SKN | תוכנית ההתחדשות העירונית בהרצליה עשויה להוסיף 3,133 דירות, אך התשתיות יצטרכו להדביק את קצב הגידול

התוכנית משנה את מבנה השכונה ואת היקף הבנייה

ההתחדשות המתוכננת בשכונת יד התשעה בהרצליה צפויה להגדיל באופן משמעותי את היצע הדירות, את צפיפות המגורים ואת מספר התושבים. עם זאת, ההשפעה הכלכלית של המהלך תהיה תלויה ביכולתה של העיר להרחיב את התשתיות והשירותים הציבוריים בקצב התואם את הגידול באוכלוסייה.

התפיסה המקובלת ביחס להתחדשות עירונית רחבת היקף היא שבניינים ישנים מוחלפים בדירות מודרניות, היצע הדיור גדל והשכונה משתפרת, ולכן גם ערכי הנכסים צפויים לעלות.

תוכנית יד התשעה ממחישה כי התהליך מורכב יותר. לא מדובר רק בהחלפת מבנים, אלא בשינוי משמעותי של מבנה השכונה והפיכתה לאזור עירוני צפוף יותר, הכולל מגדלים בגובה של עד 35 קומות, שטחי תעסוקה ומסחר, מוסדות חינוך וחיבורים תחבורתיים נוספים.

לכן, השאלה הכלכלית אינה רק אם ערך השכונה יעלה, אלא אם הערך שייווצר בעקבות ההתחדשות יהיה מספיק כדי להתמודד עם העלויות והלחצים הנובעים מהגידול המשמעותי בצפיפות.

תוספת של 3,133 דירות משנה את כלכלת המגורים

הנתונים ממחישים את היקף השינוי. כ-1,483 יחידות דיור קיימות צפויות להיהרס ולהיבנות מחדש במסגרת התוכנית, שתכלול 4,616 יחידות דיור. מדובר בתוספת נטו של 3,133 דירות.

צפיפות המגורים צפויה לעלות מכ-5.3 יחידות דיור לדונם כיום ל-16.6 יחידות דיור לדונם במסגרת התוכנית. בתוך מתחמי המגורים עצמם תגיע הצפיפות לכ-45.2 יחידות דיור לדונם.

התוכנית כוללת גם כ-84,000 מ”ר המיועדים לתעסוקה ולמסחר. בתחום התשתיות הציבוריות מוקצים 60 דונם למבני ציבור ולמוסדות, 30 דונם לשטחים פתוחים ציבוריים ו-80 דונם לכבישים.

גם כלכלת הדיור עשויה להשתנות באופן משמעותי. לפי הערכות השמאות המופיעות במקור, דירה קיימת בשטח של 60 מ”ר, ששווייה כיום כ-2.2 מיליון שקל והיא מושכרת בכ-5,000 שקל בחודש, עשויה להפוך לדירה בשטח של 72 מ”ר בשווי של כ-2.91 מיליון שקל, עם שכר דירה מוערך של 6,800 שקל.

עבור דירות חדשות גדולות יותר בנות ארבעה חדרים, מחיר הפתיחה המוערך עומד על כ-3.64 מיליון שקל, בעוד ששכר הדירה המוערך עומד על 7,600 שקל.

עם זאת, מדובר בהערכות לערכים עתידיים ולא בתוצאות מובטחות. עלויות הבנייה, תנאי המימון, שיעורי הריבית, עיכובים ושינויים בביקוש בשוק עשויים להשפיע על התוצאה הכלכלית בפועל.

גידול האוכלוסייה הופך את התשתיות לגורם מרכזי

המשתנה המרכזי עשוי להיות התשתיות.

בשכונה מתגוררים כיום כ-3,500 תושבים. לאחר השלמת התוכנית צפויה האוכלוסייה להגיע לכ-14,770 תושבים, כלומר גידול של יותר מפי ארבעה.

בהתאם לכך, התוכנית כוללת הרחבה של בתי הספר הקיימים, הקמה של שלושה בתי ספר יסודיים חדשים, הגדלת מספר מקומות הלימוד בגני הילדים והוספת מרפאות ומוסדות רווחה.

גם תשתיות התחבורה צפויות להתרחב באמצעות כניסות נוספות לשכונה, תשתיות לאופניים וחיבורים לרשתות הרכבת והמטרו הקיימות והמתוכננות.

עם זאת, הרחבת התשתיות יוצרת תלות נוספת: קצב הביצוע. אם בניית הדירות תתקדם מהר יותר מהקמת בתי הספר, הכבישים ויכולת התחבורה הציבורית, עומסי התנועה והלחץ על השירותים הציבוריים עלולים לצמצם חלק מהערך הכלכלי שייווצר מהבנייה החדשה.

התוכנית צפויה להיות מוגשת בתחילת 2027, ולאחר מכן צפויים הליכי התנגדויות ואישורים נוספים. תכנון ופיתוח הפרויקט עשויים להימשך מספר שנים לפני תחילת ההריסה והבנייה מחדש.

לכן, השאלה המרכזית אינה רק כמה דירות יכולה הרצליה להוסיף, אלא האם העיר תוכל לספק את התשתיות הנדרשות כדי לתמוך בגידול באוכלוסייה ולשמר את הערך שההתחדשות העירונית צפויה ליצור.