SKN | סבסוד של 100 מיליון שקל להתחדשות עירונית צפוי להוביל ל-760 דירות חדשות בדימונה ובערד

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מבקשת לנצל את הנזק שנגרם בעקבות פגיעות טילים כדי לקדם פרויקטים רחבי היקף בשתי ערים בדרום. מתחם יוספטל בדימונה ומתחם טללים בערד צפויים לעבור תהליכי שיקום ובנייה מחדש, שיגדילו באופן משמעותי את צפיפות המגורים. המימון הממשלתי נועד להפוך את הפרויקטים לכדאיים מבחינה כלכלית עבור יזמים פרטיים.

הפער הכלכלי שמונע התחדשות בפריפריה

ההנחה הבסיסית היא שניתן פשוט לתקן או לבנות מחדש את המבנים שנפגעו. אולם, כלכלת ההתחדשות העירונית בשווקים בפריפריה מורכבת יותר. עלויות הבנייה עשויות להיות דומות לאלה שבאזורי ביקוש, בעוד שערכי הקרקע ומחירי הדירות שניתן להשיג נמוכים משמעותית.

פער זה עלול למנוע מיזמים להפיק תשואה מספקת שתצדיק פרויקטים רחבי היקף. במקרה הנוכחי, המדינה מתערבת למעשה כדי לסגור את פער הכדאיות הכלכלית, ובכך להפוך את השיקום להזדמנות להגדלת היצע הדיור ולחידוש שכונות ותיקות.

100 מיליון שקל עבור 760 יחידות דיור

הרשות מתכננת להעניק סיוע של כ-100 מיליון שקל לפרויקטים שבמסגרתם יוחלפו 253 דירות שנפגעו בכ-760 דירות חדשות. מדובר בהגדלה של יותר מפי שלושה במלאי הדירות הקיים בשני המתחמים.

בדימונה, מתחם יוספטל ספג נזק משמעותי לאחר שטיל פגע באזור ב-21 ביוני. בחמשת הבניינים במתחם קיימות כיום 92 דירות. התכנון מצביע על הקמת כ-280 יחידות דיור חדשות, יותר מפי שלושה ממספר הדירות הקיים.

בערד, מתחם טללים כולל 161 דירות וגם הוא נפגע ב-21 ביוני. במסגרת ההתחדשות המוצעת צפויות להיבנות כ-480 יחידות דיור חדשות. יחד, שני הפרויקטים צפויים להגדיל באופן משמעותי את היקף המגורים, ולא להסתפק בהחלפה של הדירות שנפגעו ביחס של אחת לאחת.

למבנה המימון חשיבות מרכזית. חוק השיקום מאפשר לרשות להתחדשות עירונית להשתתף בעלויות הפרויקט כאשר ניתוח כלכלי קובע כי ההתחדשות אינה כדאית מבחינה פיננסית. כספים מארנונה שהוקצו לשיקום יכולים אף הם לסייע בסגירת פער המימון, לאחר שקלול עלויות השכירות הזמנית עבור התושבים שפונו.

משמעות הדבר היא שהמגזר הציבורי אינו מממן רק את שיקום המבנים. באמצעות הון ממשלתי הוא משנה את המשוואה הכלכלית במידה שמאפשרת ליזמים פרטיים להשתתף בפרויקטים.

הביקוש המקומי והאתגר התשתיתי

השאלה הכלכלית המרכזית היא האם כ-760 הדירות החדשות יוכלו להיספג בביקוש המקומי במחירים שיאפשרו לכסות את עלויות הבנייה. דימונה וערד אינן נהנות מתנאי הביקוש הקיימים באזורי הביקוש המרכזיים בישראל, וזו אחת הסיבות המרכזיות לצורך בהתערבות ממשלתית.

קיימת גם שאלה רחבה יותר הנוגעת לתשתיות. הגדלה משמעותית של מספר הדירות תוביל לגידול בריכוז האוכלוסייה העתידי בשני המתחמים. לכן, הערך הכלכלי ארוך הטווח של הפרויקטים תלוי לא רק בהחלפת המבנים שנפגעו, אלא גם ביכולתם של התשתיות, השירותים הציבוריים והמערכות העירוניות בסביבה להתמודד עם תוספת התושבים.

הפרויקטים מושפעים גם מסביבת הביטחון. המטרה המוצהרת היא לאפשר לתושבים לחזור לבתים חדשים, ממוגנים ובטוחים יותר. בהתאם לכך, תקני הבנייה ורמת המיגון הופכים לחלק מהערך הכלכלי של ההתחדשות, ולא רק למאפיין נוסף של הפרויקט.

השאלה הרחבה יותר היא האם ההתערבות בהיקף של 100 מיליון שקל תהיה פתרון נקודתי לנזקי המלחמה או תהפוך למודל שניתן ליישם בפרויקטים נוספים שבהם ההתחדשות העירונית אינה כדאית כלכלית בערי הפריפריה בישראל. אם מימון ציבורי יוכל להפוך מתחמים שנפגעו ושאינם כדאיים כלכלית לשכונות בעלות צפיפות מגורים גבוהה משמעותית, היקף היצע הדיור העתידי בישראל עשוי להיות מושפע במידה רבה ממודלים דומים של סגירת פערי כדאיות באמצעות תמיכה ממשלתית.