SKN | מכרז הדיור להשכרה במזרח יבנה מושך שישה מציעים כאשר שוק השכירות ארוכת הטווח צובר תאוצה

הפיתוח המתעכב זה שנים של מזרח יבנה נכנס לשלב פעיל יותר, כאשר המכרז האחרון לדיור להשכרה ארוכת טווח ברובע משך שישה מציעים ונסגר במחיר של כ-39.7 מיליון שקל, כולל מע”מ והוצאות פיתוח. התוצאה משמעותית לא רק משום ש-104 דירות נוספות מתקדמות לקראת בנייה, אלא גם משום שהשתתפות היזמים התחזקה לאחר שנים של אי-ודאות סביב התוכנית הרחבה להקמת כ-12,500 יחידות דיור.

ההנחה הרווחת

הפרשנות הישירה היא שביקוש חזק לדיור במרכז ישראל מתחיל להתגבר על חסמי התכנון והתשתיות שעיכבו את פרויקט מזרח יבנה במשך שנים. המכרז האחרון אכן מספק אינדיקציה להשתתפות רחבה יותר: שש חברות הגישו הצעות למתחם ההשכרה החדש, לעומת שלושה מציעים בלבד במתחם הראשון של תוכנית “דירה להשכיר”, ששווק בדצמבר 2025.

החברה הזוכה במכרז האחרון, רצדור יזמות, תפתח 104 יחידות דיור. מתוכן, 76 יישארו בשכירות ארוכת טווח למשך 15 שנים, בעוד 28 דירות יימכרו בשוק החופשי. מחצית מיחידות הדיור להשכרה, כלומר 38 דירות, יוצעו בשכר דירה מופחת למשקי בית העומדים בתנאי הזכאות.

התמונה הכלכלית

התוכנית הרחבה למזרח יבנה כוללת כ-12,500 דירות ואושרה על ידי משרד הבינוי והשיכון בשנת 2018. עם זאת, אישור התוכנית לא הוביל באופן מיידי לתחילת הבנייה.

המכרז הראשון ברובע פורסם ביוני 2021. בדצמבר 2022, לאחר בחירתו של ראש העיר רועי גבאי, התנגדה העירייה להוצאת היתרים למכרז שכלל 2,509 דירות, בטענה כי אין להקדים את הדיור לתשתיות וכי המכרז פורסם ללא הסכמת העירייה.

המחלוקת נפתרה רק בדצמבר 2024, כאשר הבנות בין העירייה למשרד הבינוי והשיכון אפשרו לשווק כ-1,226 דירות בחמישה מתחמים במסגרת תוכנית מחיר מטרה. 304 דירות נוספות הוקצו לדיור להשכרה ארוכת טווח בשני מתחמים.

מכרזי מחיר מטרה משכו לאחר מכן 16 הצעות. מחירי הקרקע הזוכים נעו בין כ-20 מיליון שקל לכ-50 מיליון שקל, בעוד הוצאות הפיתוח נעו בין כ-30 מיליון שקל לכ-70 מיליון שקל. לרוכשים זכאים הוצעו הנחות של כ-19% עד 27% בהשוואה למחירי השוק החופשי.

התמונה הנסתרת

נתוני מכרזי ההשכרה מספקים מדד שימושי לשינוי בתיאבון היזמי. המתחם הראשון להשכרה, שבו זכתה י.ח. דמרי תמורת כ-67 מיליון שקל, כולל מע”מ והוצאות פיתוח, כולל 200 דירות, מתוכן 142 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח ו-58 דירות בשוק החופשי. למכרז הוגשו שלוש הצעות בלבד.

המכרז האחרון קטן יותר, אך משך מספר מציעים כפול. נתון זה אינו מוכיח כשלעצמו כי הכלכלה של מזרח יבנה השתנתה באופן מהותי, אך הוא מצביע על השתתפות רחבה יותר במודל הדיור להשכרה ארוכת טווח.

המיקום הוא משתנה נוסף. הרובע ממוקם בסמוך לתחנת הרכבת וכן למרכזי תעסוקה ומסחר, גורמים שצוינו על ידי רשות מקרקעי ישראל ועל ידי דירה להשכיר כתומכים באטרקטיביות של האזור. עם זאת, ההיסטוריה של הפרויקט לאורך העשור האחרון ממחישה כי נגישות לתחבורה לבדה אינה מבטיחה פיתוח מהיר; תשתיות, תיאום מול הרשות המקומית והליכי רישוי יכולים להשפיע באופן מהותי על המועד שבו יחידות דיור מתוכננות מגיעות בפועל לשוק.

סיכום

השאלה המרכזית עבור יבנה היא האם העלייה האחרונה בהשתתפות היזמים מסמנת תחילתה של תנופת בנייה מתמשכת, או שמדובר בהשלמתם המוצלחת של כמה מכרזים לאחר עשור שבו סוגיות תכנון, תשתיות ומחלוקות מול הרשות המקומית עיכבו שוב ושוב את היצע הדירות החדשות.