SKN | התחדשות עירונית ביד התשעה בהרצליה עשויה לשנות את היצע הדיור, הצפיפות והעלויות

שכונת יד התשעה בהרצליה צפויה לעבור שינוי משמעותי, במסגרתו יוחלפו 1,483 דירות ישנות ב-4,616 דירות חדשות, תוך עלייה ניכרת בצפיפות המגורים.

התוכנית משלבת בנייה לגובה, תשתיות ציבוריות, שטחי מסחר ודיור המיועד בחלקו לסטודנטים ולשוכרים לטווח ארוך.

העלייה הצפויה בערכי הנכסים צריכה להיבחן לצד העלויות הכרוכות בציפוף, בהרחבת התשתיות ובמשך הזמן הממושך הנדרש למימוש השינוי המתוכנן.

המודל הישראלי להתחדשות עירונית עובר בהדרגה מפרויקטים נקודתיים של בניינים בודדים לתכנון מחדש של שכונות שלמות. התוכנית המוצעת ליד התשעה ממחישה כיצד גישה זו יכולה להגדיל את היצע הדירות, ובמקביל לשנות את הצפיפות, את מבנה השכונה ואת הכלכלה המקומית.

הרחבת היצע הדירות משנה את מבנה השכונה

הגישה המרכזית לתוכנית היא הפיכת יד התשעה לשכונת מגורים גדולה ומתפקדת יותר, באמצעות החלפת מבנים ישנים והגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור. כיום מתגוררים בשכונה כ-3,500 תושבים, בבניינים ישנים שחלקם אינם כוללים מעליות או חניות. לפי התוכנית, האוכלוסייה עשויה להגיע בסופו של דבר לכ-14,770 תושבים.

הפרויקט צפוי לכלול 4,616 דירות, לעומת 1,483 יחידות הקיימות כיום, וכן כ-84 אלף מ”ר של שטחי תעסוקה ומסחר. מגדלים בני עד 35 קומות מתוכננים להתרכז בסמוך לצירים מרכזיים, בעוד שבחלקים הפנימיים של השכונה מתוכננים מבנים בני שש עד 10 קומות.

המנגנון הכלכלי המרכזי הוא ציפוף הקרקע: יצירת מספר גדול יותר של יחידות דיור בשטח עירוני דומה, כך שתשתיות קיימות ואזור הנמצא בקרבת כביש 531 יוכלו לשרת אוכלוסייה גדולה משמעותית.

הציפוף עשוי להגדיל את ערך הקרקע, אך גם את עלויות הפיתוח

העלייה המתוכננת בצפיפות משמעותית. צפיפות המגורים הנוכחית בשכונה עומדת על כ-5.3 יחידות דיור לדונם, לעומת 16.6 יחידות מתוכננות לדונם. באזורי המגורים עצמם צפויה הצפיפות לעלות מ-10.1 ל-45.2 יחידות לדונם.

צפיפות גבוהה יותר עשויה לשפר את הכדאיות הכלכלית של ההתחדשות, באמצעות פיזור עלויות הקרקע והתשתיות על פני מספר גדול יותר של יחידות דיור. היא גם יכולה להגדיל את בסיס הלקוחות של שירותים מסחריים ולתמוך בביקוש לתחבורה ציבורית.

הערכות השווי שסופקו במקור ממחישות את השינוי הצפוי ברמת הנכס הבודד. דירה קיימת בשטח של 60 מ”ר, ששווייה מוערך כיום בכ-2.2 מיליון שקל, עשויה להיות מוחלפת בדירה בשטח של 72 מ”ר, ששווייה מוערך בכ-2.91 מיליון שקל. שכר הדירה החודשי המוערך עשוי לעלות מכ-5,000 שקל לכ-6,800 שקל.

עם זאת, מדובר בתחזיות ולא בתוצאות שוק שכבר התממשו. לפי המקור, מחירי הדירות החדשות בנות ארבעה חדרים בהרצליה עלו בכ-12.7% במהלך ארבע השנים האחרונות. נתון זה משמש בין היתר בסיס להערכה כי דירות ארבעה חדרים חדשות לאחר ההתחדשות עשויות להגיע לשווי של כ-3.64 מיליון שקל.

היקף התשתיות ולוחות הזמנים יקבעו את הכדאיות בפועל

הסוגיה הכלכלית המרכזית היא שלא ניתן לבחון את תוספת יחידות הדיור בנפרד מהתשתיות הנדרשות כדי לתמוך באוכלוסייה הגדלה. התוכנית מקצה 60 דונם למבני ציבור ומוסדות, 30 דונם לשטחים ציבוריים פתוחים ו-80 דונם לדרכים. בנוסף מתוכננות הרחבות של בתי ספר, שלושה בתי ספר יסודיים חדשים, גני ילדים נוספים, מוסדות בריאות ורווחה ושטחי מסחר חדשים.

גם התחבורה היא משתנה מרכזי. כיום הגישה לשכונה מוגבלת יחסית, ואילו התוכנית כוללת כניסות נוספות, תשתיות לאופניים וחיבורים משופרים לרשתות הרכבת והמערכות המסילתיות העתידיות.

לצד היקף הבנייה, קיים גם לוח זמנים ממושך למימוש התוכנית. הגשת התוכנית באופן רשמי מתוכננת לשנת 2027, ולאחריה צפויים הליכי התנגדויות, קבלת היתרים ותכנון מפורט. שלבי ההריסה והבנייה מחדש עשויים להימשך שלוש עד חמש שנים נוספות.

המשמעות הכלכלית היא שהערכים הצפויים כיום נשענים על רצף של שלבי תכנון, מימון, פיתוח תשתיות ובנייה שטרם הושלמו. עד למימוש אבני הדרך הללו, הערכות לגבי שווי הנכסים ושכר הדירה נותרות תחזיות ולא נתוני שוק בפועל.