SKN | מכרז קרקע של רמ”י בנס ציונה חושף את עלויות הפיתוח העולות מאחורי הגדלת היצע הדיור

מכירת קרקע על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) עבור 258 דירות בנס ציונה מדגישה את הלחצים הכלכליים המעצבים את הבנייה למגורים במרכז ישראל. ההצעה הזוכה עמדה על כ-170.3 מיליון שקל עבור הקרקע, לצד 20.9 מיליון שקל נוספים שהוקצו להוצאות פיתוח, כך שעלות הרכישה הכוללת מתקרבת ל-191.2 מיליון שקל לפני מיסים ועלויות מימון. העסקה ממחישה כיצד מחירי הקרקע, עלויות התשתית וכלכלת הבנייה משפיעים יותר ויותר על מבנה העלויות העתידי של פרויקטים חדשים למגורים.

המכרז משך 21 הצעות ומהווה שלב נוסף בהרחבת היצע הדיור בנס ציונה באמצעות מתחם התכנון נס/155. בעוד הפרויקט מוסיף פוטנציאל להגדלת מלאי הדירות, ההנחות הכלכליות העומדות מאחורי פיתוחים מסוג זה מעלות שאלות רחבות יותר בנוגע לנגישות לדיור, שיעורי הרווח של יזמים והקשר בין מחירי הקרקע לבין מחירי הדירות הסופיים.

הנחת היסוד: יותר קרקעות משמען דיור נגיש יותר

הנחה נפוצה בשוק הדיור היא שהגדלת היצע הקרקעות הזמינות לבנייה תוביל באופן טבעי לירידת מחירי הדיור. מבחינה תיאורטית, הגדלת יכולת הבנייה אמורה להפחית מגבלות היצע וליצור תחרות גבוהה יותר בין יזמים. עם זאת, המציאות הכלכלית מורכבת יותר, משום שהקרקע היא רק אחד המרכיבים במחיר הדירה הסופי.

בישראל, עלויות הדיור מושפעות ממחירי רכישת הקרקע, עלויות הבנייה, תנאי המימון, מיסוי, דרישות רגולטוריות והתחייבויות בתחום התשתיות. היצע נמוך יחסית של דירות שהושלמו בפועל לעומת הביקוש עשוי לשמור על רמות מחירים גבוהות גם כאשר מאושרים פרויקטים חדשים, במיוחד באזורים הסמוכים למוקדי תעסוקה מרכזיים.

הניתוח הכלכלי: מבנה העלויות מאחורי 258 דירות חדשות

העסקה בנס ציונה מספקת דוגמה ברורה להתייקרות תהליך הפיתוח למגורים בישראל. המגרש, בשטח של 10.2 דונם, נמכר בכ-170.3 מיליון שקל, ללא מע”מ, בעוד שעלויות הפיתוח הוסיפו 20.9 מיליון שקל נוספים. בחישוב לפי יחידת דיור, עלות הקרקע והפיתוח מסתכמת בכ-741 אלף שקל לכל דירה מתוכננת, עוד לפני תחילת הבנייה.

חישוב זה אינו כולל עלויות בנייה, הוצאות מימון, שיווק, שירותים מקצועיים, היטלים רגולטוריים או עיכובים בלתי צפויים. עליית הריבית הגדילה את עלויות המימון של פרויקטים, והשפיעה הן על היזמים והן על הרוכשים. לפי נתוני בנק ישראל, יתרת המשכנתאות של משקי הבית חצתה את רף 600 מיליארד שקל, בעוד שעלויות האשראי הגבוהות מאז 2022 צמצמו את כוח הקנייה של משקי בית רבים.

נגישות לדיור נותרה סוגיה מבנית. נתוני ה-OECD מצביעים לאורך זמן על כך שישראל נמצאת בין המדינות המפותחות בעלות היחס הגבוה ביותר בין מחירי הדיור להכנסות משקי הבית, המשקף את הפער בין רמות ההכנסה לבין מחירי הנכסים. האתגר משמעותי במיוחד באזורי המרכז, שבהם ריכוז מקומות עבודה תומך בביקושים גבוהים.

פילוח השוק: מרכז ישראל מול שוקי הדיור בפריפריה

נס ציונה ממוקמת באזור הביקוש המרכזי בישראל, ונהנית מקרבה למוקדי תעסוקה במטרופולין תל אביב, למרכז הטכנולוגיה ברחובות ולצירי תחבורה מרכזיים. גורמים אלה יוצרים ביקוש גבוה יותר בהשוואה לאזורים רבים בפריפריה, שבהם זמינות הקרקע עשויה להיות גבוהה יותר, אך הביקוש מצד רוכשים מוגבל יותר.

גם סוג הבנייה משפיע על הכלכלה של הפרויקט. פרויקטים רחבי היקף של בנייני מגורים שונים מבחינה כלכלית מבנייה צמודת קרקע, הדורשת בדרך כלל יותר שטח לכל משק בית ומתמודדת עם מגבלות היצע שונות. במרכז ישראל, בנייה רוויה בצפיפות גבוהה נותרה הדרך המרכזית להרחבת היצע הדיור בשל המחסור בקרקעות.

התמונה המלאה: עלויות הפיתוח מעבר למחיר הקרקע

מחיר המכרז עצמו אינו משקף את העלות המלאה של הבאת הדירות לשוק. יזמים נדרשים להביא בחשבון השתתפויות בתשתיות, דרישות עירוניות, עלויות מימון ושיקולי תחזוקה ארוכי טווח. הרוכשים, מצדם, מתמודדים עם הוצאות נוספות הכוללות תשלומי משכנתא, ארנונה, ביטוח ודמי תחזוקת בניין.

עבור דיירים בבניינים חדשים, עלויות התחזוקה החודשיות עשויות להפוך לגורם משמעותי, במיוחד בפרויקטים הכוללים מעליות, חניונים תת-קרקעיים, מערכות אבטחה ומתקנים משותפים. הוצאות שוטפות אלה משפיעות על העלות הכלכלית האמיתית של מגורים מעבר למחיר הרכישה בלבד.

מכרז הקרקע בנס ציונה ממחיש כי הגדלת היצע הדיור תלויה לא רק בשחרור קרקעות נוספות, אלא גם בניהול שרשרת העלויות המלאה — משלב התכנון ועד השלמת הבנייה. השאלה המרכזית עבור קובעי המדיניות ומשתתפי השוק היא האם בנייה חדשה במחירי הקרקע הנוכחיים יכולה לשפר באופן משמעותי את הנגישות לדיור, או שהיא מייצרת תוספת היצע המבוססת על רמת עלויות גבוהה באופן קבוע.