SKN | הסיכון לבועת הדיור בתל אביב משקף את הפער בין מחירים, הכנסות ועלויות המימון

תל אביב נכללה בשנת 2019 ברשימת שוקי הנדל”ן בעלי מאפייני בועה של UBS Global Wealth Management, לאחר שמחירי הדיור בעיר עלו כמעט באופן רציף במשך יותר מעשור.בעיית הנגישות לדיור באה לידי ביטוי בהערכה שלפיה משקי בית מהמעמד הבינוני והגבוה נדרשו לכ-11 שנות הכנסה כדי לרכוש דירה בשטח של 650 רגל רבועה במרכז תל אביב.הירידה במחירים בהמשך המחישה כיצד עלייה בעלויות המשכנתאות ופגיעה בנגישות לדיור יכולות לשנות את הביקוש גם בשוק המאופיין בצמיחת מחירים משמעותית לאורך זמן.

תל אביב נכנסת לדיון העולמי סביב בועות נדל”ן

הכללת תל אביב במדד Global Real Estate Bubble Index של UBS Global Wealth Management בשנת 2019 שיקפה את הפער שהתרחב בין מחירי הדיור לבין יכולתם של משקי הבית המקומיים לרכוש נכסים.

הדו”ח דירג את תל אביב בין הערים שבהן מחירי הנכסים נכנסו לטווח מחירים ש-UBS הגדירה כטווח המאפיין בועה.

הסיווג לא התבסס רק על רמת המחירים הגבוהה של הדירות. הוא שיקף את הקשר בין מחירי הדיור, ההכנסות, עלויות המימון ויכולתם של משקי הבית לספוג עליות מחירים נוספות.

עשור של עליות מחירים ממושכות

לפי ניתוח UBS, תל אביב רשמה את העלייה החדה ביותר במחירי הדיור מבין הערים שנכללו במחקר במהלך 30 השנים שקדמו לפרסום הדו”ח. המחירים עלו כמעט באופן רציף בין 2003 ל-2017, והביאו את השוק לרמות תמחור גבוהות יותר ויותר.

מגמה זו יצרה בעיה כלכלית מוכרת: כאשר מחירי הנכסים עולים בקצב מהיר משמעותית מכוח הקנייה של משקי הבית, הנגישות הופכת בהדרגה למגבלה על הביקוש.

הדו”ח הצביע על כך שהמגבלה כבר החלה לבוא לידי ביטוי. הקושי הגובר ברכישת דירה, לצד העלייה בעלויות המשכנתאות, תרמו לירידה בפועל של כמעט 10% במחירים.

UBS תיארה את ההתאמה כסימן לכך שהשלב הקודם של עליות המחירים המהירות הגיע לסיומו, וכי השוק “מתקרב לנורמלי”.

הנגישות לדיור הפכה למגבלה המרכזית

המדד הבולט ביותר בדו”ח לא היה המחיר הנומינלי של דירה, אלא היקף ההכנסה הנדרש כדי לרכוש אותה.

UBS העריכה כי ישראלים מהמעמד הבינוני והגבוה נדרשו לכ-11 שנות עבודה כדי לרכוש דירה בשטח של 650 רגל רבועה במרכז תל אביב.

רמת הנגישות הזו הציבה את תל אביב בטווח דומה לזה של טוקיו וניו יורק, אף שהיא הייתה נמוכה מזו של הונג קונג וגבוהה מזו של כמה ערים באירופה ובשווקים גלובליים נוספים שנכללו בניתוח.

הנתון ממחיש מדוע לא ניתן לבחון שוקי דיור רק באמצעות קצב עליית המחירים. נכס יכול להמשיך להתייקר ובמקביל להפוך לנגיש פחות עבור משקי הבית שהיוו באופן מסורתי את בסיס הרוכשים שלו.

עלויות המימון משנות את משוואת המחיר

לעלויות המשכנתאות חשיבות מרכזית, משום שרכישת דיור מתבצעת בדרך כלל תוך שימוש במינוף משמעותי. כאשר עלות האשראי עולה, הסכום שמשק בית יכול להרשות לעצמו לשלם עבור נכס יורד, גם אם הכנסתו נותרת ללא שינוי.

כך נוצר מנגנון שבאמצעותו עלייה בעלויות המימון יכולה להפעיל בהמשך לחץ על מחירי הנכסים. בתחילה המוכרים עשויים להמשיך להציג מחירי ביקוש גבוהים, אך אם הרוכשים הפוטנציאליים אינם יכולים לקבל הלוואות בהיקף דומה, היקף העסקאות עלול להיחלש והמחירים עשויים להידרש להתאים את עצמם.

דו”ח UBS קישר לפיכך בין שני מדדים נפרדים — מחירי נכסים גבוהים ועלייה בעלויות המשכנתאות — לבין סוגיה בסיסית אחת: כוח הקנייה של משקי הבית.

הסיכון החבוי מאחורי שוק “נורמלי”

יציאה של שוק מטריטוריה המוגדרת כבועתית אינה משמעותה בהכרח שהדיור הופך לנגיש. ירידה של 10% במחירים יכולה להיות תיקון משמעותי, ובכל זאת להותיר את מחירי הנכסים ברמות גבוהות מאוד ביחס להכנסות משקי הבית.

ההבחנה הזו חשובה במיוחד בתל אביב. מעמדה של העיר כאחד משוקי הדיור היקרים בעולם גרם לכך שגם לאחר תחילת ההתאמה במחירים, פער הנגישות נותר משמעותי.

לכן, השאלה הכלכלית לא הייתה רק אם המחירים יירדו, אלא אם ההכנסות של משקי הבית, תנאי המימון ושווי הנכסים יוכלו בסופו של דבר לחזור ליחס בר-קיימא יותר.

השאלה המרכזית

אם רכישת דירה מרכזית בשטח צנוע יחסית בתל אביב דרשה כ-11 שנות הכנסה עוד לפני ההתאמה בשוק, עד כמה עוד יכלו המחירים לעלות באופן ריאלי מבלי שכלכלת הדיור בעיר תהפוך תלויה במאגר הולך ומצטמצם של רוכשים בעלי הכנסות גבוהות