SKN | מכרזי הקרקעות בצפון ישראל חושפים כיצד הדיור המסובסד תלוי בעלויות קרקע נמוכות ובביקוש מוגבל

מכרזי קרקע שנערכו לאחרונה בצפון ישראל ממחישים את הפער בין המחיר הנומינלי של הקרקע לבין הכלכלה הרחבה של ייזום ובניית מגורים. יזמים שילמו כ-90.1 מיליון שקל עבור קרקעות המיועדות ליותר מ-1,423 יחידות דיור במספר ערים בצפון, בעוד שזכאים יכלו לקבל הנחות של עד כ-511 אלף שקל בדירות מסוימות. במקביל, חלק מהמכרזים משכו תחרות מוגבלת או לא משכו הצעות כלל, במיוחד בקריית שמונה. הנתונים מצביעים על כך שקרקע מסובסדת אינה מבטיחה כשלעצמה ביקוש מצד יזמים או שוק דיור מתפקד.

לתוצאות יש חשיבות משום שהן חושפות את ההבדל בין עלות הקרקע לבין העלות הכוללת של ייצור הדיור. בפרויקטים מסוימים רכיב הקרקע היה נמוך במיוחד, אך הוצאות הפיתוח היו משמעותיות. לכן, מחיר הקרקע לבדו מספק תמונה חלקית בלבד של הכדאיות הכלכלית העומדת בפני היזמים והמחיר הסופי של הדירות.

ההנחה הרווחת: קרקע זולה מובילה אוטומטית לדיור זול

ההנחה המקובלת היא שהפחתת מחיר הקרקע מצד המדינה אמורה להתגלגל ישירות למחירי הדירות ולהוזיל אותם באופן משמעותי. ההיגיון הזה בולט במיוחד בשווקים בפריפריה, שבהם עלויות קרקע נמוכות אמורות לפצות על ביקוש חלש יותר ועל מחירי מכירה נמוכים יותר.

אלא שהקרקע היא רק רכיב אחד במשוואת הייזום. עלויות בנייה, פיתוח תשתיות, מימון, תכנון, מיסוי, שיווק ורגולציה עשויות להוות חלק גדול בהרבה ממחיר הדירה הסופי. כאשר הביקוש אינו מספק, גם קרקע שנמכרת בהנחה משמעותית עלולה שלא לייצר תחרות בין יזמים.

הפירוק הכלכלי: הנחות על הקרקע אינן מבטלות את עלויות הפיתוח

המכרזים האחרונים ממחישים היטב את הפער הזה. בסכנין הוקצו 118 יחידות דיור תמורת כ-3.6 מיליון שקל עבור הקרקע, לא כולל מע״מ והוצאות פיתוח. בכרמיאל הוקצו 78 יחידות תמורת כ-480 אלף שקל, אך הוצאות הפיתוח הוערכו בכ-21 מיליון שקל. בצפת, 367 יחידות דיור מסובסדות כללו רכיב קרקע של כ-760 אלף שקל בלבד, בעוד שעלויות הפיתוח הגיעו לכ-79 מיליון שקל.

הנתונים ממחישים מדוע מחיר הקרקע לבדו עלול להטעות. בפרויקט בצפת, למשל, עלויות הפיתוח היו גבוהות ביותר מפי 100 מרכיב הקרקע המדווח. לכן, הכדאיות הכלכלית תלויה במידה רבה בהוצאות הבנייה והתשתיות ולא רק בשווי הקרקע שקבעה המדינה.

המימון הוא משתנה נוסף. נתוני בנק ישראל מצביעים על כך שהאשראי לדיור המשיך להתרחב ב-2025 ועלה ב-7.4%, גם כאשר מספר עסקאות הדיור ירד. במקביל, הבנק המרכזי המשיך להטיל מגבלות על מבני מימון מסוימים שמציעים יזמים, על רקע החששות סביב דחיית תשלומים ומימון מסוג בולט.

גם כאשר מחירי הדירות המסובסדות נמוכים משמעותית ממחירי השוק, שאלת יכולת הרכישה נותרת רלוונטית. לפי נתוני בנק ישראל, מחירי הדיור הארציים ירדו ב-1.3% בחישוב שנתי עד מאי 2026, בעוד היקף נטילת המשכנתאות נותר משמעותי. השילוב מצביע על כך שיכולת הרכישה של משקי הבית מושפעת לא רק מגובה ההנחה, אלא גם מתנאי המימון ומרמת ההכנסה.

פילוח השוק: לערי הצפון פרופילי ביקוש שונים

תוצאות המכרזים מצביעות על פערים משמעותיים בין השווקים בצפון. כרמיאל, צפת, סכנין, מעלות-תרשיחא וחצור הגלילית משכו רמות שונות של עניין מצד יזמים, בעוד שבקריית שמונה היו מתחמים שלא קיבלו הצעות כלל. בחצור הגלילית נרשמה התחרות הגבוהה ביותר, עם שש הצעות לפרויקט המשלב מגורים ומסחר.

גם מאפייני הפרויקט משפיעים על התמונה. פרויקטים של דיור מסובסד מיועדים למשקי בית העומדים בתנאי זכאות ופועלים תחת מגבלות מחיר, בעוד שפרויקטים בשוק החופשי תלויים במידה רבה יותר בכוח הקנייה המקומי ובציפיות לביקוש. ההבדל עשוי להשפיע על נכונות היזמים להשתתף במכרז גם כאשר הקרקע עצמה מוצעת במחיר נמוך במיוחד.

התמונה החבויה: תשתיות וביטוח הם חלק ממבנה העלויות

הוצאות הפיתוח עשויות לשנות באופן מהותי את הכדאיות הכלכלית של קרקע מסובסדת. המכרזים בצפת ובכרמיאל מדגימים כיצד התחייבויות לפיתוח תשתיות עשויות להיות גבוהות משמעותית מעלות רכישת הקרקע הנומינלית. הוצאות אלה חייבות להיכלל במודל הפיננסי של הפרויקט.

גם הביטוח הוא רכיב עלות, אף שהמקור אינו מספק נתונים על גובה הפרמיות בפרויקטים הספציפיים. עבור בעלי דירות ויזמים בצפון ישראל, ביטוח נכסים וביטוח עבודות בנייה עשויים להיות חלק ממבנה העלויות הכולל. עם זאת, ללא נתונים ברמת הפרויקט, לא ניתן לייחס למכרזים אלה עלות ביטוח מסוימת.

הסוגיה העמוקה יותר היא עלות ההזדמנות. הנחות שמעניקה המדינה על קרקע עשויות להפחית את עלות הכניסה לייזום, אך משאבים ציבוריים מוגבלים עדיין מוקצים לפרויקטים שבהם רמת הביקוש משתנה במידה ניכרת. היעדר הצעות במכרזים מסוימים בקריית שמונה מצביע על כך שהמגבלה אינה בהכרח מחיר הקרקע, אלא השאלה אם הדירות שיושלמו יוכלו לייצר ביקוש שיצדיק את מלוא עלויות הפיתוח והבנייה.

המבחן הבא

אם המדינה יכולה להציע קרקע במחירים סמליים ועדיין להתקשות למשוך יזמים בחלק מערי הצפון, ייתכן שהמגבלה המרכזית על היצע הדיור אינה עלות הקרקע, אלא הכדאיות הכלכלית של בנייה באזורים שבהם הביקוש נותר לא ודאי.