SKN | שוק המשכנתאות בישראל מסיים קיץ שיא כאשר עסקאות הדיור נותרות תחת לחץ

שוק המשכנתאות בישראל מסיים את הקיץ ברמת פעילות חריגה בגובהה, למרות שוק דיור שהתאפיין בפעילות עסקאות חלשה יותר. נתוני בנק ישראל מראים כי באוגוסט לבדו ניתנו משכנתאות בהיקף של כ-10.9 מיליארד ש״ח, עלייה של 20% לעומת אוגוסט 2025.

סך המשכנתאות בחודשים יולי ואוגוסט הגיע לכ-22.5 מיליארד ש״ח, מה שהופך את הקיץ לתקופה הפעילה ביותר במסגרת התקופה המתוארת במקור ומעלה שאלות לגבי מה נתוני המשכנתאות באמת מלמדים על הביקוש הנוכחי לדיור.

ההנחה הרווחת בציבור

עלייה חדה בנטילת משכנתאות הייתה אמורה בדרך כלל להצביע על כניסתם של יותר רוכשים לשוק הדיור. הנתונים האחרונים מסבכים את הפרשנות הזו, משום שחלק מפעילות המשכנתאות כיום קשורה לעסקאות נדל״ן שסוכמו זמן רב קודם לכן.

המקור מצביע במיוחד על עסקאות במימון קבלן, באמצעות מבנים כמו עסקאות 20-80. במסגרת עסקאות אלה, הרוכשים משלמים סכום התחלתי ונוטלים את המשכנתה סמוך יותר למועד השלמת הבנייה, במקום לממן את הרכישה באופן הדרגתי.

משמעות הדבר היא שהיקף המשכנתאות יכול להישאר גבוה גם כאשר היקף העסקאות הנוכחי בדירות חלש יחסית.

ההבחנה הזו חשובה משום שנתוני המשכנתאות מודדים פעילות מימונית, ולא רק את מספר עסקאות הדיור החדשות שמתבצעות באותו רגע.

הנתונים הכלכליים

היקף המשכנתאות שניתנו באוגוסט הגיע לכ-10.9 מיליארד ש״ח, עלייה של 20% לעומת אוגוסט בשנה הקודמת. היקף המשכנתאות בחודשים יולי ואוגוסט יחד הסתכם בכ-22.5 מיליארד ש״ח, לעומת 19.8 מיליארד ש״ח בתקופה המקבילה שנה קודם לכן.

גם תמהיל המשכנתאות השתנה באופן משמעותי. היקף המשכנתאות במסלול הפריים הגיע באוגוסט לכ-2.3 מיליארד ש״ח, שהיוו 21% מסך המשכנתאות. זאת לעומת 9% באוגוסט 2025 ו-8% באוגוסט 2024.

שיעור של 21% היה הגבוה ביותר מאז מאי 2023, אף שנותר נמוך משמעותית מהשיעור של 41% שנרשם באוגוסט 2022, לפני שההשפעה המלאה של העלאות הריבית שבאו לאחר מכן הורגשה.

ההתאוששות במסלול הפריים עולה בקנה אחד עם ירידות הריבית האחרונות, שהפכו את ההלוואות בריבית משתנה לאטרקטיביות יותר עבור חלק מהלווים.

במקביל, משכנתאות צמודות מדד היוו רק 10% מהמשכנתאות שניתנו באוגוסט. המקור מתאר זאת כאחת הרמות הנמוכות ביותר מזה שנים רבות, למרות שהאינפלציה נותרה בתוך יעד בנק ישראל.

התמונה שמאחורי הנתונים

הירידה בהיקף המשכנתאות הצמודות למדד ממחישה כיצד התנהגות הלווים יכולה להמשיך להיות מושפעת מניסיון העבר. משקי בית שחוו את ההשפעה של האינפלציה על יתרות משכנתאות צמודות עשויים להמשיך להימנע ממוצרים אלה גם לאחר שהאינפלציה התמתנה.

המימון באמצעות הלוואות בלון נע בכיוון ההפוך. היקף הלוואות הבלון באוגוסט הסתכם בכ-1.4 מיליארד ש״ח, או 13% מסך המשכנתאות שניתנו. זהו השיעור הנמוך ביותר מאז נובמבר 2023.

הלוואות אלה הפכו נפוצות יותר בתקופת הריבית הגבוהה, משום שאפשרו ללווים לדחות את החזר הקרן. יזמים השתמשו גם במבני מימון בלון מסובסדים כדי לעודד רכישות, מבלי להפחית באופן רשמי את מחירי הדירות.

בנק ישראל התערב באפריל בשנה הקודמת והגביל את היקף ההטבות מסוגים מסוימים. עם זאת, הנתונים הזמינים אינם מזהים כמה מתוך הלוואות הבלון שניתנו באוגוסט היו במסגרת הסדרים מסובסדים מצד יזמים.

המקור מצביע על כך שהירידה בריבית עשויה כעת להפחית את האטרקטיביות של מימון בלון, אף שהנתונים אינם קובעים את התרומה המדויקת של התנהלות היזמים למגמה.

שינוי בולט נוסף הוא הירידה במשכנתאות שנלקחו למטרות כלליות. הלוואות צרכניות המובטחות בנכסים הגיעו באוגוסט לכ-533 מיליון ש״ח בלבד, או 4.9% מסך המשכנתאות…