SKN | רמת גן משווקת מגרש בשטח של כ-800 מ”ר במתחם הבורסה תמורת 32 מיליון שקל

עיריית רמת גן משווקת מגרש עירוני בשטח של כ-800 מ”ר ברחוב היצירה במתחם הבורסה, במחיר מינימום של 32 מיליון שקל. הקרקע משמשת כיום כחניון עירוני, ועל פי התכנון ניתן יהיה להקים עליה בניין תעסוקה בן תשע קומות לפחות, בכפוף לאישור תוכנית מפורטת. לכן, העסקה אינה רק מכירת קרקע קונבנציונלית, אלא מבחן לשווי שמייחס השוק לפוטנציאל הפיתוח של מגרש קטן במיקום אסטרטגי, באחד ממרכזי התעסוקה המרכזיים במטרופולין תל אביב.

קרקע עירונית פוגשת את כלכלת הפיתוח

החלטת העירייה למכור את המגרש, לראשונה מזה שנים, מתמחרת נכס המשמש כיום לשימוש ציבורי בעל עצימות נמוכה יחסית. הקרבה למגדל מנורה מבטחים, למערכי התחבורה הציבורית ולמרכזי תעסוקה מרכזיים יוצרת פוטנציאל לפרמיית פיתוח. עם זאת, פרמיה זו צריכה להישקל מול סיכוני תכנון, עלויות הבנייה וההון הנדרש להפיכת המגרש לנכס מסחרי פעיל.

הנחת היסוד: המיקום לבדו קובע את שווי הקרקע

בשוק הנדל”ן במרכזי המטרופולינים קיימת הנחה שלפיה קרבה לתחבורה ולמוקדי תעסוקה מתורגמת באופן אוטומטי לשווי פיתוח גבוה. למיקום יש חשיבות, אך השווי הכלכלי של המגרש תלוי בסופו של דבר בהיקף הבנייה שניתן לאשר מבחינה סטטוטורית, במשך הזמן הנדרש לקבלת האישורים, בעלויות הבנייה ובמחיר שישלמו שוכרים או רוכשים כאשר הפרויקט יושלם.

להבחנה זו חשיבות מיוחדת במקרה הנוכחי, משום שהעירייה מתארת פוטנציאל להקמת בניין בן תשע קומות לפחות, אך הפיתוח עדיין כפוף לאישור תוכנית מפורטת. לכן, מחיר המינימום משקף לא רק את שווי הקרקע הקיימת, אלא גם ציפייה לזכויות פיתוח עתידיות שטרם התממשו במלואן.

החישוב הכלכלי: 40 אלף שקל למ”ר לפני עלויות הבנייה

מחיר מינימום של 32 מיליון שקל עבור כ-800 מ”ר משקף כ-40 אלף שקל למ”ר קרקע. נתון זה אינו משקף את עלות הבניין המוגמר. היזם שיזכה במכרז יצטרך להביא בחשבון גם הוצאות רכישה, תכנון ושכר טרחת אנשי מקצוע, מימון, בנייה, היטלים עירוניים, מיסים, התאמות פנימיות ועלות הזמן של ההון לאורך תקופת הפיתוח.

עלות ההזדמנות ניכרת גם מנקודת מבטה של העירייה. המגרש משמש כיום כחניון, ומספק שימוש ציבורי מבלי לדרוש תהליך פיתוח פרטי. מכירתו ממירה נכס ציבורי לתקבול הוני מיידי ומעבירה לרוכש את הסיכון הכרוך בפיתוח העתידי. למעשה, העירייה מממשת את השווי הצפוי של זכויות הפיתוח העתידיות במקום להמתין וללכוד את הערך באמצעות פרויקט יזמי מטעמה.

גם תנאי המימון ימשיכו להיות גורם משמעותי, אף שמדובר בפרויקט תעסוקה ולא בפרויקט למגורים. נתוני המשכנתאות של בנק ישראל מראים כי לווים עם יחס החזר להכנסה העולה על 40% מסווגים כבעלי סיכון גבוה, בעוד שחלק משמעותי מההלוואות לדיור החדשות נמצא בטווח של 30% עד 40%. יחסים אלה אינם קובעים ישירות את כלכלת הקרקע המסחרית, אך הם ממחישים את הרגישות הרחבה של שוק הנדל”ן הישראלי לעלויות המימון ולכוח הקנייה של משקי הבית.

פילוח השוק: מתחם הבורסה מול שוק המגורים

מתחם הבורסה פועל באופן שונה משכונות מגורים. תפקידו הכלכלי המרכזי הוא לספק תעסוקה, משרדים ופעילות מסחרית, ולכן שווי תוספת הבנייה תלוי במידה רבה בביקוש לשטחי עבודה, בנגישות וביכולת של המתחם למשוך חברות ועסקים.

מאפיין זה מבדיל את המגרש באופן מהותי מקרקע המיועדת לבניין מגורים או לבית פרטי. יזם למגורים יכול לתמחר בסופו של דבר דירות בודדות בהתאם לביקוש מצד משקי הבית. לעומת זאת, פרויקט תעסוקה מחייב התייחסות לדמי השכירות, שיעורי התפוסה, תמריצים לשוכרים, הוצאות התפעול וההשקעה הנדרשת כדי לעמוד בסטנדרטים העדכניים של שטחי משרדים.

התמונה המלאה: שווי הפיתוח אינו זהה לשווי הקרקע

מחיר המינימום שקבעה העירייה יוצר מבחן שוק משמעותי, אך המחיר שבו ייסגר המכרז לא ישקף לבדו את הכלכלה המלאה של הפרויקט. יזם שישלם סכום גבוה משמעותית ממחיר המינימום יצטרך להניח כי זכויות בנייה נוספות, דמי שכירות עתידיים והמיקום האסטרטגי של המגרש יוכלו לפצות על עלויות הבנייה והמימון.

השאלה המרכזית היא אם השוק ייחס לפוטנציאל הפיתוח העתידי של המגרש שווי גבוה מספיק כדי להצדיק מחיר כניסה של 32 מיליון שקל, לאחר שקלול העלויות, לוחות הזמנים ואי-הוודאות הכרוכים במימוש בפועל של זכויות התכנון והפיכתן לנכס מסחרי פעיל.