SKN | שוק הדיור בישראל: עלייה מדאיגה בביטולי עסקאות רכישת דירות מקבלנים

שוק הדיור בישראל רשם עלייה חדה בהיקף העסקאות ביוני 2026, אך השיפור בנתוני הכותרת מסתיר חולשה מתמשכת בשוק החופשי ועלייה במספר ביטולי רכישות הדירות מקבלנים.

לפי סקירת שוק הדיור לחודש יוני של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מספר עסקאות הקבלנים שבוטלו, לאחר שנחתמו בשנים 2023–2025, עלה ב-41% בין ינואר לאוגוסט 2026. הנתונים מצביעים על כך שהרוכשים עדיין נוקטים משנה זהירות, למרות ההתאוששות בהיקף העסקאות.

ביטולי עסקאות מקבלנים עלו ב-41%

ההתפתחות המרכזית בדוח היא העלייה במספר ביטולי רכישות הדירות החדשות.

נכון לינואר 2026, רשות המסים רשמה 1,294 ביטולים של עסקאות קבלנים שנחתמו בשנים 2023–2025. עד אוגוסט עלה מספר הביטולים ל-1,821, עלייה של 41%.

במשרד האוצר הזהירו כי הנתונים עשויים עוד לעלות, מאחר שלא כל הביטולים בהכרח דווחו עד כה. עם זאת, ההערכה היא שרוב הביטולים כבר הגיעו לידיעת רשות המסים.

בעסקאות שנחתמו ב-2024 נרשמה הרעה בולטת במיוחד. מספר הביטולים עלה מ-495 בינואר ל-738 באוגוסט, בעוד ששיעור הביטולים עלה מ-1.5% ל-2.3% — עלייה של 53%.

לשם השוואה, שיעור הביטולים בעסקאות שנחתמו ב-2023 עלה ב-18% במהלך אותה תקופה.

הפער בולט עוד יותר בהשוואה לשנים קודמות. כ-0.5% מהעסקאות שנחתמו ב-2021 בוטלו כשנתיים לאחר מכן. שיעור הביטולים בעסקאות שנחתמו ב-2024 כבר הגיע ל-2.3%, ואילו בעסקאות שנחתמו ב-2023 הוא הגיע ל-4.3%.

במשרד האוצר הדגישו כי עדיין מוקדם לקבוע את שיעור הביטולים הסופי, במיוחד משום שחלק גדול מהדירות הרלוונטיות טרם הגיע למועד המסירה המתוכנן.

באר שבע מובילה במספר הביטולים

אזור באר שבע רשם את המספר הגבוה ביותר של עסקאות שבוטלו, עם 475 עסקאות שנחתמו בשנים 2023–2025 ובוטלו עד אוגוסט.

באר שבע וטבריה רשמו גם את שיעור הביטולים הממוצע הגבוה ביותר, 3.4%. בקרב העסקאות שנחתמו בבאר שבע ב-2023, כ-7% כבר בוטלו.

בירושלים, בתל אביב ובבאר שבע נרשמו גם שיעורי ביטול גבוהים יחסית בקרב העסקאות שנחתמו ב-2024. השיעור הגיע ל-2.8% בירושלים, ל-2.7% בתל אביב ול-2.9% בבאר שבע.

מדובר בשינוי לעומת העסקאות שנחתמו ב-2023, שבהן שיעורי הביטול בתל אביב ובירושלים היו נמוכים משמעותית לעומת באר שבע.

העסקאות ביוני זינקו, אך ההשוואה מושפעת מבסיס חלש

בישראל נרכשו ביוני 8,757 דירות חדשות ויד שנייה, כולל עסקאות במסגרת תוכניות ממשלתיות. מדובר בעלייה של כ-50% לעומת יוני 2025 וב-6% לעומת מאי.

עם זאת, ההשוואה ליוני 2025 מושפעת מבסיס נמוך במיוחד, מכיוון שמבצע “עם כלביא” התרחש במהלך חלק ניכר מאותו חודש ופגע בפעילות בשוק הדיור.

בהשוואה ליוני 2024, העלייה הסתכמה ב-7% בלבד.

בניכוי עסקאות במסגרת תוכניות ממשלתיות, ביוני בוצעו 7,550 עסקאות בשוק החופשי. מדובר בעלייה של 42% לעומת יוני 2025 ושל 7% לעומת מאי, אך ללא שינוי לעומת יוני 2024.

במשרד האוצר ציינו כי היקף העסקאות בשוק החופשי עדיין נמצא בשליש התחתון של נתוני חודש יוני מאז תחילת שנות ה-2000.

מכירות הקבלנים עדיין נמוכות מהרמות הקודמות

הקבלנים מכרו ביוני 3,593 דירות, כולל דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות. אף שמדובר בעלייה של 84% לעומת יוני 2025, המכירות ירדו בכ-1% לעומת מאי.

בניכוי דירות מסובסדות, הקבלנים מכרו 2,386 דירות בשוק החופשי. המכירות היו גבוהות ב-66% לעומת יוני 2025, אך נמוכות ב-18% מיוני 2024 ובכ-1% ממאי.

הנתונים מצביעים על כך שההתאוששות במכירות הקבלנים עדיין אינה מלאה, למרות העלייה החדה בהשוואה השנתית.

באר שבע בלטה בחולשה. הקבלנים מכרו באזור 336 דירות חדשות בשוק החופשי ביוני, ירידה של 34% לעומת יוני 2024 — הירידה החדה ביותר מבין האזורים שנבדקו.

תל אביב הייתה האזור היחיד שבו נרשמה עלייה במכירות הקבלנים בשוק החופשי לעומת יוני 2024, בשיעור של 10%. כ-40% ממכירות הקבלנים באזור תל אביב התרכזו בשני פרויקטים בלבד.

הטבות מימון ממשיכות לתמוך במכירות

הקבלנים ממשיכים להסתמך על הטבות מימון כדי לעודד רוכשים להשלים עסקאות.

באזור המרכז, בתל אביב, בחדרה, בנתניה ובבאר שבע, דווח על הטבות מימון ב-23% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי שבהן מועד המסירה נקבע לשנה לפחות ממועד החתימה.

מדובר בעלייה של שלוש נקודות אחוז לעומת מאי, אך בירידה של 14 נקודות אחוז לעומת יוני 2025.

באזור המרכז נרשם השיעור הגבוה ביותר, 36%, ואחריו נתניה עם 32%. גם בתל אביב נרשמה עלייה, כאשר הטבות מימון נכללו ב-20% מהעסקאות הרלוונטיות.

בבאר שבע, לעומת זאת, ירד השיעור מ-43% ביוני 2025 ל-19% ביוני השנה.

הקבלנים ייצרו ביוני תזרים מזומנים ברוטו של 8.3 מיליארד שקל ממכירת דירות חדשות, לפני עלויות תשומות, עלייה ריאלית של 35% לעומת השנה הקודמת. עם זאת, התזרים היה מרוכז מאוד, כאשר שמונה חברות היו אחראיות לכחמישית ממנו.

לאחר ניכוי עלויות התשומות, התזרים נטו הסתכם ב-1.4 מיליארד שקל, לעומת תזרים שלילי של 1.7 מיליארד שקל ביוני 2025.

שוק הדירות מיד שנייה נותר חלש היסטורית

גם שוק הדירות מיד שנייה הציג שיפור לעומת הרמות החריגות בחולשתן שנרשמו בשנה שעברה.

ביוני נמכרו 5,164 דירות יד שנייה, עלייה של 33% לעומת יוני 2025 ושל 12% לעומת מאי. בהשוואה ליוני 2024, מספר העסקאות היה גבוה ב-12%.

למרות זאת, במשרד האוצר הגדירו את היקף הפעילות כאחד הנמוכים שנרשמו בחודש יוני מאז לפחות תחילת שנות ה-2000.

החולשה בלטה במיוחד באזורי חיפה ותל אביב. בין מרץ ליוני ירד מספר עסקאות היד השנייה בחיפה ב-8%, לעומת עלייה של 2% ברמה הארצית. בתל אביב נרשמה ירידה של 15% בתקופה זו.

במשרד האוצר העלו את האפשרות שהמתיחות הביטחונית המתמשכת, ובכלל זה תקיפות שהתמקדו באזורים אלה, תרמה לחולשה בפעילות.

המשקיעים ממשיכים לפעול בשוק, אך מצמצמים את מלאי הדירות

המשקיעים רכשו ביוני 1,392 דירות, עלייה של 64% לעומת יוני 2025, אך של 5% בלבד לעומת יוני 2024. רכישות המשקיעים עלו גם בכ-5% לעומת מאי.

המשקיעים היו אחראים ל-16% מכלל העסקאות.

במקביל, המשקיעים מכרו 1,487 דירות, כך שמלאי הדירות שבבעלותם הצטמצם נטו ב-94 דירות במהלך החודש.

מאז אוקטובר 2021, אז העלתה ישראל את מס הרכישה על דירות להשקעה, מעריך משרד האוצר כי המשקיעים צמצמו את מלאי הדירות שבבעלותם ב-8,435 דירות. במשרד האוצר מעריכים כי מדובר בירידה מתונה יחסית להיקף הכולל של שוק הדיור להשכרה.

גם תושבי חוץ הגדילו את רכישותיהם. ביוני הם רכשו 153 דירות, לעומת 101 דירות שנה קודם לכן. בירושלים נרכשו 61 דירות, שהיוו 40% מהסך הכולל, ואחריה תל אביב עם 29 דירות. בעלי דרכון אמריקאי היו אחראים ל-56% מרכישות תושבי החוץ.

רוכשי דירה ראשונה נהנים מהיצע מסובסד

רוכשי דירה ראשונה רכשו ביוני 5,044 דירות, כולל דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות. מדובר בעלייה של 60% לעומת יוני 2025 וב-8% לעומת יוני 2024 ומאי.

עם זאת, בניכוי תוכניות ממשלתיות, רוכשי דירה ראשונה רכשו 3,837 דירות בשוק החופשי. מדובר בעלייה של 45% לעומת יוני 2025, אך בירידה של 6% לעומת יוני 2024.

רכישות במסגרת תוכניות ממשלתיות הסתכמו ב-1,207 דירות, לעומת 513 בלבד ביוני 2025. קריית גת, אלעד, חיפה ואופקים היו בין הערים שבהן נרשמה פעילות משמעותית של רכישות מסובסדות.

בעלי דירות קיימות רכשו 2,321 דירות, עלייה של 26% לעומת יוני 2025 ושל 5% לעומת יוני 2024. כרבע מרוכשים אלה היו משפרי דיור שהחליפו את דירתם בנכס זול יותר מהנכס שמכרו.

שוק הדיור עדיין מחפש יציבות

נתוני שוק הדיור בישראל לחודש יוני מציגים תמונה מעורבת. היקף העסקאות השתפר משמעותית לעומת הרמות הנמוכות במיוחד שנרשמו ביוני 2025, אך בהשוואה ל-2024 עולה כי השוק עדיין מדשדש.

חשוב מכך, העלייה החדה במספר ביטולי העסקאות מול קבלנים מצביעה על המשך הלחצים הפיננסיים ועל חולשה בביקוש בקרב רוכשים שנכנסו לשוק בשנים הקודמות.

המשך השימוש בהטבות מימון, השיעור הגבוה של דירות הנמכרות לפני השלמת הבנייה והחולשה בעסקאות בשוק החופשי מצביעים על כך שהיזמים עדיין פועלים בסביבה מאתגרת. במקביל, העלייה בשיעור הביטולים עשויה להפוך למדד חשוב יותר להערכת השאלה אם חלק מהרוכשים בוחנים מחדש את יכולתם או את נכונותם להשלים רכישות שביצעו במהלך מחזור הדיור החזק יותר.

עבור שוק הנדל”ן הישראלי, השאלה המרכזית בחודשים הקרובים לא תהיה רק אם היקף העסקאות יתאושש, אלא אם העסקאות יתורגמו לרכישות שיושלמו בפועל ולביקוש יציב לאורך זמן.