SKN | ירידת מחירי הדיור בישראל פוגשת שוק יד שנייה מפוצל: מה חושפות העסקאות האחרונות על התמחור המקומי

מדד מחירי הדיור הארצי ירד ב-2% בשנה האחרונה – הירידה השנתית החדה ביותר זה שמונה שנים. עסקאות יד שנייה שנחתמו לאחרונה מצביעות על פערי מחירים משמעותיים בין הערים, וממחישות כי שוקי הדיור המקומיים מתנהלים באופן שונה זה מזה. שכונות יוקרה ממשיכות לשמור על רמות מחירים גבוהות, בעוד שבשווקים משניים המחירים נותרים נמוכים משמעותית, למרות ההאטה הכללית בשוק.

שוק הדיור בישראל ממשיך להציג תמונה מורכבת. בעוד שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה לאחרונה על ירידה שנתית של 2% במחירי הדירות – הירידה החדה ביותר זה שמונה שנים – עסקאות יד שנייה שבוצעו ברחבי הארץ מלמדות כי התמחור ממשיך להיות מושפע בעיקר מהמיקום, מאיכות השכונה ומרמת הביקוש המקומית.

התמונה העולה מהעסקאות מצביעה על כך שמדדי המחירים הארציים אינם משקפים בהכרח את המציאות בכל שוק מקומי, ולעיתים מסתירים פערים משמעותיים בין אזורים שונים.

התפיסה הרווחת: ירידה במדד הארצי משמעותה ירידת מחירים בכל הארץ

פרסום ירידה במדד מחירי הדיור מוביל באופן טבעי למסקנה כי רכישת דירה הופכת לזולה יותר בכל רחבי ישראל.

בשילוב עם התמתנות האינפלציה, מתגבשת התחושה כי שוק הדיור נכנס לתקופה של תיקון מחירים ממושך.

אולם המדד הארצי מבוסס על אלפי עסקאות המתבצעות בשווקים מקומיים שונים מאוד זה מזה. שכונות יוקרה במרכזי הערים, פרברים מתפתחים וערי הפריפריה מושפעים מגורמים כלכליים שונים ולעיתים אף מתנהלים במגמות הפוכות.

עסקאות יד שנייה מהתקופה האחרונה ממחישות היטב את הפערים הללו.

השווקים המקומיים ממשיכים להתנהל באופן עצמאי

ירושלים ממשיכה להיות אחד משוקי הדיור היקרים בישראל.

דירת ארבעה חדרים בשכונת קטמון הישנה נמכרה בכ-5.225 מיליון שקל, בעוד שדירת שני חדרים באותה שכונה נמכרה בכ-3.1 מיליון שקל. עסקאות אלו מעידות כי הביקוש לשכונות הוותיקות והמבוקשות בעיר ממשיך לתמוך ברמות מחירים גבוהות, למרות ההאטה בשוק הארצי.

מנגד, בבאר שבע נרשמו מחירים נמוכים משמעותית. דירות ארבעה חדרים נמכרו בטווח של 1.37 עד 1.8 מיליון שקל, בעוד שדירת חמישה חדרים בשכונת רמות נמכרה בכ-2.16 מיליון שקל.

גם בנתניה נרשמו מחירים מתונים יחסית במרכז העיר, שם דירות ארבעה חדרים נמכרו בכ-1.65 מיליון שקל, לצד דירות שלושה חדרים במחירים שנעו בין 1.61 ל-1.69 מיליון שקל.

בחיפה נרשמה תמונה דומה, כאשר דירת חמישה חדרים נמכרה בכ-1.8 מיליון שקל, ודירות שלושה וארבעה חדרים החליפו ידיים בטווח מחירים של כ-1.06 מיליון עד 1.8 מיליון שקל.

העסקאות ממחישות כי דירות בעלות מאפיינים דומים עשויות להימכר במחירים שונים לחלוטין, בהתאם לתנאי השוק המקומי ולא למגמה הארצית בלבד.

המחירים מושפעים מגורמים רבים מעבר לסנטימנט השוק

מיקום הנכס נותר הגורם המרכזי בקביעת מחירו, אך גם קרבה למוקדי תעסוקה, נגישות לתחבורה ציבורית, איכות מוסדות החינוך, יוקרת השכונה ופוטנציאל להתחדשות עירונית משפיעים באופן משמעותי על ערך הדירות.

במקביל, סביבת הריבית הגבוהה ממשיכה לצמצם את כוח הקנייה של הרוכשים ביחס לשנים קודמות. מנגד, עלויות הבנייה, המחסור בכוח אדם והוצאות הפיתוח הגבוהות מגבילים את יכולת המחירים לרדת מבלי לפגוע בכדאיותם של פרויקטים חדשים.

לפיכך, שוק היד השנייה מושפע הן ממגבלות התקציב של הקונים והן מעלויותיהם של המוכרים.

העלויות הנסתרות שמאחורי כל עסקה

מחיר העסקה אינו משקף את מלוא העלות הכלכלית של רכישת דירה.

על הרוכשים להביא בחשבון גם מס רכישה, כאשר הוא חל, שכר טרחת עורכי דין, עלויות מימון, שיפוצים, הוצאות תחזוקה, תשלומי ארנונה ודמי ניהול. בדירות ישנות עשויות להידרש גם השקעות משמעותיות בשדרוג מערכות הבניין או הנכס.

מן העבר השני, מוכרים נאלצים להתמודד עם תקופות שיווק ארוכות יותר ועם גמישות גדולה יותר במשא ומתן, על רקע זהירות גוברת מצד הרוכשים בסביבת ריבית גבוהה.

לעומת זאת, שכונות מבוקשות כמו קטמון הישנה ממשיכות ליהנות מהיצע מוגבל של דירות חדשות, גורם התומך בשמירה על רמות מחירים גבוהות גם בתקופה של התמתנות בשוק.

תיקון ארצי לצד פערים מקומיים משמעותיים

עסקאות היד השנייה האחרונות מלמדות כי שוק הדיור בישראל אינו נע כמקשה אחת.

בעוד שמדדי המחירים הארציים מצביעים על התמתנות, השווקים המקומיים ממשיכים להיות מושפעים ממגבלות היצע, רמת הביקוש, מגמות דמוגרפיות, איכות השכונות ותנאי המימון. אזורי ביקוש ממשיכים לרשום מחירים גבוהים משמעותית מאלו הנרשמים בערים אזוריות, גם כאשר קצב הפעילות בשוק כולו מתמתן.

התוצאה היא שוק שבו המדדים הארציים מספקים תמונת מצב כללית, אך אינם משקפים במלואה את הדינמיקה של כל שכונה וכל עיר בנפרד.

השאלה המרכזית

אם דירות בעלות מאפיינים דומים ממשיכות להימכר במחירים שונים באופן משמעותי בהתאם למיקומן, האם מדד מחירי הדיור הארצי אכן משקף את מצב השוק – או שהוא בעיקר ממוצע סטטיסטי של שווקים מקומיים שונים במהותם?