SKN | מכירות הדירות החדשות בישראל עולות, אך 84,280 דירות לא מכורות ממשיכות להכביד על ההיצע

מכירות הדירות החדשות בישראל עלו בחדות ברבעון השני של 2026, בעוד ששוק הדירות מיד שנייה נחלש והקבלנים ממשיכים להחזיק מלאי גבוה באופן היסטורי של דירות שטרם נמכרו.

תל אביב-יפו הובילה את מספר העסקאות בדירות חדשות, אך המלאי הארצי, הכולל כ-84,280 דירות לא מכורות, משקף כ-26 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי.

הפער בין העלייה במכירות הקבלנים לבין הירידה בעסקאות יד שנייה מצביע על כך שמבני מימון, תוכניות סבסוד ותמריצים מצד יזמים עשויים להשפיע על היקף העסקאות לא פחות מתנאי הביקוש הבסיסיים בשוק הדיור.

שוק הדיור בישראל נכנס לרבעון השני עם תמונת עסקאות מעורבת. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 22,640 דירות נמכרו בין אפריל ליוני, ירידה של 0.6% בלבד לעומת הרבעון הקודם בנתונים גולמיים, בעוד שבמונחים מנוכי עונתיות נרשמה עלייה של 14.9%.

העלייה במכירות הדירות החדשות מצביעה על התאוששות חלקית

במבט ראשון, העלייה של 18.4% במכירות הדירות החדשות לעומת הרבעון הקודם מצביעה על שיפור משמעותי בביקוש. במהלך הרבעון נמכרו כ-9,670 דירות חדשות, שהיוו 42.7% מכלל העסקאות.

תל אביב-יפו רשמה את מספר העסקאות הגבוה ביותר בדירות חדשות, עם 1,236 מכירות, עלייה של 50.7% לעומת הרבעון הקודם. באשדוד נרשמה עלייה חדה אף יותר במספר העסקאות, מ-145 ל-509 דירות.

עם זאת, הנתונים אינם מצביעים בהכרח על התאוששות רחבה ואחידה בשוק הדיור. כ-32.7% מהדירות החדשות שנמכרו במהלך הרבעון נרכשו במסגרת תוכניות ממשלתיות מסובסדות, בעוד ששוק הדירות מיד שנייה המשיך להתכווץ.

המלאי הגבוה משקף את היקף ההיצע שטרם נספג

הנתון המרכזי עשוי להיות 84,280 הדירות החדשות שעדיין המתינו לרוכשים בסוף יוני.

בקצב המכירות שנרשם, המלאי הקיים משקף כ-26 חודשי היצע. המשמעות היא שהעלייה האחרונה במכירות עדיין לא צמצמה באופן מהותי את מלאי הדירות שהצטבר בתקופה הקודמת של ביקוש חלש.

גם הפיזור הגיאוגרפי של המלאי משמעותי. במחוז תל אביב מצויות כ-25,470 דירות חדשות שלא נמכרו, המהוות 30.2% מהמלאי הארצי. במחוז המרכז מצויות 20,570 דירות נוספות, המהוות 24.4% מהסך הכולל.

עם זאת, קצב הגידול במלאי התמתן. בין אפריל 2022 לדצמבר 2025 גדל מספר הדירות הלא מכורות בשיעור ממוצע של 1.4% בחודש. מאז תחילת 2026 מצביעים נתוני הלמ”ס על התייצבות.

התמונה הכלכלית מורכבת בהתאם. הקבלנים מצליחים למכור מספר גדול יותר של דירות, אך השוק עדיין מתמודד עם היצע משמעותי שיידרש זמן כדי לספוג אותו.

העלייה במכירות החדשות אינה משקפת בהכרח התחזקות של כלל השוק

שוק הדירות מיד שנייה מספק נקודת השוואה חשובה לנתוני הדירות החדשות.

ברבעון השני נמכרו כ-12,970 דירות יד שנייה, שהיוו 57.3% מכלל העסקאות. מדובר בירידה של 11.3% לעומת הרבעון הקודם. המכירות בשוק היד שנייה ירדו בכל המחוזות: בירושלים נרשמה ירידה של 20.3%, בחיפה 14%, בתל אביב 12.6%, בדרום 10.1% ובמרכז 8.8%.

הפער בין שני פלחי השוק מצביע על שינוי בהרכב העסקאות. מכירות של דירות חדשות מושפעות בין היתר מתוכניות סבסוד ממשלתיות, פריסת תשלומים, הטבות מימון ותמריצים מסחריים אחרים, שאינם משקפים בהכרח התחזקות מקבילה בביקוש לדירות מיד שנייה.

גם ההשוואה ל-2025 מחייבת זהירות, שכן יוני 2025 הושפע ממבצע “עם כלביא”, שיצר בסיס השוואה חלש במיוחד.

לכן, נתוני הרבעון השני אינם מצביעים על עלייה אחידה בביקוש לדיור. השוק עובר שינוי בהרכב הפעילות בין דירות חדשות לדירות קיימות, כאשר הקבלנים מגדילים את חלקם בעסקאות במקביל להמשך החזקת מלאי משמעותי של דירות לא מכורות.

הנתונים מצביעים על כך שהיקף המכירות לבדו אינו מספיק כדי להעריך את עוצמת ההתאוששות. יש לבחון במקביל את קצב ספיגת המלאי, את פעילות שוק היד השנייה, את היקף העסקאות המסובסדות ואת השימוש בתמריצי מימון מצד הקבלנים. כל עוד 84,280 דירות חדשות נותרות זמינות למכירה ושוק היד השנייה ממשיך להיחלש, ההתאוששות בשוק הדיור נותרת חלקית ותלויה במידה רבה ביכולת הקבלנים להמשיך לייצר עסקאות בתנאים התומכים בביקוש.