SKN | התחדשות עירונית בישראל: מי נהנה מהערך שנוצר כאשר מבנים מוחלפים?

התחדשות עירונית יוצרת ערך באמצעות החלפת מבנים ישנים ושימושי קרקע קיימים בדיור חדש, תשתיות וזכויות פיתוח, אך הערך הזה מתחלק בין כמה גורמים.

התוצאה הכלכלית תלויה ביחסים בין שווי הקרקע, עלויות הבנייה, המימון, דרישות התכנון, התמורה לדיירים והשווי הסופי של הפרויקט שהושלם.

השאלה החשובה ביותר אינה רק מי ביצע את ההתחדשות, אלא כיצד התחלק הערך הנוסף שנוצר בתהליך בין הדיירים, היזמים, הקבלנים ויתר המשתתפים.

התחדשות עירונית היא חלוקה מחדש של ערך נדל”ני

הסיפור של מי שנהנו מהתהליך, מי שביצעו את ההריסה ומי שבסופו של דבר מסרו את המפתחות מספק נקודת מבט שימושית לבחינת הכלכלה של ההתחדשות העירונית בישראל. מאחורי השינוי הנראה לעין ממבנים ישנים למגורים חדשים מסתתרת הקצאה מורכבת של קרקע, זכויות פיתוח, הון וסיכון.

עבור הדיירים, התהליך נחווה לרוב כשינוי בתנאי המגורים. עבור יזמים וחברות בנייה, מדובר בפרויקט הוני ארוך טווח, שבו הרווחיות תלויה בשאלה אם שווי הפרויקט שהושלם גבוה מסך העלויות הכרוכות ברכישה, בתכנון, במימון ובבנייה שלו.

ההנחה הציבורית: מבנים חדשים יוצרים ערך באופן אוטומטי

ההנחה הרווחת היא שהחלפת מבנה ישן במבנה מודרני יוצרת בהכרח ערך כלכלי עבור כל המעורבים. לדירה חדשה עשויה להיות תועלת גבוהה יותר, בעוד שפרויקט גדול ומודרני יותר יכול להגדיל את היקף הדיור שניתן לנצל במתחם.

אך השיפור הפיזי לבדו אינו קובע את הרווחיות. פרויקט יכול לייצר ערך משמעותי על הנייר ובמקביל לשאת בעלויות ובסיכונים ניכרים. התוצאה הכלכלית תלויה במה שהיה קיים לפני ההתחדשות, במה שרשויות התכנון מאפשרות לאחריה ובכמות ההון שיש להשקיע לפני שהדירות החדשות יכולות להתחיל לייצר הכנסות.

הניתוח הכלכלי: שרשרת הערך שמאחורי ההתחדשות

הכלכלה מתחילה בקרקע ובזכויות הפיתוח הצמודות אליה. תוספת דירות או צפיפות בנייה גבוהה יותר יכולות להגדיל את פוטנציאל ההכנסות של הפרויקט, אך לזכויות האלה יש ערך רק אם הבנייה כדאית מבחינה כלכלית. היזמים צריכים להביא בחשבון הריסה, בנייה, שירותים מקצועיים, הוצאות תכנון, מיסוי, תשתיות ומימון.

המימון חשוב במיוחד משום שפרויקטים של התחדשות עירונית עשויים להימשך שנים משלב התכנון הראשוני ועד למסירת הדירות. בתקופה הזו הון עשוי להיות קשור בפרויקט ללא הכנסות מקבילות. הוצאות הריבית, שינויים בעלויות הבנייה ועיכובים יכולים לכן לשנות את כלכלת הפרויקט גם לאחר שהמסגרת התכנונית הבסיסית כבר נקבעה.

גם הדיירים הם רכיב כלכלי בפרויקט. הסדרי המעבר, הדיור החלופי, התמורה והקצאת הדירות החדשות משפיעים כולם על היקף הערך שנותר ליזם. הפרויקט צריך לייצר מספיק ערך נוסף כדי לעמוד בהתחייבויות האלה, ובמקביל להשאיר תמריץ כלכלי מספק לחברות הפרטיות שנוטלות על עצמן את סיכון הפיתוח.

התמונה הנסתרת: ההריסה היא רק ההתחלה הנראית לעין

שלב ההריסה הוא לעיתים הרגע הבולט ביותר בפרויקט התחדשות, אך הוא מייצג רק שלב אחד בתהליך כלכלי ארוך בהרבה. עוד לפני ההריסה עשויות לחלוף שנים של תכנון, משא ומתן, אישורים ומימון. לאחר ההריסה, חברות הבנייה מתמודדות עם עלויות עבודה, חומרי גלם, ביטוח, עמידה בדרישות וניהול הפרויקט, עוד לפני שניתן למסור יחידות שהושלמו.

קיימת גם עלות אלטרנטיבית לקרקע. במהלך ההתחדשות, הנכס עשוי שלא לייצר את אותו שימוש או הכנסה שניתן היה להשיג באמצעות אסטרטגיה חלופית. לכן הבעלים, הדיירים והיזמים מחליפים ודאות בהווה באפשרות ליצירת ערך גבוה יותר בעתיד.

הבניין שהושלם עשוי להגיע בסופו של דבר לשווי שוק גבוה משמעותית מזה של המבנה המקורי, אך אין לראות בעלייה הזו באופן אוטומטי כרווח. יש לבחון את ההפרש מול כל שכבה של הוצאות הון, עלויות מימון, מיסוי, תמורות וסיכון שנצברו לאורך התהליך.

מי באמת נהנה מהערך הנוסף של ההתחדשות?

אם התחדשות עירונית יכולה להפוך נכס מיושן לפרויקט בעל ערך גבוה משמעותית, השאלה החדה יותר אינה רק מי ניצח או מי מסר את המפתחות, אלא מי נהנה בסופו של דבר מהערך הכלכלי הנוסף שנוצר כתוצאה מהשינוי?