SKN | התחדשות עירונית ברמת השרון: 30 דירות יוחלפו ב-82 יחידות דיור חדשות

שתי יחידות דיור ישנות ברחוב אוסישקין נהרסו במסגרת פרויקט התחדשות עירונית ברמת השרון. במסגרת הפרויקט יוחלפו 30 דירות ו-14 יחידות מסחריות ב-82 דירות ו-16 חנויות. השלמת הפרויקט צפויה ברבעון השלישי של 2029, ולכן לוח הזמנים לביצוע הוא גורם מרכזי בקצב שבו תוספת ההיצע תגיע לשוק.

ההתחדשות העירונית ברמת השרון נכנסה לשלב הבנייה עם הריסת שני מבנים ברחוב אוסישקין 9–11. הפרויקט ממחיש כיצד פיתוח מחדש יכול להגדיל את צפיפות המגורים, להחליף מבני מגורים ישנים ולשמר במקביל רכיב מסחרי באזור עירוני קיים.

תוספת של 52 דירות במסגרת הבנייה מחדש

המבנים שנהרסו כללו 30 יחידות דיור ו-14 יחידות מסחריות. במקומם יוקם בניין בן שבע קומות מעל קומת מסחר, ובו 82 דירות ו-16 חנויות.

מדובר בגידול משמעותי בקיבולת המגורים. מספר הדירות יעלה מ-30 ל-82, תוספת של 52 יחידות דיור להיצע הכולל של הפרויקט. גם היקף השטח המסחרי יגדל, מ-14 ל-16 יחידות.

הפרויקט יכלול ארבע קומות חניה תת-קרקעיות. לפי לוח הזמנים שנמסר, השלמת הבנייה צפויה ברבעון השלישי של 2029.

משמעות הדבר היא שתוספת הדירות לא תגיע לשוק באופן מיידי. בתקופה שבין ההריסה למסירת הדירות, הפרויקט יהיה חשוף לעלויות בנייה, תנאי מימון, דרישות רגולטוריות ושינויים בביקוש המקומי למגורים.

צפיפות גבוהה יותר מממנת את ההתחדשות

הכלכלה הבסיסית של פרויקטים מסוג זה תלויה ביכולתה של תוספת זכויות הבנייה לממן את החלפת המבנים הקיימים.

התחדשות עירונית עושה שימוש בפועל בצפיפות בנייה גבוהה יותר כדי לאפשר את מימון הפיתוח מחדש של המגרש. במקרה זה, הגידול מ-30 ל-82 דירות יוצר מלאי מגורים גדול משמעותית, בעוד שהרכיב המסחרי מספק מקור נוסף לערך כלכלי פוטנציאלי של הפרויקט.

עם זאת, העלייה במספר הדירות אינה שקולה לתוספת מיידית של היצע למגורים. 30 הדירות הקיימות סיפקו דיור מאוכלס לפני ההריסה, ואילו 82 הדירות החדשות יהיו זמינות למגורים רק לאחר השלמת הבנייה.

ארבע קומות החניה התת-קרקעיות ממחישות גם את מבנה העלויות של פיתוח בצפיפות גבוהה יותר. עבודות תת-קרקעיות עשויות לדרוש השקעת הון משמעותית, ולכן תוספת במספר הדירות אינה מתורגמת ישירות לעלייה מקבילה ברווחיות או לירידה בעלויות הדיור.

הרכיב המסחרי שומר על פעילות מקומית

הפרויקט ממוקם ברחוב אוסישקין, והפיתוח מחדש משמר רכיב מסחרי בשכונה במקום להפוך את המתחם כולו למגורים.

מספר יחידות המסחר יגדל מ-14 ל-16, ובכך יוכל הפרויקט לספק שטח נוסף לפעילות קמעונאית ולשירותים לצד תוספת יחידות הדיור.

מבחינת השוק, המדד החשוב אינו רק מספר הדירות הנוספות, אלא גם השאלה אם ההיצע החדש יוכל להתאים לרמת הביקוש ובמחירים שיאפשרו לפרויקט להישאר כלכלי.

הפרויקט נבנה על ידי חברת מצלאווי חברה לבניין בע”מ, אשר מסרה כי פרויקט רמת השרון הוא הפרויקט הראשון שלה בעיר. החברה מקדמת בנוסף ארבעה פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית בעיר.

צבר הפרויקטים הרחב יותר עשוי להשפיע בעתיד על היצע הדיור המקומי בהיקף גדול יותר מהפרויקט הנוכחי. עם זאת, גם הפרויקטים העתידיים תלויים בתהליכי תכנון, אישורים, מימון ולוחות זמנים לביצוע.

התחדשות עירונית יוצרת מנגנון מבני להגדלת צפיפות המגורים והיצע הדירות, אך ההשפעה הכלכלית תלויה בקצב שבו פרויקטים עוברים משלב ההריסה לשלב המסירה ובמידת ההיקף שבה ההיצע החדש מגיע בפועל לשוק.