SKN | עסקת דירה בירושלים ב-48 מיליון שקל ממחישה את כלכלת שוק מגורי היוקרה

עסקה בהיקף של 48 מיליון שקל לדירה בירושלים מספקת הצצה לכלכלת שוק מגורי היוקרה בעיר, השונה במידה ניכרת מזו של שוק הדיור הרגיל. הדירה, שנרכשה על ידי מייסדי Timberland, סידני וג’ודית שוורץ, נמצאת בפרויקט משולב למגורים ומלונאות מול תיאטרון ירושלים.

מחיר העסקה מושפע משטח הדירה ומהיצע מצומצם

במבט ראשון, העסקה עשויה להצביע על המשך עליית מחירי דירות היוקרה בירושלים. מחיר העסקה גבוה במיוחד, וגם המחיר המשתמע למ”ר עולה משמעותית על מחירי עסקאות קודמות באותו פרויקט.

עם זאת, מבנה העסקה מורכב יותר. הדירה כוללת שטח פנימי נרחב, שטח חוץ פרטי וגישה לשירותי מלון. במקביל, עלויות הפרויקט כללו מרכיבים נוספים מעבר למחיר ששולם עבור הקרקע.

עלויות הפיתוח מרחיבות את בסיס המחיר

שטח הדירה עומד על 307 מ”ר, והיא כוללת מרפסת בשטח של 74 מ”ר. במחיר של 48 מיליון שקל, העסקה משקפת כ-156 אלף שקל למ”ר כאשר החישוב מבוסס על השטח הפנימי בלבד.

כאשר המרפסת נכללת בחישוב, השווי המשתמע יורד לכ-139 אלף שקל למ”ר, לפי המקור.

גם לאחר הכללת המרפסת, המחיר גבוה משמעותית מעסקאות קודמות בפרויקט, שנעשו לפי דיווחים במחיר של כ-100 אלף שקל למ”ר.

הפרויקט כולל שלושה בנייני מגורים ובהם 21 דירות, לצד מלון בוטיק MGallery הכולל 73 חדרים וסוויטות. לדיירים ניתנת גישה לשירותי המלון, ובהם בריכה מקורה, ספא, חדר כושר, מסעדה ובית כנסת.

גם רכישת הקרקע המקורית ממחישה מדוע מחיר הקרקע לבדו אינו משקף את העלות הכלכלית של נכס יוקרה מוגמר. האחים חסיד זכו במכרז של רשות מקרקעי ישראל בשנת 2009, לאחר שהגישו הצעה של 36.3 מיליון שקל. עם זאת, היזם נדרש גם להקים חניון עבור מבקרי התיאטרון, לפתח חורשה סמוכה, לשדרג צומת וליצור חיבור להולכי רגל לתיאטרון.

התחייבויות אלה הגדילו את עלות הפיתוח האפקטיבית של הפרויקט מעבר למחיר הקרקע הנקוב.

מחסור בנכסי יוקרה משנה את מנגנון התמחור

שוק מגורי היוקרה מתאפיין בהיצע מוגבל במיוחד. הפרויקט כולל 21 דירות בלבד, ורובן כבר נמכרו. לפי המקור, נותרו בו ארבע דירות.

המחסור הזה יוצר מנגנון תמחור שונה מזה המאפיין את שוק הדיור הירושלמי הרחב. רוכש נכס במחיר כזה אינו בהכרח משווה אותו לדירה החציונית בעיר. קבוצת ההשוואה הרלוונטית כוללת מספר מצומצם של נכסים גדולים, מרכזיים ובעלי מאפיינים ושירותים ייחודיים.

הנוכחות של המלון משפיעה גם על מבנה העלויות ועל אופן מיצוב הנכס. הגישה לשירותים משותפים עשויה להוסיף לערך הדירה, אך במקביל היא עשויה ליצור עלויות שוטפות שאינן משתקפות במחיר העסקה עצמו.

העסקה בולטת במיוחד על רקע דיווח על דירה נוספת בירושלים שנמכרה ב-62 מיליון שקל במהלך שלוש השנים הקודמות. באותה עסקה נמכר פנטהאוז בשטח של 437 מ”ר. הנתון ממקם את העסקה הנוכחית בתוך פלח מתפתח של עסקאות מגורים בעלות שווי חריג, ולא כמדד לשוק הדיור הירושלמי כולו.

העסקה ממחישה כי התמחור של נכסי אולטרה-יוקרה בירושלים מושפע לא רק משטח הדירה ומעלות הפיתוח, אלא גם מהיצע מוגבל מאוד של נכסים דומים ומהשירותים הנלווים למגורים בפרויקט.