SKN | מכירות הדירות בישראל מתאוששות ברבעון השני של 2026, אך היזמים עדיין פועלים בקצב נמוך מהרגיל

שוק הדירות החדשות בישראל הראה סימנים של עלייה בפעילות במהלך הרבעון השני של 2026, אך הדוחות האחרונים של החברות אינם תומכים בטענה להתאוששות רחבה. היזמים מכרו יותר דירות מאשר ברבעון הראשון, אך רובם עדיין פועלים בקצב מכירות נמוך מזה שנרשם במהלך שלוש השנים הקודמות.

ניתוח של מחלקת המחקר של פסגות-סיגמא, שבחן 17 חברות נדל”ן ציבוריות בולטות, מצא כי הקבוצה מכרה 1,571 דירות ברבעון השני, לעומת 1,158 דירות ברבעון הראשון. מדובר בעלייה רבעונית של 36%, אך המכירות עדיין היו נמוכות בכ-2% מהממוצע המשולב של החברות ב-12 הרבעונים הקודמים.

ההנחה הרווחת

המספר המרכזי מצביע לכאורה על חזרתם של הרוכשים. עלייה של 36% במספר העסקאות הרבעוניות משמעותית מספיק כדי ליצור את הרושם שההאטה הממושכת בשוק הדירות החדשות בישראל עשויה להגיע לסיומה.

עם זאת, הנתונים ברמת החברות מציגים תמונה שונה. רק חמש מתוך 17 החברות עברו את ממוצע המכירות האישי שלהן ב-12 הרבעונים האחרונים, בעוד שהחברה החציונית הגיעה לכ-70% בלבד מהממוצע ההיסטורי שלה.

שיכון ובינוי רשמה 309 מכירות, לעומת 33 בלבד ברבעון הראשון, אך יותר מ-60% מהמכירות הגיעו מפרויקט דיור מסובסד. עמרם אברהם מכרה 199 דירות, כאשר גם במקרה שלה יותר מ-60% מהמכירות היו קשורות לפרויקטים מסובסדים. בנטרול שיכון ובינוי, יתר החברות מכרו 1,262 דירות — 17% פחות מהממוצע שלהן ב-12 הרבעונים האחרונים.

התמונה הכלכלית

הרכב המכירות הופך חשוב לא פחות מהיקף המכירות הכולל. כאשר פרויקטים מסובסדים מוצאים מהמשוואה, ההתאוששות לכאורה נחלשת באופן משמעותי. העלייה הרבעונית של יתר החברות יורדת מ-36% ל-12%.

דימרי מספקת דוגמה נגדית מעניינת. החברה מכרה 231 דירות במהלך הרבעון, כמעט בדיוק בהתאם לממוצע שלה ב-12 הרבעונים האחרונים, שעמד על 229 דירות. עם זאת, גם חלק מהמכירות שלה הגיעו מדיור מסובסד.

התוצאות של אאורה מדגימות עד כמה הרוכשים הפכו רגישים למחירים ולתנאי העסקה. החברה מכרה 128 דירות במהלך הרבעון השני, לעומת 163 ברבעון הראשון, כולל מכירות בפרויקטים להשכרה. לאחר תום הרבעון השיקה אאורה מבצע Friends Club שהציע הנחות של עד 12%. התגובה שדווחה הייתה חזקה, דבר המצביע על כך שהביקוש עשוי עדיין להיות קיים כאשר המחירים הופכים אטרקטיביים מספיק.

התמונה הנסתרת

העדות הבולטת ביותר לפיצול בשוק מופיעה בפרויקטים היקרים יותר. קבוצת אביב דיווחה על אפס מכירות דירות במחצית הראשונה של 2026. בפרויקט Herbert Samuel Wharf בתל אביב, שבו מחיר המכירה הממוצע ב-2025 עמד על כ-145,000 שקל למ”ר, לא נחתמו חוזים במהלך ששת החודשים הראשונים של השנה.

גם קבוצת חג’ג’ חוותה פערים משמעותיים בין הפרויקטים שלה. בפרויקט FIRST בשדה דב נמכרו 13 דירות ברבעון השני, לעומת 23 ברבעון הראשון, בעוד שבפרויקט Infinity לא נרשמה אף מכירה ברבעון השני, לאחר שנמכרה דירה אחת בלבד ברבעון הראשון.

שדה דב ממחיש את הפער באופן ברור במיוחד. חמישה פרויקטים של חברות ציבוריות כוללים יחד 1,903 דירות, כאשר 678 מהן כבר שווקו ו-1,225 עדיין נותרו לשיווק. Rainbow של ישראל קנדה הגיע לשיעור שיווק מצטבר של 60%, לעומת 48% בפרויקט FIRST של חג’ג’, 32% אצל אביסרור, 28% אצל לוינשטיין-מובנה ורק כ-9% בפרויקט YAMA של דימרי.

המחיר לבדו אינו מסביר את הפערים הללו. המחיר הממוצע ב-Rainbow עומד על כ-81,700 שקל למ”ר, לעומת כ-82,600 שקל למ”ר ב-YAMA. לוינשטיין-מובנה זולה משמעותית, עם מחיר של כ-63,400 שקל למ”ר, אך שיעור השיווק שלה עומד על 28% בלבד. לכן נראה כי גם העיתוי ומאפייני הפרויקט ממלאים תפקיד לצד המחיר.

סיכום

ההתאוששות ברבעון השני מראה כי רוכשי הדירות בישראל לא נעלמו — אך כאשר פרויקטים מוזלים מצליחים לייצר ביקוש חזק בעוד שפיתוחים יקרים רושמים חודשים ללא עסקה, השאלה החשובה יותר היא האם השוק אכן מתאושש באופן רחב, או פשוט מתמחר את עצמו מחדש פרויקט אחר פרויקט.