SKN | באר יעקב מקדמת רובע מעורב שימושים עם 2,650 יחידות דיור, על רקע מעבר מקרקע חקלאית לפיתוח עירוני

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז המרכז הפקידה תוכנית מפורטת להקמת שכונה חדשה בדרום-מזרח באר יעקב, הכוללת כ-2,650 יחידות דיור לצד כ-40 אלף מ״ר של שטחי תעסוקה ומסחר. התוכנית צפויה לשנות ייעוד של קרקע המשמשת כיום בעיקר לחקלאות ולמגורים בצפיפות נמוכה לרובע עירוני בצפיפות גבוהה, שצפוי לשרת כ-7,950 תושבים. המשמעות הכלכלית אינה מסתכמת במספר הדירות המתוכננות, אלא כוללת גם את היקף התשתיות, המימון והשינוי בערכי הקרקע הנדרשים כדי להפוך שטח לא מפותח לרובע עירוני מתפקד.

התוכנית, המכונה מתחם 7.2 באר יעקב, הוגשה לפני כשלוש שנים וכעת הגיעה לשלב ההפקדה. היא כוללת בניינים בגובה של עד 18 ו-30 קומות, מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ודרכים, לצד התייחסות לחיבורי תחבורה, לרבות ממשק עם תוואי רכבת מאושר, וכן הוראות לאיחוד וחלוקה מחדש של הקרקע ללא הסכמת כלל הבעלים.

שינוי ייעוד אינו מבטיח כשלעצמו דיור בר-השגה

ההנחה המקובלת היא שהמרת קרקע חקלאית לקרקע המיועדת למגורים תגדיל את היצע הדירות ובכך תשפר את יכולת הרכישה. תוספת יחידות דיור עשויה להפחית את המחסור לאורך זמן, אך ההשפעה תלויה בקצב שבו הדירות ייבנו בפועל ובעלות הנדרשת להקמתן.

שינוי הייעוד משנה גם את הערך הכלכלי של הקרקע. עם הרחבת זכויות הבנייה, בעלי הקרקע והיזמים מקבלים גישה להזדמנות הכנסה שונה מהותית, אך במקביל נושאים בעלויות הקשורות לתשתיות, תכנון, מימון, בנייה ומטלות ציבוריות. לכן, המספר הכולל של הדירות בתוכנית אינו משקף את מספר הדירות במחירים נגישים שייכנסו לשוק באופן מיידי.

צפיפות גבוהה מפזרת את עלות הקרקע, אך מגדילה את דרישות התשתית

2,650 הדירות המתוכננות צפויות לאכלס כ-7,950 תושבים, כלומר כשלושה תושבים בממוצע לכל יחידת דיור. במקביל, התוכנית כוללת כ-40 אלף מ״ר של שטחי תעסוקה ומסחר, שנועדו ליצור רובע מעורב שימושים ולהפחית את הצורך של התושבים לנסוע למרחקים עבור שירותים יומיומיים ומקומות עבודה.

בנייה לגובה של 18 ו-30 קומות מאפשרת לפזר את עלות הקרקע היקרה על פני מספר גדול יותר של יחידות דיור בהשוואה לבנייה בצפיפות נמוכה. עם זאת, בנייה אנכית מחייבת גם השקעות משמעותיות במעליות, בתשתיות תת-קרקעיות, במערכות קונסטרוקטיביות, בבטיחות אש ובמערכות משותפות בבניינים. עלויות המימון הופכות משמעותיות במיוחד כאשר פרויקטים נמשכים שנים משלב התכנון ועד הבנייה והאכלוס.

יכולת הרכישה נותרת מגבלה רחבה יותר בשוק הדיור הישראלי. נתוני OECD הציבו לאורך השנים את ישראל בין המדינות המפותחות שבהן יחס מחירי הדיור להכנסות משקי הבית גבוה במיוחד. העלייה בעלויות המשכנתאות מאז החל בנק ישראל להעלות את הריבית ב-2022 פגעה אף היא בכוח הקנייה של משקי הבית. לכן, תוספת היצע אינה מתורגמת בהכרח לירידה מיידית בעלות החודשית של הדיור.

התרחבות במרכז הארץ מול היצע באזורי הפריפריה

באר יעקב נמצאת במיקום שונה מזה של מוקדי התעסוקה המבוססים לאורך מישור החוף. הקרבה למטרופולין תל אביב, לצירי תחבורה מרכזיים ולהתרחבות העירונית המהירה יוצרת תנאי ביקוש חזקים יותר בהשוואה ליישובים פריפריאליים רבים, לצד פוטנציאל פיתוח שעדיין גדול יותר מזה הקיים באזורים מבונים בצפיפות גבוהה במרכז תל אביב.

גם תמהיל השימושים המתוכנן יוצר כלכלת דיור שונה. דירות בבנייה לגובה יהוו את ליבת הרובע, בעוד שטחי המסחר והתעסוקה עשויים לספק שירותים ומקומות עבודה בסביבה המקומית. מבנה זה שונה מבנייה צמודת קרקע, הצורכת שטח קרקע גדול משמעותית לכל משק בית וקשה יותר לשלבו ברמת הצפיפות הנדרשת בפרויקט בהיקף כזה.

עלות הדיור כוללת גם את התשתיות שמסביב לדירות

הפיכת שטח פתוח לרובע עירוני חדש יוצרת עלויות שאינן משתקפות במספר יחידות הדיור. כבישים, תשתיות, בתי ספר, מבני ציבור, פארקים וחיבורי תחבורה צריכים להיות מתוכננים, ממומנים ומוקמים במקביל לבנייה הפרטית. הממשק המתוכנן עם תוואי הרכבת עשוי לשפר את הנגישות האזורית, אך התועלת הכלכלית תלויה בהשלמת התשתית בפועל ובשילובה במרקם השכונה.

גם ביטוח, תחזוקה והוצאות מוניציפליות יהפכו לחלק מעלות הבעלות ארוכת הטווח. בבנייני מגורים רבי-קומות, מעליות, מערכות משותפות, ניהול הבניין ותיקוני הון עתידיים עלולים ליצור הוצאות שוטפות מעבר למחיר הרכישה. עלויות אלה חשובות להערכת יכולת הרכישה בפועל, ולא רק להשוואת מחירי הדירות המפורסמים.

הסוגיה המרכזית תהיה אפוא היכולת של באר יעקב לספק את התשתיות ואת היקף התעסוקה הנדרשים לתמיכה בכ-7,950 תושבים חדשים בקצב התואם את קצב בניית הדירות. הפער בין שינוי ייעוד הקרקע לבין הקמת רובע עירוני מתפקד עשוי להימשך שנים, ובמהלכו עשויים ערכי הקרקע להשתנות עוד לפני שהשכונה החדשה תבשיל מבחינה תשתיתית וכלכלית.