שוק הנדל”ן הישראלי ממשיך למשוך רוכשי דירות ומשקיעים מחו”ל המבקשים לשלב בין מגורים בישראל לבין השקעה ארוכת טווח באחד משוקי הנדל”ן הפעילים במזרח התיכון. עם העלייה בביקוש מצד תושבי חוץ ועולים חדשים, מתרחבת פעילותן של חברות המתמחות בליווי עסקאות בינלאומיות, המציעות שילוב של היכרות עם השוק המקומי, ניסיון פיננסי וליווי מקצועי לאורך תהליך הרכישה.

בין החברות הפועלות בתחום בולטת ADI Capital, שפועלת לחבר בין הון בינלאומי לבין הזדמנויות בשוק הנדל”ן הישראלי באמצעות השקעות בפרויקטים למגורים, מתחמי עירוב שימושים והתחדשות עירונית.

רכישת נדל”ן בישראל דורשת היכרות עם המערכת המקומית

רוכשים רבים מחו”ל מניחים כי ההבדל העיקרי בין רכישת נכס בישראל לבין רכישה במדינתם מסתכם בשפה או בהיבטים הטכניים של העסקה.

בפועל, רכישת נדל”ן בישראל מחייבת בחינה של מגוון רחב של גורמים, ובהם מבנה העסקה, מצב התכנון של הפרויקט, אמינות היזם, אפשרויות המימון, חבות המס, מאפייני הסביבה ועלויות ההחזקה לאורך זמן. לכל אחד מהגורמים הללו עשויה להיות השפעה משמעותית על כדאיות ההשקעה, לא פחות ממיקום הנכס עצמו.

על רקע מורכבות זו, שירותי ייעוץ וליווי מקצועי הפכו לחלק מרכזי בעסקאות נדל”ן עבור משקיעים בינלאומיים.

פעילות רחבה במגורים, מסחר והתחדשות עירונית

לפי נתוני החברה, ADI Capital השקיעה למעלה ממיליארד שקל בפרויקטים למגורים, מסחר והתחדשות עירונית בירושלים, תל אביב, רעננה, גבעת שמואל, חיפה ואזור הצפון.

הנהלת החברה משלבת ניסיון בתחום ההשקעות המוסדיות ובתחום הנדל”ן המקומי. המנכ”ל דב וינר ניהל בעבר עסקאות והשקעות בהיקף של יותר מ-10 מיליארד דולר במסגרת פעילותו בשוק ההון. יו”ר החברה, אבי סמואלס, אחראי לאיתור הזדמנויות יזמיות ולפיתוח שותפויות אסטרטגיות, ואילו הדירקטור הרב אברהם כהן מביא ניסיון בפעילות עסקית וניתוח השקעות בישראל, בארצות הברית ובמקסיקו.

תיק הפרויקטים של החברה כולל מיזמי מגורים המיועדים הן לרוכשי דירה למגורים והן למשקיעים. בין היתר מדובר בפרויקטים יוקרתיים ברעננה ובירושלים, דירות על קו החוף בחיפה, וכן בפרויקט עירוב השימושים GS City בגבעת שמואל, המוקם בשיתוף חברת יובלים.

לדברי החברה, במהלך תקופת מכירה מוקדמת שנמשכה שישה חודשים נמכרו באמצעותה יותר מ-60 דירות, בהיקף כולל של למעלה מ-250 מיליון שקל, זאת למרות אי-הוודאות הגיאופוליטית שאפיינה את התקופה.

מעבר לפעילות המגורים, ADI Capital מחזיקה גם עניין אסטרטגי בחברת ההתחדשות העירונית Terra, הפועלת בירושלים. לפי נתוני החברה, צבר הפרויקטים של Terra כולל כ-12 אלף יחידות דיור, עם רווחיות עתידית מוערכת של כ-3.5 מיליארד שקל.

בנוסף, החברה שותפה בפרויקט עירוב שימושים ברחוב דיזנגוף בתל אביב, בהיקף של כ-1.68 מיליארד שקל, המשקף את התמקדותה בפרויקטים רחבי היקף לצד פעילות בתחום שיווק הנדל”ן.

השקעה בנדל”ן מחייבת בחינה רחבה של מכלול הסיכונים

לצד בחירת הנכס, רוכשים מחו”ל נדרשים להביא בחשבון מגוון רחב של שיקולים כלכליים ומשפטיים.

בין היתר יש לבחון את מס הרכישה החל על תושבי חוץ, את החשיפה לשינויים בשער החליפין בין השקל למטבע הזר, את אפשרויות המימון, את הדרישות הרגולטוריות ואת עלויות התחזוקה השוטפות. גם סוגיות של ניהול נכסים, רגולציה בתחום השכירות ורמת הנזילות של הנכס עשויות להשפיע על התשואה לאורך זמן.

בפרויקטים של התחדשות עירונית יש להביא בחשבון גם את משך הליכי התכנון, אישורי הרשויות, לוחות הזמנים לביצוע ושינויים רגולטוריים, אשר עשויים להשפיע על מועד מימוש ההשקעה.

עבור עולים חדשים, שיקולי איכות חיים ממלאים לעיתים תפקיד מרכזי לא פחות מהשיקולים הכלכליים. נגישות למוסדות חינוך, קהילה, תחבורה, שירותי בריאות ומקומות תעסוקה עשויה להיות בעלת חשיבות מכרעת בהחלטת הרכישה.

שוק הנדל”ן הישראלי מושך יותר הון בינלאומי

שוק הנדל”ן בישראל ממשיך לעורר עניין בקרב משקיעים בינלאומיים המבקשים לשלב בין מגורים לבין חשיפה להשקעה ארוכת טווח. ככל שהשוק מתפתח ומאמץ סטנדרטים מוסדיים גבוהים יותר, חברות הפונות לקהל הבינלאומי מתחרות כיום לא רק באמצעות היצע הנכסים, אלא גם באמצעות איכות הייעוץ, היכולת לנהל עסקאות מורכבות והיכרות מעמיקה עם הסביבה העסקית והרגולטורית.

השאלה המרכזית עבור משקיעים אינה מסתכמת עוד בבחירת הנכס המתאים, אלא ביכולתם להבין את ההיבטים הכלכליים, המשפטיים והתפעוליים שילוו את ההשקעה לאורך שנים לאחר השלמת הרכישה.