SKN | תוכנית ההתחדשות ברחוב ירושלים בבת ים מציבה את מהירות היישום במרכז ההתאוששות בשוק הדיור

מעבר משיקום מבנים להתחדשות מתחמית

ממשלת ישראל הודיעה על הקמת שני מתחמי שיקום והתחדשות עירונית בבת ים, בעקבות הנזק הנרחב שנגרם באזור במהלך המלחמה. ההחלטה מכניסה את האזור שנפגע למסגרת הלאומית לשיקום באמצעות התחדשות עירונית, ויוצרת מסלול תכנון מואץ במקום הסתמכות בלעדית על תיקון המבנים הבודדים.

המהלך משמעותי משום שהנכסים שנפגעו מרוכזים באזור עירוני מבוסס. בנייה מחדש באזור כזה מאפשרת להתמודד לא רק עם הנזק הפיזי, אלא גם עם סוגיות רחבות יותר של תשתיות, מרחבים ציבוריים ואיכות הדיור.

המסגרת החדשה מגיעה בהמשך להחלטות ממשלה קודמות בנוגע למתחמים שנפגעו בערים ובהן רחובות, ערד, דימונה, חיפה ובני ברק. הממשלה גם הרחיבה את מסגרת השיקום לגוש דן, כחלק משינוי מדיניות רחב יותר שמכוון להשתמש באזורים שנפגעו במלחמה כמועמדים להתחדשות עירונית מקיפה.

ההנחה הרווחת

הפרשנות הפשוטה היא שאישור הממשלה משמעותו שהתושבים נמצאים כעת במסלול ברור לקבלת דירות חדשות.

אלא שהנחה זו מתעלמת מהפער בין הכרזה על מתחם שיקום לבין השלמת פרויקט התחדשות. אישורי תכנון, הסדרת זכויות בנכסים, דיור חלופי, מימון, בנייה ומסירת הדירות הם שלבים נפרדים שעדיין צריכים להתבצע.

עבור משפחות שכבר נאלצו להתפנות מבתיהן, להבחנה הזו יש חשיבות מיוחדת. מסלול תכנון מהיר עשוי לצמצם עיכובים, אך הוא אינו מבטל באופן אוטומטי את האתגרים המעשיים והכלכליים הכרוכים בבנייה מחדש של מתחם מגורים שלם.

התמונה הכלכלית

תוכנית רחוב ירושלים מחולקת לשני מתחמים. ירושלים א׳ כולל עשרה בניינים וכ-155 יחידות דיור. ארבעה מהבניינים מוגדרים כבניינים אדומים שפונו, ארבעה מוגדרים כתומים ושניים ירוקים.

ירושלים ב׳ גדול משמעותית וכולל 14 בניינים וכ-269 יחידות דיור. שבעה מהבניינים מוגדרים אדומים, חמישה כתומים ושניים ירוקים.

בסך הכול, שני המתחמים כוללים כ-424 יחידות דיור וממחישים את היקף השיבוש שנגרם באזור. הנזק אינו מוגבל לדירות מגורים, אלא משפיע גם על הפעילות המסחרית. לכן, ההשלכות הכלכליות רחבות יותר מאובדן של בתי מגורים בודדים.

המסלול המואץ של הממשלה מכוון להפקדת התוכנית בתוך שישה חודשים ולאישור סופי בתוך שנה. מנקודת מבטו של שוק הדיור, ללוחות הזמנים האלה יש משמעות, משום שפינוי ממושך מגדיל את העלויות המוטלות על משקי הבית ומעכב את חזרת הפעילות למגורים ולמסחר בשכונה.

האתגר הכלכלי, לפיכך, אינו מסתכם בבנייה מחדש של המבנים הפיזיים. יש צורך לשמור על מערכת דיור מתפקדת עבור התושבים שפונו, בזמן שתהליך התכנון וההתחדשות מתקדם.

התמונה הנסתרת

אי-הוודאות המרכזית היא שלב היישום.

עו״ד רועי דהן, שמשרדו מייצג בעלי דירות במתחם, הדגיש כי ההכרזה היא צעד הכרחי, אך הערך האמיתי שלה ייקבע לפי קצב הביצוע. עבור משקי הבית שפונו, סוגיות כמו מימוש זכויות מול הרשויות ומיסוי מקרקעין, מציאת דיור חלופי, העמדת ערבויות ובסופו של דבר קבלת המפתחות לדירות חלופיות הן סוגיות מיידיות.

כך נוצר פער בין ודאות תכנונית לבין ודאות בדיור. לוח זמנים ממשלתי יכול להאיץ את ההליך הפורמלי, אך התושבים זקוקים בסופו של דבר לוודאות לגבי המועד שבו יוכלו להשיג פתרון דיור זמני מתאים, מועד תחילת הבנייה והמועד שבו יקבלו את בתיהם הקבועים.

מדיניות ההתחדשות הרחבה יותר מעלה גם שאלה כלכלית-עירונית חשובה. אם התחדשות משמשת כמנגנון לשיקום, הפרויקטים שייווצרו צריכים לאזן בין מהירות לבין יכולת התשתיות, המרחב הציבורי, הבטיחות ואיכות הדיור לטווח ארוך. האצת אישורים ללא הבטחה שמערכת הפיתוח עצמה מסוגלת לתמוך בבנייה עלולה פשוט להעביר את צוואר הבקבוק משלב התכנון לשלב הביצוע.

מנכ״ל מינהל התכנון, רפי אלמלך, תיאר את ההכרזה על בת ים כהזדמנות לשלב בין שיקום לבין שיפור התשתיות והמרחב הציבורי. גם מנהל הרשות להתחדשות עירונית, יורי גרממן, הדגיש את המטרה לקדם במהירות את השיקום ולספק לתושבים בתים חדשים.

יעדים אלה מגדירים את כיוון המדיניות. השאלה שעדיין אינה פתורה היא האם ההאצה המנהלית תוביל להאצה מקבילה בשטח.

סיכום

עבור מאות משקי בית שפונו מבתיהם, השאלה החשובה כבר אינה האם מתחמי רחוב ירושלים בבת ים הוכרזו באופן רשמי — אלא באיזו מהירות תוכנית מואצת יכולה להפוך לפרויקט בנייה מתוקצב, עם מועד מחייב לחזרת התושבים לביתם?