SKN | פסיקת הפיצויים בגין מתחם הדיפו של המטרו בראשון לציון מעמידה את שומת הקרקע בישראל תחת בחינה מחודשת

ועדת הפיצויים בישראל דחתה את העמדה שלפיה יש להעריך את הקרקע המיועדת לדיפו של המטרו בראשון לציון אך ורק כקרקע חקלאית בשווי של 80 שקל למ”ר.הפסיקה מחייבת להביא בחשבון את ההשפעה של ייעוד השטח לנופש מטרופוליני במסגרת תמ”מ 21/3, אך אינה קובעת בשלב זה כי בעלי הקרקע זכאים לפיצויים ואינה קובעת את סכומם הסופי.המקרה כולל 31 תביעות בהיקף כולל של כ-358.5 מיליון שקל, והוא עשוי להשפיע על האופן שבו פוטנציאל תכנוני יילקח בחשבון בסכסוכי פיצויים עתידיים הקשורים לפרויקטי תשתית גדולים.

ועדת פיצויים העוסקת בפרויקט המטרו בישראל פרסמה החלטה משמעותית בסכסוך הנוגע לשווי קרקע בבעלות פרטית בדרום ראשון לציון. ההחלטה דוחה את הניסיון להתייחס לקרקע כאילו נותרה קרקע חקלאית, אך מותירה את שאלת הפיצוי בפועל ללא הכרעה.

המקרה מדגיש מתח רחב יותר בפיתוח תשתיות: כיצד יש להעריך קרקע בבעלות פרטית כאשר פרויקט ציבורי מאוחר יותר משנה את השימוש המותר בה, אך ייעודים תכנוניים קודמים כבר יצרו פוטנציאל כלכלי נוסף?

ההנחה הרווחת

הטיעון הישיר מצד הרשויות היה כי יש לבסס את השווי הקודם של הקרקע על ייעודה החקלאי. לפי גישה זו, הקרקע הרלוונטית הוערכה ב-80 שקל בלבד למ”ר, או בכ-80,000 שקל לדונם.

נת”ע והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון טענו כי ייעוד השטח לנופש מטרופוליני לא יצר זכויות פיתוח קונקרטיות עבור בעלי הקרקע הפרטיים. הן טענו גם כי ייעוד הקרקע למטרו עשוי להעלות את שוויה לכ-2,200 שקל למ”ר, ולכן בעלי הקרקע לא ספגו ירידת ערך המזכה בפיצוי.

הוועדה לא קיבלה את ההנחה שלפיה יש לנתח את הקרקע אך ורק כקרקע חקלאית.

התמונה הכלכלית

השטח שבמחלוקת מהווה חלק ממתחם דיפו למטרו המשתרע על כ-299 דונם, ממערב לקניון רמת השרון ומצפון לכביש 431. הדיפו מתוכנן לתמוך בתחזוקה, תפעול ופונקציות נוספות הקשורות לקו המטרו M1.

31 תביעות הפיצויים מתייחסות לכ-186 דונם, שהם כ-62% מהמתחם, בסכום תביעות כולל של כ-358.5 מיליון שקל.

הוועדה קבעה כי יש להביא בחשבון את תמ”מ 21/3, שאושרה בשנת 2003, בעת קביעת שווי הקרקע לפני תוכנית המטרו. התוכנית ייעדה את השטח לנופש מטרופוליני, ואפשרה מגוון שימושים, בהם חקלאות, מתקני ספורט, אירוח, נופש, בתי מלאכה, ירידים, תשתיות, דרכים וחניה.

הייעוד לא הבטיח לכל בעל קרקע זכויות פיתוח. עם זאת, הוועדה קבעה כי הוא שינה את אופייה ואת השימושים המותרים בקרקע בהשוואה לייעודה החקלאי הקודם, ולכן עשוי להשפיע על שווי השוק שלה.

התמונה הנסתרת

הפסיקה אינה משמעותה שבעלי הקרקע זכו באופן אוטומטי בפיצויים. שמאי מייעץ יידרש לקבוע את שווי הקרקע לפני אישור תוכנית המטרו ואת שוויה לאחר מכן. ההפרש בין שתי השומות יקבע אם חלה ירידת ערך המזכה בפיצוי, ואם כן — מה היקפה.

השמאי יבחן גם עסקאות השוואה ויקבע אם הן משקפות שווי שוק בפועל או כוללות ציפיות תכנוניות שאין להביאן בחשבון. גם למיקום תהיה חשיבות, לרבות הקרבה לאזורים עירוניים מפותחים, לכביש 431 ולמגבלות הבנייה הקשורות אליו.

הוועדה דחתה גם את טענת בעלי הקרקע שלפיה יש לכלול בשומה את הפוטנציאל שנבע מהגרסה הקודמת של תוכנית אנ”מ-אירוס. מאחר שגרסה זו טרם הוגשה כאשר תוכנית המטרו אושרה, קבעה הוועדה כי אין להביא את הפוטנציאל שלה בחשבון.

גם שווי הקרקע לאחר ייעודה כמתחם לתפעול המטרו נותר ללא הכרעה. הוועדה דחתה את ההנחה שלפיה שווי הקרקע הוא בהכרח אפס, אך באותה מידה לא אימצה את הערכת המשיבים של 2,200 שקל למ”ר.

לאחר הגשת השומה המייעצת יהיו לצדדים 45 ימים להגיש השגות, לפני שתתקבל החלטה סופית.

סיכום

השאלה המרכזית כעת חורגת מעבר לראשון לציון: כאשר תכנון תשתיות מפקיע או משנה את השימוש בקרקע מבעלים פרטיים, איזה חלק מהפוטנציאל התכנוני הקיים של הנכס צריך להשתקף בפיצוי — והיכן יש למתוח את הגבול בין ציפיות לגיטימיות לבין שווי ספקולטיבי?