SKN | הרובע הצפוני של ירושלים: האם 400 דירות חדשות באמת יכולות לפתור את מצוקת הדיור בשועפאט?

תוכנית הרובע הצפוני מציעה כמעט 400 דירות על שטח של כ-10 דונם, מול תחנת הרכבת הקלה בשועפאט, תוך החלפת ייעוד קודם למסחר ותעסוקה בפרויקט משולב שימושים.במקום טוענים כי הפרויקט עושה שימוש בקרקע ציבורית נדירה מבלי לתת מענה מספק למאפיינים הכלכליים והחברתיים של תושבי מזרח ירושלים הפלסטינים.גורמי התכנון מגינים על הצפיפות הגבוהה בשל הקרבה לרכבת הקלה, וטוענים כי הוספת מגורים עשויה להפוך סוף סוף לפרויקט בר-ביצוע יוזמה מסחרית שלא התממשה בעבר.

פתיחה

פרויקט מגורים מוצע בכניסה הצפונית לירושלים חושף שאלה רחבה יותר בנוגע לאופן שבו העיר מתכננת את הדיור במזרח ירושלים: האם הוספת דירות מספיקה, או שמא המיקום, המחיר, הצפיפות ואוכלוסיית היעד הם שקובעים אם בנייה חדשה אכן נותנת מענה למצוקת הדיור? תוכנית “הרובע הצפוני” בשועפאט צפויה להוסיף כמעט 400 דירות במגדלי מגורים על שטח של כ-10 דונם, מול מתחם החנה וסע ותחנת הרכבת הקלה.

ההנחה הציבורית

ההנחה הפשוטה היא שכמעט 400 יחידות דיור נוספות אמורות לסייע בהפחתת הלחץ על שוק הדיור, פשוט באמצעות הגדלת ההיצע. מנקודת מבט זו, הפיכת מתחם שיועד ברובו למסחר ותעסוקה אך לא מומש, לפרויקט משולב הכולל יחידות מגורים, נראית הגיונית מבחינה מעשית, במיוחד לאור הגישה הישירה לתחבורה ציבורית.

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בירושלים תומכת בהיגיון זה. היא טוענת כי עיבוי הבנייה סביב צירי הרכבת הקלה עולה בקנה אחד עם מדיניות התכנון העירונית, וכי האתר מהווה צומת כניסה מרכזי לירושלים מכיוון מזרח. הוועדה מציינת גם כי התוכנית הקיימת למסחר ותעסוקה, שאושרה בשנת 2022, לא מומשה במשך שנים, ולכן השימוש למגורים עשוי לשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

ההתפלגות הכלכלית

המחלוקת מסתבכת כאשר השאלה עוברת ממספר הדירות לשאלה מי יכול להרשות לעצמו לרכוש אותן בפועל. במקום טוענים כי תושבי שועפאט אינם מוגדרים באופן ספציפי כאוכלוסיית היעד, וכי הדיור המוצע לא הותאם במידה מספקת ליכולות הכלכליות ולמאפיינים החברתיים של תושבי מזרח ירושלים.

להבחנה הזו יש חשיבות, משום שהגדלת היצע הדירות אינה מתורגמת באופן אוטומטי להגדלת היצע הדירות במחיר נגיש. פרויקט יכול להגדיל את מספר הדירות מבחינה סטטיסטית, אך להשפיע במידה מוגבלת על משקי הבית המתמודדים עם לחץ הדיור הגדול ביותר אם מחירי היחידות יהיו מעבר ליכולת הרכישה שלהם.

העמותה מטילה ספק גם בהיגיון הכלכלי שמאחורי היקף הבנייה המוצע. בניגוד לפרויקט פינוי-בינוי, שבו זכויות בנייה משמעותיות עשויות להיות נחוצות כדי להפוך הריסה ובנייה מחדש לכדאיות מבחינה כלכלית, הרובע הצפוני מתוכנן על קרקע פנויה. לכן, לטענת במקום, אותה הצדקה כלכלית לצפיפות גבוהה במיוחד אינה בהכרח חלה במקרה זה.

התמונה שמאחורי הקלעים

הקרקע עצמה נמצאת במרכז המחלוקת. לפי במקום, השטח של כ-10 דונם ממוקם בשוליה של קרקע שהופקעה בעבר, כאשר הליך ההפקעה הושלם רק בשנה שעברה. הארגון מגדיר קרקע ציבורית פנויה כמשאב נדיר במיוחד בירושלים, ובייחוד במזרח העיר.

מחסור זה מעלה את שאלת העלות האלטרנטיבית: אם קרקע ציבורית היא אחד הכלים המעטים של העיר להתמודדות עם מצוקת הדיור, האם יש להשתמש בה בראש ובראשונה כדי למקסם את עוצמת הפיתוח, או כדי לייצר דיור המותאם באופן ממוקד לביקוש המקומי?

במקום מצביעה על חוסר האיזון הדמוגרפי הרחב יותר, ומציינת כי הפלסטינים מהווים כ-40% מתושבי ירושלים, תוך טענה כי מאז 1967 לא תוכנן עבורם אף רובע חדש. הוועדה, מנגד, טוענת כי הדירות המוצעות פתוחות לכלל תושבי העיר ואינן מיועדות לאוכלוסייה מסוימת.

סיכום

השאלה המרכזית, אם כן, אינה רק האם ירושלים יכולה להוסיף עוד 400 דירות בשועפאט, אלא האם הדירות הללו יהיו נגישות מבחינה כלכלית לתושבים המתמודדים עם מצוקת הדיור שהקרקע עשויה הייתה לסייע בפתרונה.