SKN | פסיקת בית המשפט מצמצמת את תמריצי תמ”א 38 למבנים שהותרו כדין למגורים

פסיקה חדשה של בית המשפט המחוזי בתל אביב מבהירה גבול מהותי במערכת ההתחדשות העירונית בישראל: שימוש בפועל למגורים אינו מקנה כשלעצמו זכאות לתמריצים המורחבים של תמ”א 38. השופטת לימור ביבי דחתה עתירה של יזם בנוגע למבנה תעשייתי לשעבר ברחוב הריף בתל אביב, וקבעה כי היתר הבנייה החוקי הוא נתון מרכזי בקביעת הזכאות. ההחלטה מגבילה את האפשרות להפוך שימוש ממושך למגורים, שלא הותר כדין, למקור לזכויות בנייה נוספות מכוח תמ”א 38.

ההנחה המקובלת אינה מחליפה את המעמד התכנוני

בתהליכי התחדשות קיימת הנחה שלפיה מבנה ששימש במשך שנים למגורים צריך להיחשב, מבחינה כלכלית ומעשית, לנכס מגורים. במקרה ברחוב הריף טען היזם כי המבנה היה בעל מאפיינים אדריכליים ותפקודיים של בניין מגורים, שימש למגורים במשך שנים ואף כלל מאפיינים המזוהים עם מבני מגורים. בית המשפט דחה את הגישה הזו והבחין באופן חד יותר בין השימוש בפועל לבין השימוש שהותר כדין.

זכויות הבנייה משפיעות ישירות על כדאיות הפרויקט

להבחנה המשפטית יש השלכות כלכליות ישירות, משום שתמריצי תמ”א 38 קובעים כמה בנייה נוספת ניתן לייצר מנכס קיים. היזם ביקש לחזק את המבנה בן שלוש הקומות ולהוסיף 2.5 קומות מכוח סעיף 11 לתמ”א 38. מאחר שהמבנה הותר במקור לשימוש תעשייתי, רשויות התכנון קבעו כי הוא אינו זכאי לתמריצים המיועדים למבני מגורים וכי ניתן לאשר עבורו קומה נוספת אחת בלבד, בהתאם להוראות החלות על מבנים שאינם למגורים.

הפער עשוי להשפיע באופן מהותי על כדאיותו הכלכלית של הפרויקט. תוספת קומות מייצרת שטח שניתן לשווק מבלי להגדיל במקביל את עלות רכישת הקרקע. לכן, שווי זכויות הבנייה עשוי לקבוע אם פרויקט התחדשות עירונית יהיה כלכלי, עוד לפני שמובאות בחשבון עלויות מימון, שכר אנשי מקצוע, מסים ועלויות פיתוח נוספות.

המקרה ממחיש גם את הערך הכלכלי של ודאות משפטית ותכנונית. היזם הצביע על פרויקטים סמוכים ועל פרויקטים קודמים שבהם מבנים ללא היתרי מגורים קונבנציונליים קיבלו אישורים מכוח תמ”א 38. בית המשפט קבע כי כמה מהאישורים הללו ניתנו לפני חוות הדעת הרלוונטית של מינהל התכנון, תיקון 3א’ והבהרות שיפוטיות מאוחרות יותר. לכן, החלטות מנהליות קודמות אינן יוצרות באופן אוטומטי זכאות לפי הפרשנות הנוכחית.

הפער בין השימוש בפועל לזכויות התכנון בולט בנכסים ותיקים

הפסיקה מחדדת את ההבחנה בין מבנים שהותרו כדין למגורים לבין נכסים שהפכו עם השנים למבני מגורים בפועל. בשכונות מגורים מבוססות ההבחנה עשויה להיות פשוטה יחסית. לעומת זאת, באזורים ותיקים שבהם קיימים מבנים מעורבים או תעשייתיים, שימוש ממושך ולא מוסדר למגורים עלול ליצור פער משמעותי בין המאפיינים הפיזיים של הנכס לבין מעמדו התכנוני.

ההבחנה מפרידה גם בין פרויקטים של התחדשות למגורים לבין פרויקטים הנוגעים למבנים תעשייתיים או מסחריים. יזם שרוכש מבנה ותיק אינו יכול להניח בהכרח כי דיירים קיימים, חלוקה פנימית למגורים או שנים של שימוש למגורים יתורגמו לזכויות להתחדשות למגורים. המעמד המשפטי של היתר הבנייה המקורי הופך למשתנה כלכלי לצד מיקום הנכס, שווי הקרקע ופוטנציאל הבנייה.

יכולת המימון מגבילה את ההשפעה של הגדלת היצע הדיור

יכולת המימון של משקי הבית מהווה מגבלה נוספת בשוק הדיור הרחב. בנק ישראל מגדיר יחס החזר להכנסה העולה על 40% כיחס המאפיין משכנתה בסיכון גבוה, בעוד שחלק משמעותי מהמשכנתאות נמצא בטווח של 30% עד 40%. במקביל, שיעורי המימון המרביים מוגבלים ל-75% עבור דירה ראשונה ויחידה, ל-70% עבור דירה חלופית ול-50% עבור דירת השקעה.

מגבלות אלה ממחישות מדוע זכויות בנייה נוספות עשויות להיות משמעותיות, אך אינן מתורגמות בהכרח לדיור בר-השגה. הגדלת ההיצע אינה מבטיחה מחירים נגישים כאשר יכולת המימון והכנסות משקי הבית אינן תומכות במחירים הנדרשים.

עלויות הביטוח אינן המשתנה הכלכלי שקובע את המחלוקת במקרה זה, והחומר שסופק אינו כולל נתון מהימן לגבי עלות ביטוח רלוונטית. המגבלה המרכזית היא אפוא הזכאות התכנונית: כאשר זכויות הבנייה תלויות במעמדו החוקי של המבנה הקיים, שימוש היסטורי שאינו תואם את היתר הבנייה אינו יכול להיחשב באופן אוטומטי כשווה ערך לבנייה שהותרה למגורים.

המעמד התכנוני הופך לחלק מתמחור הנכס

ככל שנכסים ותיקים בישראל הופכים למועמדים להתחדשות, הפער בין מה שקיים פיזית בנכס לבין מה שניתן לממש מבחינה תכנונית הופך למשתנה מרכזי בתמחור. הפסיקה ברחוב הריף מדגישה כי פוטנציאל ההתחדשות אינו נובע רק מהשימוש הנוכחי בנכס או מהמאפיינים הפיזיים שלו, אלא גם מהמסגרת המשפטית שממנה נגזרות זכויות הבנייה. עבור שוק הנדל”ן, המשמעות היא שבדיקת היתר הבנייה המקורי והמעמד התכנוני אינה שלב טכני בלבד, אלא מרכיב מהותי בהערכת פוטנציאל ההשבחה והכדאיות הכלכלית של נכסים המיועדים להתחדשות.