SKN | תוכנית ההתחדשות ביד התשעה בהרצליה עשויה לשלש את היצע הדיור, אך הצפיפות יוצרת מבחן תשתיות חדש

התוכנית המוצעת להתחדשות עירונית בשכונת יד התשעה בהרצליה צפויה להחליף 1,483 דירות ישנות ב-4,616 יחידות דיור חדשות ולשנות באופן מהותי את כלכלת הדיור באזור. התוכנית עשויה להגדיל משמעותית את היצע המגורים, אך הצלחתה תהיה תלויה ביכולת להרחיב במקביל את התשתיות, התחבורה והשירותים הציבוריים.

התוכנית צפויה להוסיף 3,133 יחידות דיור נטו ולהגדיל את צפיפות המגורים מ-5.3 ל-16.6 יחידות דיור לדונם. אוכלוסיית השכונה צפויה לגדול מכ-3,500 לכ-14,770 תושבים, וליצור ביקוש גבוה משמעותית לבתי ספר, כבישים, שטחים ציבוריים ותחבורה.

הערכות השמאות מצביעות על אפשרות לעלייה במחירי הדירות ובשכר הדירה בעתיד, אך תחזיות אלה תלויות בתהליך התחדשות שעשוי להימשך שנים רבות.

ההנחה המקובלת: בנייה חדשה מייצרת ערך

ההנחה המקובלת בהתחדשות עירונית רחבת היקף היא שהחלפת מבני מגורים ישנים בבנייה מודרנית מובילה לשיפור כלכלי. דירות ישנות ללא מעליות או חניה מוחלפות בדירות גדולות יותר, בתשתיות ציבוריות חדשות ובמבנים איכותיים יותר, בעוד שהגדלת היצע הדירות אמורה לתת מענה לביקוש רחב יותר למגורים.

יד התשעה מציבה חישוב מורכב יותר. השכונה אינה רק נבנית מחדש, אלא עוברת תהליך משמעותי של הגדלת הצפיפות. לכן, התוצאה הכלכלית תלויה בשאלה אם תוספת יחידות הדיור תייצר ערך שיספיק כדי להתמודד עם עלויות הבנייה, התשתיות והגידול המשמעותי באוכלוסייה.

היקף הבנייה משנה את כלכלת השכונה

היקף השינוי המתוכנן משמעותי. כ-1,483 דירות קיימות צפויות להיהרס לטובת 4,616 יחידות דיור חדשות, כך שהתוספת נטו תעמוד על 3,133 דירות. הצפיפות צפויה לעלות מ-5.3 יחידות דיור לדונם ל-16.6 יחידות, בעוד שבמתחמי המגורים עצמם היא צפויה להגיע לכ-45.2 יחידות דיור לדונם.

התוכנית כוללת גם 84,000 מ”ר של שטחי תעסוקה ומסחר, דיור לסטודנטים ומגוון גדלים של דירות. כ-20% מהיחידות צפויות להיות בשטח של 66–80 מ”ר, ועד 10% מהדירות צפויות להיות בשטח העולה על 141 מ”ר.

תחזיות המחירים ממחישות את פוטנציאל שינוי הערך. דירה קיימת בשטח של 60 מ”ר, ששווייה כיום מוערך בכ-2.2 מיליון שקל והיא מושכרת ב-5,000 שקל בחודש, צפויה להפוך לדירה בשטח של 72 מ”ר בשווי של כ-2.91 מיליון שקל, עם שכר דירה מוערך של 6,800 שקל.

עבור דירות חדשות בנות ארבעה חדרים, הערכות השמאות שצוינו מצביעות על מחיר התחלתי של כ-3.64 מיליון שקל ועל שכר דירה של 7,600 שקל. עם זאת, מדובר בתחזיות ולא במחירים עתידיים מובטחים.

התשתיות הופכות למשתנה הכלכלי המרכזי

המשתנה הכלכלי המרכזי עשוי להיות יכולת התשתיות.

האוכלוסייה צפויה לגדול ביותר מפי ארבעה, מכ-3,500 תושבים לכ-14,770. כדי להתמודד עם הגידול, התוכנית מקצה 60 דונם למבני ציבור ולמוסדות, 30 דונם לשטחים פתוחים ציבוריים ו-80 דונם לכבישים. בתי הספר יורחבו, שלושה בתי ספר יסודיים חדשים יוקמו ויכולת הקליטה של גני הילדים תגדל באופן משמעותי.

גם התחבורה היא גורם תלוי. כיום קיימת לשכונה כניסה מרכזית אחת, בעוד שהתוכנית כוללת חיבורים נוספים ותשתיות לאופניים. חיבורי מטרו ורכבת מתוכננים עשויים לשפר את הנגישות, אך לתזמון הפרויקטים יש משמעות, משום שהבנייה למגורים עשויה להתקדם לפני שהיכולת התחבורתית הנוספת תהיה זמינה בפועל.

התוכנית צפויה להיות מוגשת בתחילת 2027, ולאחר מכן לעבור שלב התנגדויות ושלבים תכנוניים נוספים. לאחר מכן עשויים לחלוף מספר שנים נוספות עד לקבלת היתרים, תחילת הבנייה וההריסה והבנייה מחדש.

לכן, השאלה המרכזית אינה רק אם יד התשעה יכולה להכיל 4,616 דירות, אלא אם הרצליה תוכל לספק במקביל את התשתיות ואת יכולת התחבורה הנדרשות לכמעט 15,000 תושבים עם אכלוס הדירות החדשות.