SKN | מחירי הדירות מיד שנייה מתפצלים ברחבי ישראל על רקע ירידה בעסקאות ובחינת השווי האזורי

העסקאות האחרונות בשוק הדירות מיד שנייה מצביעות על פערים ניכרים במחירים, החל מ-525 אלף שקל עבור דירת שלושה חדרים בבאר שבע ועד 4.3 מיליון שקל עבור דירת גן ברעננה. מכירת פנטהאוז בשטח של 160 מ”ר בראשון לציון תמורת 2.61 מיליון שקל ממחישה כיצד סוג הנכס ומיקומו יוצרים פערים משמעותיים בשווי גם בתוך אותו שוק נדל”ן רחב.כאשר מחירי הדיור הארציים ירדו לאחרונה ב-2%, נתוני העסקאות המקומיות מספקים תמונה מפורטת יותר של האזורים שבהם המחירים מפגינים עמידות יחסית ושל המקומות שבהם רמת המחירים עדיין משקפת מגבלות של יכולת רכישה.

תיקון בשוק הדיור אינו אחיד בין האזורים

שוק הדיור בישראל נכנס לתקופה נוספת שבה יש לבחון את השינויים במדדים הארציים לצד העסקאות שבוצעו בפועל. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה על ירידה שנתית של 2% במדד מחירי הדירות האחרון, בעוד פעילות העסקאות מתוארת כקיפאון. בתוך כך, עסקאות בדירות מיד שנייה בערים שונות מאפשרות לבחון כיצד ההתאמה במחירים מתחלקת בין השווקים המקומיים.

הירידה במדד הארצי עשויה ליצור רושם שמוכרים ברחבי ישראל מתמודדים עם סביבת מחירים אחידה. נתוני העסקאות מצביעים על תמונה שונה. שווי הדירות ממשיך להשתנות באופן משמעותי בהתאם למיקום הגיאוגרפי, לשטח הדירה, למאפייני הבניין ולסוג הנכס.

באר שבע ממחישה את פערי המחירים בשוק המקומי

בבאר שבע, דירת ארבעה חדרים בשטח של 120 מ”ר בשכונת רמות נמכרה תמורת 1.54 מיליון שקל. דירת ארבעה חדרים בשטח של 76 מ”ר בשכונה ב’ נמכרה תמורת 820 אלף שקל בלבד, בעוד דירת שלושה חדרים בשטח של 60 מ”ר בשכונה ד’ נמכרה תמורת 525 אלף שקל.

הפערים ממחישים כיצד ממוצעים ארציים עלולים לטשטש את הכלכלה של שוקי הדיור המקומיים. העסקה בשכונה ב’ משקפת מחיר של כ-10,800 שקל למ”ר, בעוד שהדירה הקטנה יותר בשכונה ד’ נמכרה בכ-8,750 שקל למ”ר.

עסקאות בראשון לציון מציגות פערים גם בתוך אותה עיר

העסקה הבולטת ביותר במדגם שדווח הייתה בראשון לציון, שם פנטהאוז בן שישה חדרים בשטח של 160 מ”ר נמכר תמורת 2.61 מיליון שקל. המחיר משקף כ-16,300 שקל למ”ר, לפני התחשבות בשווי מקום החניה ובמאפיינים נוספים של הנכס.

עסקאות אחרות בראשון לציון משקפות מחירים גבוהים משמעותית למ”ר. דירת שלושה חדרים בשטח של 75 מ”ר ברחוב הצבר נמכרה תמורת 2.3 מיליון שקל, או כ-30,700 שקל למ”ר. דירה נוספת בשטח זהה נמכרה תמורת 2.25 מיליון שקל.

הפערים מראים כי שטח הדירה לבדו אינו קובע את שוויה. הקומה, איכות הבניין, המיקום, החניה, השטח החיצוני ומאפייני המיגון עשויים להשפיע באופן מהותי על המחיר שרוכש מוכן לשלם.

במרכז הארץ נשמרת רמת מחירים גבוהה יותר

העסקאות הופכות יקרות יותר ככל שמתקרבים לאזור המרכז. דירת ארבעה חדרים בשטח של 96 מ”ר ברמת גן נמכרה תמורת 2.9 מיליון שקל, מחיר המשקף כ-30,200 שקל למ”ר.

בהוד השרון נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של 100 מ”ר תמורת 2.15 מיליון שקל, או כ-21,500 שקל למ”ר. ברעננה המחירים היו גבוהים יותר, כאשר דירת גן בת 4.5 חדרים בשטח של 107 מ”ר נמכרה תמורת 4.3 מיליון שקל.

הפערים אינם נובעים רק מעלויות הבנייה. מחסור בקרקעות, נגישות למוקדי תעסוקה, מאפייני השכונה ויכולת הרכישה של משקי הבית משפיעים גם הם על מבנה המחירים בשווקים המרכזיים.

יכולת הרכישה משתנה באופן משמעותי בין השווקים המקומיים

חיפה מספקת דוגמה נוספת לפיזור בשווי הנכסים. דירת שלושה חדרים בשטח של 43 מ”ר נמכרה תמורת 720 אלף שקל, בעוד דירת שלושה חדרים בשטח של 60 מ”ר בקומה ה-12 נמכרה תמורת 1.25 מיליון שקל. בנהריה נמכרו שתי דירות שלושה חדרים בשטח של 70 מ”ר תמורת 1.36 מיליון שקל ו-1.45 מיליון שקל.

העסקאות מצביעות על כך שהירידה הארצית של 2% אינה משקפת בהכרח ירידה מקבילה של 2% בכל שוק מקומי. השאלה המרכזית היא אם המחירים בנכסים מסוימים נתמכים בביקוש בסיסי, או שהם משקפים בעיקר הבדלים במאפייני הנכסים ובמספר המצומצם של העסקאות.

תחזית

הפערים בין עסקאות הדירות מיד שנייה ברחבי הארץ מצביעים על שוק שבו תהליך התאמת המחירים אינו אחיד. בעוד שבחלק מהאזורים רמות המחירים נותרות גבוהות, באחרים עסקאות בפועל ממשיכות לשקף פערים משמעותיים במחיר למ”ר וביכולת הרכישה.

על רקע הירידה הארצית במחירי הדיור והקיפאון בפעילות העסקאות, ההתפתחויות בשווקים המקומיים עשויות לספק אינדיקציה מדויקת יותר לכיוון המחירים. המשך התמתנות בביקוש, תנאי מימון, היצע הדירות וקצב העסקאות יהיו גורמים מרכזיים בקביעת השווי בפועל באזורים השונים.

הנתונים מלמדים כי בחינת שוק הדיור הישראלי באמצעות מדד ארצי בלבד אינה מספקת תמונה מלאה. הפערים בין העסקאות מצביעים על שוק שבו מיקום, סוג הנכס ומאפייניו ממשיכים לקבוע במידה רבה את המחיר בפועל.