלות להשפיע על החלטות בתחום הנדל”ן גם כאשר יסודות השוק המקומי נותרים יציבים.

הסנקציות הבינלאומיות שהוטלו בעקבות פלישת רוסיה לאוקראינה הגבילו באופן משמעותי את הגישה לחלק מנכסיו הגלובליים של אברמוביץ’, ויצרו שיקולים פיננסיים ומשפטיים החורגים מביצועי הנכס עצמו. במצב כזה, החלטות הנוגעות לבעלות על נכסים קשורות יותר לניהול נזילות מאשר לציפיות לעליית ערך.

גם עבור רוכשי יוקרה בישראל קיימות עלויות החזקה משמעותיות, למרות יכולתם הפיננסית הגבוהה. נכסים יוקרתיים כרוכים בהוצאות שוטפות על תחזוקה, מערכות אבטחה, ביטוח, ארנונה, כוח אדם ושימור, במיוחד כאשר מדובר במבנים היסטוריים הכפופים לדרישות שימור.

שוק היוקרה בתל אביב שונה גם משום שחלק ניכר מהביקוש מגיע ממשקיעים בינלאומיים, אזרחים בעלי אזרחות כפולה, יזמים ומשרדי ניהול הון משפחתיים. עבורם, הנכסים משמשים לא רק למגורים אלא גם כאמצעי לשימור עושר לטווח ארוך, ולכן תנאי השווקים הפיננסיים העולמיים חשובים לא פחות ממגמות שוק הדיור המקומי.

לפיכך, העסקה משקפת שאלות רחבות יותר הנוגעות להקצאת הון, לסביבה הרגולטורית ולניהול עושר חוצה גבולות, ולא רק מכירה נוספת של נכס מגורים יוקרתי.

אם אירועים גיאופוליטיים יכולים להשפיע על עיתוי המכירה גם עבור בעלי הנכסים העשירים בעולם, האם יש לראות בנדל”ן יוקרתי בראש ובראשונה מאגר ערך יציב — או שמא מדובר בסוג נכס שהנזילות שלו תלויה יותר ויותר בסביבה הפוליטית והגיאופוליטית הגלובלית?