SKN | הרחבת תוכנית ההתחדשות במילצ’ן ברחובות מעמידה את כלכלת הפרויקט במבחן

בניין מגורים נוסף הצטרף לתוכנית ההתחדשות רחבת ההיקף בשכונת מילצ’ן ברחובות, ומוסיף נדבך לפרויקט שכלכלתו כבר הושפעה ממגבלות תכנוניות וביטחוניות. דיירי הבניין ברחוב יחזקאל 2 השיגו את הרוב הדרוש וייכללו בתוכנית שהופקדה. הדירות שיקבלו צפויות להיות גדולות בכ-25 מ”ר מהדירות הקיימות. המהלך ממחיש כי כלכלת ההתחדשות העירונית אינה תלויה רק בתמורה לדיירים, אלא גם ביכולת הפרויקט לשמור על צפיפות מספקת שתאפשר לממן את עלויות הבנייה והאשראי.

מדוע הבניין הנוסף משפיע על כלכלת הפרויקט

תוכנית מילצ’ן, תמל/2044, כללה במקור הריסה של 466 דירות ישנות ב-29 בניינים והקמת 1,704 יחידות דיור במגדלים בגובה של כ-20 עד 23 קומות. המסגרת הזו השתנתה בדצמבר 2024, לאחר שמשרד הביטחון הטיל מגבלות גובה מחמירות יותר בשל קרבת הפרויקט לבסיס חיל האוויר תל נוף. המגבלות גרעו כ-400 יחידות דיור מהתוכנית ויצרו בעיה כלכלית ישירה: פחות דירות למכירה משמעותן פחות הכנסות שניתן להפנות למימון עלויות ההתחדשות.

הנחת היסוד: תוספת שטח משפרת את התמורה לדיירים

השיח הציבורי סביב התחדשות עירונית מתמקד לעיתים קרובות בגידול בשטח הדירה ובתוספת המפרט שמקבלים בעלי הדירות הקיימות. בהסכם ברחוב יחזקאל צפויים הדיירים לקבל תוספת של 25 מ”ר, מרפסת בשטח 12 מ”ר, דירה בקומה גבוהה יותר, חניה פרטית, מחסן וממ”ד. נוסף על כך, הם יקבלו מימון לקרן תחזוקה, השתתפות ברווחים עתידיים ובטוחות שונות.

לתמורות האלה יש ערך כלכלי, אך הן אינן נטולות עלות. התמורה לבעלי הדירות צריכה להיתמך בהכנסות הכוללות של הפרויקט ובמבנה המימון שלו. דירה חלופית גדולה יותר מגדילה את התחייבות הבנייה של היזם. חניות, מחסנים, מרפסות, מעליות ותשתיות משותפות מוסיפים אף הם עלויות, שלא בהכרח מייצרות גידול מקביל בהכנסות ממכירת הדירות.

הניתוח הכלכלי: הצפיפות הפכה למשתנה הקריטי

לפי המקור, הירידה במספר יחידות הדיור המאושרות יצרה בעיית כדאיות משמעותית בחלקים מתוכנית מילצ’ן. שומות שנערכו לפי תקן 21 מצאו כי כמה מתתי-המתחמים איבדו את הכדאיות הכלכלית לאחר צמצום זכויות הבנייה. בהמשך, בעקבות עבודת תכנון נוספת של רחובות ושל הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה, הותר להגדיל את גובהם של חלק מהבניינים שאינם נמצאים בנתיבי הטיסה. כך עלה מספר יחידות הדיור בתוכנית המתוקנת ל-1,402. התוכנית המעודכנת הופקדה רשמית בנובמבר 2025.

הרצף הזה ממחיש את התפקיד הכלכלי של צפיפות התכנון. כאשר כ-400 יחידות דיור נגרעו מהתוכנית המקורית, הפרויקט איבד חלק משמעותי מפוטנציאל ההכנסות ממכירת דירות, בעוד שחלק ניכר מהעלויות נותר קבוע יחסית. החזרת חלק מזכויות הבנייה הפכה לכן לא רק להחלטה תכנונית, אלא גם למנגנון לשימור הכדאיות הכלכלית.

פילוח השוק: דירות תמורה מול תוספת יחידות דיור

מילצ’ן מבוססת בעיקר על מודל של התחדשות עירונית בצפיפות גבוהה, ולא על פיתוח קרקע חדש. בעלי הדירות הקיימות מקבלים דירות תמורה, בעוד שהדירות הנוספות יוצרות את בסיס ההכנסות הדרוש למימון ההריסה, הבנייה וההתחייבויות הנלוות. כלכלת הפרויקט שונה מזו של פרויקטים בצפיפות נמוכה יותר, שבהם צריכת הקרקע ועלויות התשתית עלולות להקשות על שמירה על יחס תמורה שמאפשר את ביצוע הפרויקט.

התמונה הנסתרת: מימון, תחזוקה ויכולת התשלום

מבחינת משקי הבית, החישוב הכלכלי אינו מסתיים עם קבלת דירה גדולה יותר. בניינים חדשים רבי-קומות כרוכים בדרך כלל בעלויות שוטפות עבור מעליות, מערכות משותפות, ניהול ותחזוקה. המקור מציין כי היזם יממן קרן תחזוקה, אך אינו מספק אומדן לעלויות התחזוקה החודשיות לאורך זמן. גם נתוני ביטוח ספציפיים לפרויקט אינם מוצגים, ולכן קביעת פרמיית ביטוח תהיה מעבר למידע הקיים.

יכולת התשלום נותרת גם היא מגבלה. לפי כללי בנק ישראל, שיעור המימון המרבי במשכנתה עומד על 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חלופית ו-50% לדירת השקעה. החזר משכנתה העולה על 40% מהכנסת משק הבית מוגדר ברמת סיכון גבוהה. עבור מילצ’ן, השאלה המרכזית אינה רק אם הדיירים יקבלו דירות גדולות יותר, אלא אם תוספת הצפיפות הנדרשת למימון התמורות תישאר כלכלית לאורך זמן, כאשר עלויות הבנייה, המימון וההוצאות של משקי הבית משתנות.