SKN | תוכנית הדיור המוזל בישראל חושפת עלייה בעושר משקי הבית – אך מעלה שאלות חדשות לגבי יעילות השוק

נתונים חדשים שפרסם משרד האוצר מראים כי רבים מזוכי תוכנית “מחיר למשתכן” של הממשלה רשמו רווחים כספיים משמעותיים בעקבות עליית ערך הדירות לאחר רכישתן. אף שהנתונים ממחישים כיצד דיור מוזל יכול ליצור הון משמעותי עבור משקי בית, הם גם מציתים מחדש את הדיון בשאלה האם סבסוד הדיור הציבורי נועד בעיקר לשפר את נגישות הדיור או שמא הוא מייצר רווחי הון חריגים עבור קבוצה מצומצמת של זכאים. נתוני העסקאות מספקים הצצה לאופן שבו התערבות ממשלתית משתלבת עם כוחות השוק באחד משוקי הדיור היקרים בעולם המפותח.

הממצאים מתפרסמים בשעה שישראל ממשיכה להתמודד עם משבר נגישות לדיור, למרות שנים של יוזמות ממשלתיות שנועדו להגדיל את ההיצע ולסייע לרוכשי דירה ראשונה. המשמעות הכלכלית חורגת מהרווחים האישיים של הזוכים ומעוררת מחדש את השאלה האם תוכניות הסבסוד מייצרות שיפור מתמשך בנגישות לדיור או בעיקר מחלקות מחדש עושר בין משקי הבית העומדים בתנאי הזכאות.

פתיחה

משרד האוצר בוחן מעת לעת את נתוני עסקאות הדיור כדי להעריך את יעילותן של תוכניות הדיור הנתמכות על ידי המדינה. הנתונים העדכניים מצביעים על כך שרבים מרוכשי הדירות המוזלות צברו רווחי הון משמעותיים, המשקפים הן את ההנחה שניתנה בעת הרכישה והן את העלייה בערך הנדל”ן למגורים לאחר מכן.

התוצאות מדגישות את מערכת היחסים המורכבת בין מדיניות ציבורית לבין שוק הדיור, שבה תוכניות שנועדו לשפר את נגישות הדיור עשויות במקביל להפוך למנגנון ליצירת עושר, כאשר מחירי הנדל”ן ממשיכים לעלות.

ההנחה הציבורית

ההנחה הרווחת היא שהגרלות הדיור המוזל נועדו אך ורק לסייע לרוכשי דירה ראשונה לרכוש נכס שלא היו יכולים להרשות לעצמם בתנאי השוק. מנקודת מבט זו, כל רווח כספי עתידי הוא פשוט התוצאה הרצויה של כניסה לשוק הדיור.

עם זאת, התמונה הכלכלית מורכבת יותר. כאשר דירות מסובסדות מתייקרות באופן משמעותי, הנהנים מהתוכנית זוכים הן להנחה הראשונית במחיר הרכישה והן לרווחי ההון שנוצרים בעקבות עליית מחירי השוק. מצב זה מעלה שאלות באשר לשאלה האם המשאבים הציבוריים משמשים בעיקר לשיפור הנגישות לדיור בטווח הארוך או ליצירת תשואה פיננסית פרטית עבור קבוצה מצומצמת של זוכים.

קיימת גם ההנחה כי הרחבת היצע הדיור המסובסד משפרת באופן אוטומטי את נגישות הדיור בשוק כולו. בפועל, מחירי הדיור מושפעים גם מזמינות הקרקעות, אישורי התכנון, תנאי המימון, עלויות הבנייה והביקוש הדמוגרפי – גורמים החורגים מתוכניות הסבסוד עצמן.

הניתוח הכלכלי

נתוני משרד האוצר ממחישים כיצד מחירי רכישה מוזלים יכולים להפוך לרווחי הון משמעותיים כאשר מחירי הדירות ממשיכים לעלות לאחר הרכישה. בפועל, הנהנים מהתוכנית מקבלים יתרון הוני מיידי, אשר עשוי לגדול לאורך השנים ככל שערכי הנדל”ן עולים.

הנתונים מלמדים כי ישראל ממשיכה להיות אחת ממדינות ה-OECD שבהן הדיור הוא מהפחות נגישים, כאשר מחירי הדירות ביחס להכנסות משקי הבית נותרים מהגבוהים בעולם המפותח. מחירי הדיור עלו באופן משמעותי במהלך העשור האחרון למרות שורה של צעדי מדיניות שנועדו להגדיל את ההיצע. אף שתנאי המימון השתפרו בעקבות הורדות הריבית האחרונות של בנק ישראל, עלויות המימון עדיין גבוהות משמעותית בהשוואה לתקופת הריבית האפסית, וממשיכות להשפיע על כוח הקנייה של רוכשים חדשים.

גם לעלות האלטרנטיבית יש חשיבות. המשאבים הציבוריים המופנים לתוכניות בעלות מסובסדת יכלו לשמש לחלופין לקידום דיור להשכרה, השקעה בתשתיות, האצת הליכי תכנון או הרחבת פתרונות מבוססי היצע. לפיכך, מקבלי ההחלטות נדרשים לאזן בין סיוע ממוקד לקבוצות מסוימות לבין רפורמות רחבות שעשויות להועיל לחלק גדול יותר מהציבור.

גם מערכת המיסוי משפיעה על התוצאה הסופית. מסי רכישה, הוראות הפטור ממס שבח במקרים הרלוונטיים ומיסוי מוניציפלי משפיעים כולם על הרווח הפיננסי נטו שמממשים בעלי הדירות בעת מכירת הנכס.

פילוח השוק

השפעת תוכניות הדיור המוזל משתנה באופן משמעותי בין אזורי הארץ. באזורי ביקוש גבוהים כגון תל אביב, ירושלים ומחוז המרכז, רווחי ההון נוטים להיות גבוהים יותר, שכן מחירי הנדל”ן באזורים אלו עלו בקצב מהיר יותר מאשר ברבים מהיישובים בפריפריה.

גם סוג הנכס משפיע על התוצאות. מרבית הפרויקטים המסובסדים מורכבים מבנייני מגורים, שבהם המחירים מושפעים ממחסור בקרקע ומצפיפות עירונית. בתים צמודי קרקע נדירים יחסית במסגרת תוכניות אלו, בשל זמינות קרקע מוגבלת ועלויות פיתוח גבוהות משמעותית.

התמונה הנסתרת

רווחי ההון שעליהם מצביעים נתוני משרד האוצר הם רק חלק מהתמונה הכלכלית של בעלות על דירה. בעלי הנכסים ממשיכים לשאת בתשלומי משכנתא, הוצאות תחזוקה, ארנונה, ביטוח ודמי ניהול לאורך כל תקופת ההחזקה. עלויות שוטפות אלו מצמצמות את התועלת הכלכלית בפועל ומשפיעות על רמת נגישות הדיור לאורך זמן.

גם לתשתיות העירוניות יש תפקיד מרכזי. הרחבת היצע הדיור מחייבת השקעות בתחבורה, בתי ספר, מערכות מים וביוב ושירותים ציבוריים נוספים. ללא השקעות מקבילות בתשתיות, הגדלת מספר הדירות המסובסדות עלולה להעמיס על הרשויות המקומיות ולפגוע ביעילות ארוכת הטווח של יוזמות לשיפור נגישות הדיור.

אם תוכניות הדיור הנתמכות על ידי הממשלה ממשיכות לייצר רווחי הון משמעותיים עבור הזוכים בהגרלות, האם מדיניות הדיור העתידית צריכה להתמקד ביצירת יותר בעלי דירות – או בהפיכת שוק הדיור כולו לנגיש יותר גם עבור משקי בית שלעולם לא יזכו בהזדמנות מסובסדת?