SKN | פרויקט ההתחדשות העירונית ברמת גן: שותפות בהיקף 21 מיליון שקל משנה את כלכלת הפרויקט

אמריקה ישראל להשקעות בנדל”ן נכנסת לפרויקט התחדשות עירונית משמעותי ברמת גן במסגרת שותפות עם אב-גד, ותשקיע 21 מיליון שקל תמורת 49% מהפרויקט. העסקה ממחישה את השימוש הגובר במבני שותפות לצורך חלוקת דרישות ההון והסיכונים הכרוכים בפרויקטים במרכז הארץ. התחזיות הפיננסיות של הפרויקט מאפשרות לבחון את הכלכלה העומדת בבסיס ההתחדשות המתוכננת.

הגדלת היצע הדירות באמצעות קרקע עירונית קיימת

מתחם קריניצי ונחלת יוסף כולל כיום שבעה בניינים. חמישה מהם מיועדים להריסה ושניים יישמרו. בחמשת הבניינים המיועדים להריסה קיימות 63 דירות, בעוד שבשני הבניינים שישומרו קיימות 21 דירות נוספות.

הפרויקט המתוכנן כולל מגדל מגורים לצד בניין נמוך יותר, ובהם 300 יחידות דיור חדשות. מתוך כלל הדירות, 216 צפויות להיות משווקות לציבור הרחב.

התוכנית כוללת גם 525 מ”ר של שטחי מסחר ו-800 מ”ר שיועברו לצורך הרחבת בית הספר הסמוך אורא מודיעים.

מבחינה תכנונית, הפרויקט צפוי להגדיל משמעותית את צפיפות המגורים באזור הקיים, ללא צורך בהרחבה מקבילה של השטח העירוני.

מבנה הפרויקט והפער בין ההכנסות להוצאות

התחזיות שפורסמו מעריכות את הכנסות הפרויקט ב-655 מיליון שקל, לעומת הוצאות של כ-491 מיליון שקל.

על בסיס נתונים אלה, הפער בין ההכנסות הצפויות להוצאות המוערכות עומד על 164 מיליון שקל. עם זאת, לא ניתן לראות בפער זה באופן אוטומטי את הרווח הנקי של הפרויקט, שכן הנתונים שפורסמו אינם מפרטים בהכרח את מלוא השפעתם של עלויות המימון, המסים, עיתוי ההכנסות וההוצאות וסעיפים נוספים.

פרויקטים של התחדשות עירונית נפרסים על פני מספר שנים וחשופים לשינויים בעלויות הבנייה, בתנאי המימון, בקצב המכירות ובמחירי הדירות.

השקעתה של אמריקה ישראל, בסך 21 מיליון שקל, מקנה לה 49% מהפרויקט, בעוד אב-גד תחזיק ב-51%. בנוסף, אמריקה ישראל תשיב לאב-גד מחצית מההוצאות המאושרות שכבר הושקעו בפרויקט.

המבנה מאפשר לאב-גד לשמור על השליטה בפרויקט ובמקביל לצרף שותפה המספקת הון נוסף ויכולת פיתוח.

צפיפות הבנייה היא הבסיס לכלכלת ההתחדשות

הכלכלה של פרויקט התחדשות עירונית שונה מזו של בנייה על קרקע פנויה.

פינוי דיירים, הריסת מבנים, שימור מבנים קיימים וקבלת אישורים תכנוניים מוסיפים שלבים לתהליך לפני שהפרויקט יכול להתחיל לייצר הכנסות. במקביל, על הפרויקט להחליף את מלאי הדירות הקיים ולייצר מספר מספק של יחידות חדשות כדי להצדיק את עלויות ההתחדשות.

המעבר מ-63 דירות המיועדות להריסה ל-300 יחידות דיור מתוכננות הוא לכן מרכיב מרכזי בכלכלת הפרויקט. הגדלת הצפיפות יוצרת את בסיס ההכנסות הנדרש למימון ההריסה, הבנייה והתשתיות הנלוות.

עם זאת, תחזית ההכנסות של 655 מיליון שקל תלויה במכירת יחידות הדיור הניתנות לשיווק במחירים התואמים את ההנחות הפיננסיות שעליהן מבוסס הפרויקט.

השותפות מאפשרת חלוקת הון וסיכון

העסקה ממחישה גם את התפקיד של מבני שותפות בחלוקת הסיכונים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

אב-גד שומרת על חשיפה תפעולית וכלכלית באמצעות החזקה של 51%, בעוד אמריקה ישראל מקבלת חשיפה לפרויקט מתקדם בתחום ההתחדשות העירונית מבלי לרכוש את מלוא הזכויות בו.

מבחינת אמריקה ישראל, השותפות מרחיבה את פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית במרכז הארץ. מבחינת אב-גד, הכנסת שותפה מספקת הון נוסף ומשאבים לפיתוח, תוך שמירה על השליטה בפרויקט.

ההיגיון הכלכלי של העסקה יהיה תלוי בסופו של דבר ביכולתו של ההון הנוסף, לצד המשאבים והיכולות של שתי החברות, לתמוך בהשלמת הפרויקט במסגרת העלויות ולוח הזמנים הצפויים.