SKN | עסקת הקרקע ברמת השרון מאותתת על התקררות בשוק הפיתוח למגורים בישראל

עסקה חדשה משקפת שינוי בשוק הקרקעות למגורים

עסקת קרקע שנחתמה לאחרונה בדרום רמת השרון מספקת אינדיקציה ברורה לכך ששוק הקרקעות למגורים בישראל נכנס לשלב חדש של תמחור. קבוצת שבירו זכתה בזכויות לפיתוח פרויקט הכולל 128 יחידות דיור, סמוך לשכונת תל ברוך בצפון תל אביב, תמורת 230 מיליון שקל – סכום הנמוך באופן משמעותי ביחס לערכי הקרקע שנרשמו בשיא השוק לפני מספר שנים.

בעוד שמחירי הדירות עצמם ירדו באופן מתון בלבד, מחירי הקרקעות – הנחשבים לעיתים לאחד המדדים הראשונים לשינוי במגמות השוק – מצביעים על התאמה משמעותית יותר בציפיות היזמים.

ההנחה כי קרקע באזורי ביקוש תמיד מתייקרת עומדת למבחן

קרקעות באזורי הביקוש הסמוכים לתל אביב נתפסו לאורך שנים כנכס נדיר שערכו צפוי לעלות בהתמדה.

העסקה האחרונה ברמת השרון מערערת במידה מסוימת על תפיסה זו. אף שהמיקום נותר מבוקש, היזמים מעניקים כיום משקל רב יותר לרווחיות הפרויקט, לעלויות המימון ולסיכוני השיווק העתידיים, במקום להתחרות באופן אגרסיבי על כל מגרש פנוי.

כתוצאה מכך, המכרזים מתנהלים כיום במשמעת גבוהה יותר בהשוואה לסביבת השוק התחרותית במיוחד שאפיינה את שנת 2021.

מחירי הקרקע משקפים התאמה לתנאי השוק החדשים

קבוצת שבירו גברה על חמש הצעות מתחרות והתחייבה לשלם כ-230 מיליון שקל עבור קרקע המאושרת להקמת 128 יחידות דיור.

המשמעות היא עלות קרקע של כ-1.79 מיליון שקל לכל דירה מתוכננת.

המתחם מהווה חלק מתוכנית “רצועת הנופש”, הכוללת בעתיד אפשרות להקמת כ-4,000 יחידות דיור בדרום רמת השרון, בסמוך לצפון תל אביב.

לשם השוואה, בשנת 2021 רכשו קנדה ישראל וצמח המרמן זכויות בנייה במתחמים סמוכים, בעלות קרקע ממוצעת שהוערכה בכ-2.1 מיליון שקל ליחידת דיור.

בהשוואה לעסקאות אלו, העסקה הנוכחית משקפת ירידה של כ-23% בערך הקרקע לכל יחידת דיור מתוכננת.

עלות רכישה נמוכה יותר עשויה להעניק לקבוצת שבירו גמישות גבוהה יותר בקביעת מחירי הדירות בעתיד, ולאפשר לה לשמור על רווחיות גם אם קצב ההתאוששות של שוק הדיור יהיה איטי.

היזמים מתמחרים כיום את הסיכונים בזהירות רבה יותר

למרות הירידה במחירי הקרקע לעומת שיאי השוק, העסקה עשויה להעיד גם על התייצבות מסוימת ברמות המחירים.

לדברי גורמים בענף, רמת המחירים דומה לזו שנרשמה במכרזי שדה דב בתחילת שנת 2025, שם נסחרו מרבית הקרקעות סביב כ-1.8 מיליון שקל לכל יחידת דיור מתוכננת – רמה הקרובה מאוד לעסקת רמת השרון.

בהתחשב בכך ששדה דב ממוקמת סמוך יותר לחוף הים, נהוג היה לצפות שמחירי הקרקע באזור יהיו גבוהים יותר. הדמיון בין העסקאות עשוי ללמד כי היזמים מאמצים גישה שמרנית ואחידה יותר בתמחור הקרקע, ללא קשר מלא למיקום.

סביבת המחירים הנוכחית משקפת שילוב של ריבית גבוהה, האטה במכירת דירות, עלויות מימון גבוהות ואי-ודאות באשר לביקוש העתידי בשוק הדיור.

שוק הפיתוח נכנס לשלב מאוזן יותר

העסקה ממחישה את המעבר של שוק הפיתוח למגורים מרכישת קרקעות אגרסיבית לקבלת החלטות השקעה שקולות יותר.

במקום להסתמך בעיקר על ההנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות במהירות, היזמים בוחנים כיום בקפידה את עלויות הבנייה, תנאי המימון ומחירי המכירה שניתן יהיה להשיג בפועל.

עבור בעלי קרקעות, המשמעות עשויה להיות ירידה מסוימת בשווי הנכסים לעומת תקופת השיא. עבור היזמים, רכישת קרקע במחירים מתונים יותר עשויה לשפר את כלכליות הפרויקטים ולהפחית את רמת הסיכון, במיוחד אם הביקוש יישאר מתון.

מבט קדימה

עסקת רמת השרון מצביעה על כך ששוק הקרקעות למגורים בישראל עובר תהליך של נרמול מחירים, ולא של משבר רחב היקף. אף שמחירי הקרקע עדיין נמוכים מהשיאים שנרשמו בתקופת גאות הנדל”ן, העסקאות האחרונות מלמדות כי יזמים ממשיכים לחפש הזדמנויות השקעה במחירים הנחשבים בעיניהם לכלכליים ובני קיימא.

אם עלויות המימון ירדו והביקוש לדירות יתאושש בהדרגה, יזמים שרכשו קרקעות במחירים הנוכחיים עשויים ליהנות משיפור ברווחיות הפרויקטים. מנגד, אם חולשת השוק תימשך, סביר כי גם במכרזים הבאים ימשיכו היזמים להפגין משמעת תמחור גבוהה.

ההתפתחויות האחרונות מעלות שאלה מרכזית לגבי שוק הדיור בישראל: האם הירידה במחירי הקרקעות תתורגם בעתיד למחירי דירות נגישים יותר, או שמא מגבלות ההיצע ימשיכו למנוע ירידה משמעותית במחירי הדיור עבור רוכשי הדירות?