SKN | רובע רפואי חדש עם 3,100 דירות בבאר שבע ניצב בפני מבחן תחבורתי ותכנוני

משרד הבינוי והשיכון מקדם תוכנית להקמת 3,100 יחידות דיור על שטח של כ-700 דונם בדרום-מזרח באר שבע, בסמוך לקמפוס הרפואי המתוכנן של שיבא ומדרום לפארק נחל באר שבע. התוכנית עשויה ליצור רובע מגורים משמעותי סביב מוקד תעסוקה ובריאות מרכזי, אך היא מקודמת אף שהיא סותרת עקרונות בתוכנית המתאר הקיימת של העיר ומותירה שאלות תחבורתיות מהותיות ללא פתרון. הסוגיה הכלכלית, לפיכך, אינה מסתכמת בשאלה אם באר שבע זקוקה לעוד דירות, אלא אם התשתיות, התעסוקה ומערך התכנון העירוני יוכלו להתפתח בקצב התואם את הבנייה למגורים.

התוכנית, המכונה שכונת הקמפוס הרפואי, צפויה להגיע לדיון בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בבאר שבע. אגף התכנון המקצועי המליץ לקדם אותה להפקדה, בכפוף לתנאים מהותיים. ההצעה כוללת בנייני מגורים בני עד תשע קומות, מסחר שכונתי, בתי ספר, מבני ציבור ושירותי בריאות קהילתיים, לצד בנייה בצפיפות נמוכה יותר בשולי המתחם.

מרכז רפואי יוצר ביקוש, אך אינו מבטיח רובע עירוני מתפקד

ההנחה המקובלת היא שמרכז רפואי גדול יוצר די תעסוקה ופעילות כלכלית כדי להצדיק פיתוח מגורים נרחב בסביבתו. בתי חולים אכן יכולים לשמש עוגנים כלכליים משמעותיים ולייצר ביקוש מצד רופאים, אחיות, עובדי מנהלה, ספקים ועסקים נלווים. אולם ביקוש הנובע מתעסוקה לבדו אינו מבטיח שרובע מגורים סמוך יתפקד ביעילות.

שכונה חדשה זקוקה לקיבולת תחבורתית, למוסדות חינוך, לתשתיות, לשירותים ציבוריים ולפעילות מסחרית שיכולים לפעול עוד לפני שהאזור מגיע לצפיפות אוכלוסייה מלאה. אם הבנייה למגורים תתקדם מהר יותר מהתשתיות התומכות בה, התושבים עלולים להתמודד עם עלויות נסיעה גבוהות יותר ותלות מוגברת ברכב הפרטי. מצב כזה עשוי לצמצם חלק מהיתרונות הכלכליים של מגורים בקרבת מוקד תעסוקה מרכזי.

צפיפות מייצרת יעילות רק כאשר התשתיות מתפתחות באותו קצב

התוכנית כוללת כ-3,100 יחידות דיור על שטח של 700 דונם, ומהווה הרחבה משמעותית של המרקם הבנוי של באר שבע. היא מדגישה פיתוח בצפיפות גבוהה יותר, הליכתיות ועירוב שימושים במרכז השכונה, בניסיון לצמצם את ההפרדה בין מגורים, שירותים ותעסוקה.

עם זאת, אגף התכנון זיהה סוגיות תחבורתיות שעדיין לא נפתרו, ובהן השלמת פתרונות תנועה הקשורים לכביש 40. מדובר במגבלה כלכלית מרכזית. מיקומו של הפרויקט בסמוך לכביש 25, לכביש 40 ולמחלף שרה עשוי להעניק לו נגישות אזורית גבוהה על הנייר, אך קרבה לכבישים מהירים אינה מבטיחה בהכרח ניידות יומיומית יעילה כאשר קיבולת הכבישים המקומיים, התחבורה הציבורית ודרכי הגישה אינן מספקות.

גם עלות ההזדמנות משמעותית, שכן הפרויקט צפוי להפוך שטח פתוח לפיתוח עירוני. חוות הדעת התכנונית מכירה במפורש בכך שהתוכנית סותרת עקרונות הנוגעים להרחבת גבולות השטח הבנוי של העיר. מכאן נוצר מתח בין שימור שטחים פתוחים לבין ריכוז בנייה חדשה סביב מה שעשוי להפוך למוקד מטרופוליני משמעותי של רפואה ותעסוקה.

שוק הדיור בבאר שבע פועל תחת תנאים שונים ממרכז הארץ

הכלכלה של שוק הדיור בבאר שבע שונה באופן מהותי מזו של תל אביב ושל אזור החוף במרכז הארץ. במרכז קיימות מגבלות קרקע חריפות ומחירי נכסים גבוהים יותר, בעוד שבערי הדרום זמינות הקרקע בדרך כלל גבוהה יותר ודפוסי הביקוש והנגישות לדיור שונים.

לכן, הגדלת מספר הדירות המאושרות אינה בהכרח יוצרת את אותה השפעה בשוק בבאר שבע כפי שהיא עשויה ליצור באזורי ביקוש לאורך החוף. גם סוג הנכסים חשוב: השכונה המתוכננת משלבת בנייני מגורים בגובה בינוני עם אפשרות לבנייה צמודת קרקע או בצפיפות נמוכה יותר בשוליה.

סוגי המגורים הללו עשויים לפנות למשקי בית שונים ולשאת בעלויות תשתית שונות. בנייה בצפיפות גבוהה יכולה לפזר את עלויות הקרקע והתשתיות על פני מספר גדול יותר של משקי בית, בעוד שבנייה בצפיפות נמוכה צורכת יותר קרקע לכל יחידת דיור ועלולה להגדיל את העלויות הכרוכות בהרחבת כבישים ושירותים ציבוריים.

עלות הקמת רובע חדש חורגת בהרבה מעלות הבנייה למגורים

הכותרת של 3,100 דירות אינה משקפת את מלוא העלות של יצירת רובע עירוני מתפקד. כבישים, תשתיות, בתי ספר, מבני ציבור, פיתוח סביבתי וחיבורי תחבורה מחייבים השקעות ציבוריות ופרטיות משמעותיות. עבור התושבים העתידיים, יכולת המימון של המגורים באזור תהיה תלויה גם בעלויות המשכנתה, במיסוי העירוני, בתחזוקת הבניינים ובעלות ההגעה למוקדי התעסוקה.

הקמפוס הרפואי המתוכנן עשוי לחזק את ההיגיון הכלכלי של הקמת מגורים בסביבתו, אך התועלת תלויה במידה רבה בתזמון. אם בית החולים, מוקדי התעסוקה ומערכות התחבורה יתפתחו בלוחות זמנים שונים, השכונה עלולה להתמודד במשך תקופה ממושכת עם מצב שבו המערכת הכלכלית והעירונית שנועדה לתמוך בה עדיין אינה שלמה.

האתגר המרכזי עבור המתכננים יהיה לתאם בין קצב הבנייה של 3,100 יחידות הדיור לבין פיתוח התחבורה והתשתיות הציבוריות הנדרשות להפעלת הרובע. הצלחת הפרויקט תהיה תלויה ביכולתה של באר שבע להפוך את הקרבה לקמפוס הרפואי המתוכנן למערכת עירונית משולבת, ולא להרחבה נוספת התלויה בעיקר ברכב הפרטי.