SKN | שוק הדיור בישראל מציג פעילות ערה בהתחדשות עירונית כאשר מחירי השכירות עולים מהר יותר ממחירי הדירות

שוק הדיור בישראל משתנה מתחת לפני השטח

נתוני הדיור האחרונים בישראל מציגים שוק המאופיין במגמות מנוגדות. הבנייה נותרה בהיקפים משמעותיים, ההתחדשות העירונית הפכה למקור חשוב ליצירת דירות חדשות, ומלאי הדירות הארצי חצה את רף 3 מיליון היחידות.

במקביל, מספר העסקאות בדירות ירד ומחירי הרכישה התמתנו, בעוד שמחירי השכירות ממשיכים לעלות. השילוב הזה מצביע על כך ששוק הדיור אינו נע בכיוון אחיד.

עבור משקי הבית, ההבחנה בין בעלות על דירה לבין שכירות הופכת חשובה יותר ויותר, כאשר עלויות המימון, הוצאות הדיור ומחירי השכירות פועלים יחד מול הכנסות משקי הבית.

ההנחה המקובלת

הגישה המקובלת גורסת כי גידול במלאי הדירות אמור בסופו של דבר להפחית את הלחצים על יכולת ההשגה של דיור.

ישראל הוסיפה כ-56,100 דירות למלאי הדיור, שהגיע בסך הכול ל-3.02 מיליון יחידות. גם פעילות הבנייה נותרה ערה, כאשר במהלך השנה החלה בנייתן של 79,700 דירות.

אולם גידול בהיצע אינו מתורגם באופן אוטומטי לירידה בעלויות הדיור. למיקום, לסוג הדירות ולעיתוי הבנייה החדשה יש חשיבות, וכך גם לקשר בין תוספת ההיצע לבין מספר משקי הבית המחפשים דיור.

הנתונים האחרונים ממחישים את המתח הזה באופן ברור במיוחד: מחירי הדירות ירדו, בעוד שמחירי השכירות עלו.

התמונה הכלכלית

הבנייה והנדל״ן היוו רכיב משמעותי בפעילות הכלכלית, כאשר ההשקעה הגולמית בבנייה הגיעה ל-253.4 מיליארד ש״ח. הבנייה למגורים היוותה 52.4% מההשקעה, בעוד שבנייה שלא למגורים היוותה 29.2%, והנדסה אזרחית ותשתיות היוו 18.4%.

ההתחדשות העירונית היוותה 29.5% מכלל התחלות הבנייה למגורים. מתוך הדירות שהחלה בנייתן במסגרת התחדשות עירונית, 75.9% פותחו באמצעות מסלולי תמ״א 38 ופינוי-בינוי.

גם צינור הבנייה הרחב נותר משמעותי. בסוף 2025 היו כ-207,400 דירות בבנייה פעילה, כאשר משך הבנייה הממוצע לבניין, במשקל לפי מספר הדירות, הגיע ל-37.8 חודשים. במהלך השנה הושלמה בנייתן של כ-60,000 דירות.

מלאי הדיור עצמו מורכב ברובו מדירות בבעלות דייריהן. כ-69.8% מהדירות היו בבעלות הדיירים, לעומת 29.6% שהוחזקו לצורכי השכרה. בקרב משקי הבית המתגוררים בדירות שבבעלותם, 32.8% שילמו משכנתה מדי חודש.

התמונה שמסתתרת מתחת לנתונים

הפער המשמעותי ביותר מופיע בין שוק הרכישה לשוק השכירות.

במהלך השנה נמכרו כ-90,500 דירות, ירידה לעומת 102,800 דירות בתקופה הקודמת. דירות חדשות היוו 37.5% מהעסקאות, בעוד שדירות יד שנייה היוו 62.5%.

במקביל, מדד מחירי הדירות הכללי ירד ב-1.0%, כאשר מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-2.8%. מחיר הדירה הממוצע שדווח עמד על 2.33 מיליון ש״ח.

מחירי השכירות נעו בכיוון ההפוך. מדד מחירי השכירות עלה ב-4.3%, כאשר שכר הדירה החודשי הממוצע הגיע ל-4,919.3 ש״ח.

לפער הזה יש משמעות, משום ששוק רכישה חלש יותר אינו בהכרח הופך את הדיור לנגיש יותר. משקי בית שדוחים את רכישת הדירה נותרים בשוק השכירות, מה שעשוי להגדיל את הביקוש לדירות להשכרה גם כאשר היקף העסקאות לרכישת דירות יורד.

הוצאות הדיור כבר היוו 25.3% מסך ההוצאה החודשית של משקי הבית על צריכה, נתון שממחיש את החלק המשמעותי מתקציבי משקי הבית המופנה לדיור.

התחדשות עירונית כמנוע מבני

התרומה הגדלה של ההתחדשות העירונית מצביעה על כך שהחלפת מלאי הדיור הקיים הופכת לחלק חשוב יותר ויותר ממודל הפיתוח של ישראל.

התחדשות עירונית יכולה להוסיף דירות ובמקביל להחליף בניינים ישנים ולשנות את הצפיפות ואת הרכב השכונות הוותיקות. עם זאת, לוחות הזמנים הארוכים יחסית של הבנייה משמעותם שפעילות הבנייה הנוכחית אינה מתורגמת באופן מיידי לדירות זמינות.

כאשר משך הבנייה הממוצע מתקרב ל-38 חודשים, ההיצע שנוסף לצינור הבנייה עשוי להידרש למספר שנים לפני שיגיע בפועל למשקי הבית.

עבור קובעי המדיניות, הדבר יוצר בעיית תזמון: הביקוש לדיור קיים כיום, בעוד שחלק ניכר מתוספת ההיצע עדיין נמצא בשלבי בנייה.

עלויות הדיור מול הכנסות משקי הבית

התמונה הכלכלית הרחבה מספקת הקשר נוסף. התוצר המקומי הגולמי הגיע ל-2,128.3 מיליארד ש״ח, בעוד שהשכר החודשי הממוצע של עובדים ישראלים עמד על 13,884 ש״ח. השכר החודשי הממוצע בענפי ההייטק היה גבוה משמעותית ועמד על 33,097 ש״ח.

עם זאת, ממוצעים אלה מסתירים פערים משמעותיים בין משקי בית ובין מקצועות. מחיר הדירה הממוצע ברמה הארצית, העולה על 2.3 מיליון ש״ח, לצד שכר דירה ממוצע המתקרב ל-5,000 ש״ח, ממחישים מדוע לא ניתן להעריך את נגישות הדיור באמצעות הצמיחה הכלכלית בלבד.

הפיזור הגיאוגרפי של הדיור, התעסוקה וההכנסות נותר גורם קריטי.

סיכום

כאשר ישראל מוסיפה במקביל דירות, מרחיבה את ההתחדשות העירונית, חווה ירידה בעסקאות הדירות ורושמת האצה באינפלציית השכירות, האם המדינה מייצרת מספיק מהדירות הנכונות במקומות הנכונים — או ששוק הדיור פשוט מעביר את נטל חוסר הנגישות מרוכשי הדירות הפוטנציאליים אל השוכרים?