SKN | תוכנית ההתחדשות ביד חצביה בהרצליה עשויה להוסיף 4,600 דירות, אך התשתיות יקבעו את השפעתה

שכונת יד חצביה בהרצליה מתקדמת לקראת אחד ממהלכי ההתחדשות העירונית הנרחבים בעיר. התוכנית צפויה להגדיל את מספר התושבים מכ-3,500 לכ-14,770, ולכן השאלה הכלכלית אינה מסתכמת בהרחבת היצע הדיור. היכולת של מערכות התחבורה, החינוך, השטחים הציבוריים והתעסוקה להתמודד עם הגידול בביקוש תהיה גורם מרכזי בהשפעת הפרויקט על ערכי הנכסים ועל איכות החיים בשכונה.

הגדלת היצע הדיור מחליפה מבנים ישנים בבנייה צפופה

הנרטיב המרכזי סביב התחדשות עירונית הוא שהחלפת מבני מגורים ישנים בדירות חדשות מייצרת ערך באופן אוטומטי. ביד חצביה, היקף השינוי המתוכנן הופך את הקשר בין התחדשות, צפיפות ותשתיות למורכב יותר.

בשכונה קיימות כיום כ-1,483 דירות ישנות בבניינים בני קומה אחת עד חמש קומות. בחלק מהמבנים אין מעליות או חניה. התוכנית המקומית שאושרה כוללת 4,616 יחידות דיור חדשות, ובהן מבנים בני שש עד 10 קומות בחלקים מהשכונה ומגדלים של עד 35 קומות בסמוך לכביש 531 ולדרך ירושלים.

צפיפות המגורים צפויה לעלות מ-5.3 יחידות דיור לדונם ל-16.6 יחידות. במתחמי המגורים עצמם צפויה הצפיפות לעלות מ-10.1 ל-45.2 יחידות דיור לדונם.

מדובר בהגדלה משמעותית של ניצול הקרקע העירונית הקיימת, אך במקביל גם בעלייה ניכרת בעומס שיוטל על התשתיות המקומיות.

שווי הדירות תלוי גם בתנאי הסביבה העתידיים

שטח הדירות הקיימות עומד בממוצע על כ-60 מ”ר. לפי נתוני השמאות שצוינו במקור, דירת 2.5 עד שלושה חדרים בשטח של 60 מ”ר נמכרת כיום בכ-2.2 מיליון שקל ומושכרת בכ-5,000 שקל בחודש.

לאחר ההתחדשות, שוויה החזוי של דירה בשטח 72 מ”ר עומד על כ-2.91 מיליון שקל, עם שכר דירה מוערך של 6,800 שקל. דירת ארבעה חדרים חדשה צפויה להיות שווה כ-3.64 מיליון שקל, עם שכר דירה מוערך של 7,600 שקל.

מדובר בתחזיות ולא במחירי שוק שנצפו לאחר השלמת ההתחדשות. מימושן יהיה תלוי בתנאי שוק הדיור בעתיד, בעלויות המימון, בהיצע ובביקוש ובאיכות ובקצב השלמת התשתיות.

התוכנית כוללת גם דירות קטנות בשטח של 30 עד 55 מ”ר המיועדות לדיור סטודנטים. כ-20% מהדירות יהיו בשטח של 66 עד 80 מ”ר, ועד 10% מהדירות יהיו בשטח העולה על 141 מ”ר.

התשתיות הן גורם מרכזי ביכולת לקלוט את הגידול באוכלוסייה

הגידול הצפוי באוכלוסייה הופך את התשתיות לאחד המשתנים הכלכליים המרכזיים בפרויקט.

התוכנית מקצה 60 דונם למבני ציבור ומוסדות, 30 דונם לשטחים ציבוריים פתוחים ו-80 דונם לדרכים. היא כוללת גם הקמה של שלושה בתי ספר יסודיים חדשים, הרחבת שני בתי ספר על-יסודיים קיימים והגדלה משמעותית של היצע גני הילדים.

גם תשתיות התחבורה צפויות למלא תפקיד מרכזי. כיום הגישה לשכונה מוגבלת ומתבססת על כניסה אחת מרחוב הר סיני. התוכנית כוללת כניסות נוספות ושיפור תשתיות האופניים. פיתוח עתידי של מערכת המטרו עשוי לשפר גם את הקישוריות של השכונה למרחב המטרופוליני.

השקעות אלה אינן תוספות נלוות לפרויקט. הן מהוות חלק מהתשתית הנדרשת כדי שהגדלת הצפיפות תתורגם לשיפור בתפקוד העירוני ובערכי הנכסים. ללא בתי ספר, כבישים, שטחים ציבוריים ותחבורה בהיקף מתאים, תוספת של אלפי משקי בית עלולה להגדיל את העומס על השירותים העירוניים במקום לשפר באופן יחסי את איכות הסביבה המגורים.

פער הזמן בין התכנון לאכלוס יוצר אי-ודאות כלכלית

התוכנית צפויה להיות מוגשת באופן רשמי בתחילת 2027, ולאחר מכן צפויים שלבי התנגדויות והליכי תכנון נוספים. שלבי הפיתוח והבנייה עשויים להימשך מספר שנים, כאשר ההריסה והבנייה צפויות להתבצע בהמשך.

לוח הזמנים יוצר פער משמעותי בין ההנחות שעליהן מבוססת התוכנית לבין מועד כניסת הדירות בפועל לשוק. בתקופה זו עשויים להשתנות תנאי השוק, עלויות הבנייה, תנאי המימון ורמת הביקוש לדיור.

לכן, את התחדשות יד חצביה לא ניתן להעריך רק לפי מספר הדירות המתוכנן או לפי פערי השווי החזויים בין הדירות הישנות לחדשות. היקף התשתיות, קצב ביצוען והיכולת להשלים את המהלך בהתאם לגידול באוכלוסייה יהיו גורמים מרכזיים בקביעת ההשפעה הכלכלית של הפרויקט על השכונה ועל שוק הדיור המקומי.