SKN | הרפורמה בשוק השכירות בישראל מתמקדת בפערי מידע, בהגנת שוכרים ובהגדלת ההיצע לטווח ארוך

שוק השכירות בישראל הפך לרכיב מרכזי במערכת הדיור, אך לא פיתח במקביל תשתית רגולטורית ומידעית בהיקף דומה. תוכנית אסטרטגית חדשה שהכין משרד הבינוי והשיכון מציעה שינוי רחב במבנה השוק, הכולל חובת דיווח, פיקוח מרכזי, מנגנון לטיפול בתלונות שוכרים ושינויים באופן הקצאת הקרקעות לדיור להשכרה לטווח ארוך.

להצעות משמעות רבה, משום שכ-2.5 מיליון ישראלים מתגוררים כיום בדיור שכור, בעוד שהשוק מייצר לפי ההערכות כ-NIS 50 מיליארד בשנה. למרות זאת, לממשלה עדיין אין תמונה מלאה של היצע הדירות להשכרה, מחירי השכירות, משך החוזים ותנאי הבעלות.

ההנחה המקובלת

התגובה המקובלת לעלייה במחירי השכירות היא להגדיל את מספר הדירות הזמינות. עם זאת, המסמך של משרד הבינוי והשיכון מצביע על כך שההיצע הוא רק חלק מהבעיה.

לפי התוכנית, חוזה שכירות ממוצע נמשך כ-13.5 חודשים, בעוד שכ-90% מהחוזים הם לתקופה של שנתיים. גם כאשר שוכרים נשארים באותה דירה במשך שנים רבות, הם עשויים להתמודד שוב ושוב עם חידוש חוזים, משא ומתן על המחיר ושינויים בתנאים.

התוצאה היא שוק שכירות שבו מגורים ממושכים בדירה יכולים להתקיים ללא יציבות חוזית לטווח ארוך.

המסמך מזהה גם פער מידע משמעותי. אין כיום מאגר מידע מלא המציג כמה דירות מושכרות, כמה משלמים השוכרים, כמה זמן הם נשארים בנכס ומהם התנאים המדויקים של אותם הסכמים.

ההתפלגות הכלכלית

הנתונים המוצגים בתוכנית מצביעים על כך שמחירי השכירות עלו בכ-38% במונחים נומינליים בעשור האחרון ובכ-21% לאחר התאמה לאינפלציה. העלייה התרחשה במקביל לשוק שכירות שנותר מבוסס בעיקר על דירות בבעלות פרטית, ולא על דיור להשכרה המנוהל באופן מקצועי על ידי גופים מוסדיים.

שוק השכירות המוסדי נותר קטן במיוחד. לפי הדוח, חברת הדיור להשכרה הממשלתית שהוקמה ב-2013 החזיקה בכ-5,200 דירות מאוכלסות בפרויקטים שלה נכון ל-2024, ושיווקה כ-37,000 יחידות דיור להשכרה לאורך שנות פעילותה.

המסמך טוען כי חלק מהדירות הללו עדיין אינן נגישות למשקי בית הנמצאים בעשירוני ההכנסה הראשון עד החמישי, גם כאשר מוצעות דירות במחירי שכירות מופחתים.

האתגר הכלכלי עבור יזמים פרטיים שונה גם הוא מזה של בניית דיור קונבנציונלי. יזם שמוכר דירות מחזיר את ההון שהושקע בתוך פרק זמן קצר יחסית, בעוד שפרויקט שכירות לטווח ארוך משאיר את ההון קשור לנכס במשך שנים. לכן, הדוח מטיל ספק במודלים שמאפשרים למכור את יחידות הדיור לאחר תקופת ההשכרה, משום שעסקאות כאלה מצמצמות בסופו של דבר את מלאי הדירות הקבוע להשכרה.

התמונה הנסתרת

הרפורמות המוצעות מתחילות במידע. חובת דיווח על נכסים להשכרה תיצור מאגר מידע מלא יותר שיכלול את גודל השוק ואת מאפייניו. הצעד מוצג כיותר ממנגנון מס, משום שמידע טוב יותר עשוי לאפשר לקובעי המדיניות לזהות מחסור בדירות להשכרה ברמות גיאוגרפיות מפורטות יותר.

עם זאת, חובת דיווח יוצרת גם עלויות אכיפה וניהול. המשרד מכיר בכך שהוצאות נוספות עלולות לעבור בסופו של דבר לשוכרים, לפחות בטווח הקצר.

התוכנית מציעה גם להקים גוף ייעודי בתוך משרד הבינוי והשיכון, שיתאם את מדיניות השכירות, יאסוף מידע ויפקח על יישום המדיניות. ועדת היגוי משותפת תכלול את משרד האוצר, משרד המשפטים, רשות המסים, משרד הבינוי והשיכון, מינהל התכנון, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חברת דירה להשכיר והשלטון המקומי.

הגנת השוכרים היא רכיב נוסף בתוכנית. במקום לחייב סכסוכים להתנהל בעיקר באמצעות בתי המשפט, המערכת המוצעת תחקור תלונות ועשויה להטיל סנקציות כספיות.

בצד ההיצע, האסטרטגיה קוראת לייעוד מראש של קרקעות לשכירות קבועה או ארוכת טווח, לרבות שימוש אפשרי בקרקעות ציבוריות שאינן מנוצלות במלואן. ניתן יהיה גם להתאים מכרזים לדיור להשכרה מוסדי כך שיביאו בחשבון ריביות ועלויות מימון.

התוכנית מציעה בנוסף לשלב דרישות הנוגעות לשכירות בהחלטות תכנון, ולאפשר לרשויות המקומיות לזהות מחסור מקומי ואף לייעד חלק מהיחידות בפרויקטים של התחדשות עירונית לשימוש למגורים בשכירות.

עם זאת, לוח הזמנים הפוליטי יוצר אי-ודאות. האסטרטגיה הוכנה זמן קצר לפני הבחירות, ולכן הממשלה הבאה היא שתקבע בסופו של דבר אם ההצעות יהפכו למדיניות מחייבת. הצעת החלטה קודמת שהוכנה ב-2024 נחסמה לפי הדיווחים בעקבות התנגדות מצד משרדי ממשלה.

סיכום

אם בישראל כבר מתגוררים מיליוני שוכרים ושוק השכירות מייצר עשרות מיליארדי שקלים בשנה, השאלה המרכזית היא האם הממשלה הבאה תתייחס לדיור להשכרה כשוק דיור קבוע, הדורש תשתית ייעודית משלו — או שתמשיך להסדיר אותו בעקיפין באמצעות שוק הנדל״ן הרחב.