SKN | מחלוקת סביב הנהלת רמ”י מדגישה את החשיבות הכלכלית של צינור קרקעות המדינה בישראל

המחלוקת סביב הנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) חורגת מעבר למינויו של בכיר במגזר הציבורי. רמ”י מנהלת ומשווקת את מרבית הקרקעות שבשליטת המדינה, ולכן החלטות בנוגע למכרזים, הקצאת קרקעות ופיתוח מהוות מרכיב מרכזי במנגנון הגדלת היצע הדיור בישראל. הדיווח על החלטתו של שר הבינוי והשיכון חיים כץ לזמן את ממלא מקום מנהל רמ”י, יהודה אליהו, לשימוע, ולאחר מכן על התערבות ראש הממשלה בנימין נתניהו, מעלה אפוא סוגיה רחבה יותר: כיצד יציבות מוסדית משפיעה על צינור הקרקעות שעליו נשען פיתוח המגורים בישראל.

ההנחה הציבורית

המסגור הפוליטי המיידי הוא השאלה האם אליהו יישאר בתפקידו. אולם מבחינת שוק הנדל”ן, השאלה המשמעותית יותר היא מה המשמעות של אי-ודאות בגוף האחראי לניהול קרקעות המדינה עבור יזמים, רשויות מקומיות ורוכשי דירות פוטנציאליים. שינויים בהנהלה אינם משנים באופן אוטומטי את היצע הדיור, אך אי-ודאות ממושכת עלולה להשפיע על לוחות הזמנים לשיווק קרקעות, על החלטות תכנוניות ועל יישום תוכניות פיתוח.

הפירוק הכלכלי

תפקידה של רמ”י חריג בהיקפו, משום שכ-93% משטח ישראל מוגדרים כמקרקעי ישראל ומנוהלים על ידי רמ”י בשם המדינה, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל. קרקעות שבשליטת המדינה משווקות בדרך כלל ליזמים פרטיים באמצעות מכרזים, כאשר במקרים רבים היזמים רוכשים זכויות חכירה ולא בעלות מלאה בקרקע. מצב זה מעניק לרמ”י השפעה משמעותית על העיתוי ועל המבנה של פיתוח עתידי.

החשיבות הכלכלית מתחדדת לנוכח תנאי שוק הדיור הנוכחיים. בנק ישראל דיווח כי במהלך 2025 שווקו על ידי רמ”י כ-60 אלף יחידות דיור, באמצעות מכרזים עם הצעות זוכות וללא מכרזים, בדומה להיקף השיווק ב-2024. במקביל, התחלות הבנייה נותרו ברמה גבוהה, בעוד שהיקף העסקאות נחלש ומלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לרמות גבוהות.

מצב זה יוצר דילמת מדיניות מורכבת יותר מאשר הגדלה מקסימלית של שחרור הקרקעות. יזמים זקוקים לקרקע במחירים ובתנאים המאפשרים לממן ולמכור פרויקטים, בעוד שהגדלת היצע בקצב או בעיתוי שאינם תואמים את הביקוש עלולה להשאיר יזמים עם מלאי לא מכור. נתוני בנק ישראל מצביעים על כך שהאשראי הפיננסי לבנייה למגורים גדל בכ-40% ב-2025 והגיע לכ-69 מיליארד שקל, בעוד שיחס יכולת ספיגת הפרויקטים הממוצע ירד בכ-12 נקודות אחוז לכ-58%.

השפעת רמ”י משתנה בין אזורי הביקוש

השפעת החלטות רמ”י אינה אחידה בכל רחבי ישראל. באזורי הביקוש במרכז הארץ, קרקעות פרטיות ופרויקטים של התחדשות עירונית מספקים חלופות למכרזי קרקע של המדינה, ולכן התלות ברמ”י עשויה להיות נמוכה יותר עבור חלק מהיזמים. בשווקים הפריפריאליים, לעומת זאת, קרקע מדינה עשויה להוות חלק משמעותי בהרבה מצינור הפיתוח. מחקר של בנק ישראל מצא כי שיווק קרקעות מסובסדות ממשלתית יכול להשפיע על התנהגות המציעים במכרזים רגילים של רמ”י, כאשר ההשפעות בולטות במיוחד באזורים הפריפריאליים.

גם סוג הנכס משפיע. פרויקטים רחבי היקף של דירות תלויים במידה רבה בזמינות קרקע, בתשתיות ובמימון, בעוד שפרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להסתמך יותר על קרקע פרטית ועל מבנים קיימים. המשמעות היא שהפרעה בצינור הקרקעות של המדינה אינה משפיעה באותה מידה על כל פלחי שוק הדיור.

הגורם הנסתר: יכולת משקי הבית לרכוש את הדירות

יכולת ההשגה של הדירות נותרת המגבלה הסופית בשרשרת שבין הקצאת קרקע לבין ביקוש ממשי לדיור. בנק ישראל מגדיר יחס החזר משכנתה להכנסה העולה על 40% כרמת סיכון גבוהה, בעוד ששיעורי המימון המרביים עומדים על 75% לרוכשי דירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% לרכישת דירה להשקעה. הבנק המרכזי דיווח גם כי קצב התחלות הבנייה השנתי עמד על כ-76 אלף יחידות דיור ברבעון הראשון של 2026, בעוד שמלאי הדירות הלא מכורות נותר גבוה ומחירי הדירות ירדו ב-1.3% לעומת השנה הקודמת בחודשים מרץ-אפריל.

הנתונים מצביעים על כך שאתגר הדיור בישראל אינו מסתכם במחסור בשיווק קרקעות. מדובר בשרשרת הכוללת היצע קרקעות, תכנון, מימון, יכולת ביצוע של ענף הבנייה וכוח הקנייה של משקי הבית. לנוכח השליטה הרחבה של רמ”י בקרקעות הפיתוח במדינה, רמת היציבות המוסדית ברשות עשויה להפוך לגורם משמעותי יותר עבור קצב קבלת ההחלטות ועלויות הפיתוח, במיוחד באזורים שבהם התלות בקרקע מדינה גבוהה.

בהמשך, השוק יעקוב אחר קצב שיווק הקרקעות של רמ”י, היקף התחלות הבנייה, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות ותנאי האשראי לענף. שילוב של אי-ודאות מוסדית עם חולשה בביקוש, עלויות מימון גבוהות או האטה בתכנון ובשיווק קרקעות עלול להכביד על צינור ההיצע. מנגד, יציבות בתהליכי קבלת ההחלטות והתאמה טובה יותר בין שיווק הקרקע לבין יכולת השוק לספוג יחידות דיור יהיו גורמים מרכזיים בקביעת קצב התפתחות ההיצע בשנים הקרובות.