SKN | פסיקת מע״מ של בית משפט ישראלי מעלה את סיכון המס במכירת נכסים בתל אביב

מכירת בניין בתל אביב על ידי חברה אמריקאית חשפה סוגיה רחבה יותר במיסוי המקרקעין בישראל: האם בעל נכס יכול לשנות בדיעבד את הטיפול במע״מ שאימץ בעת הרכישה, כאשר השימוש הכלכלי בנכס משתנה. בית המשפט המחוזי דחה גישה זו וקבע כי יש להחיל מע״מ על מלוא מחיר המכירה.

ההחלטה משמעותית במיוחד משום שהפער הכספי היה ניכר. נכס שנרכש תמורת כמה מיליוני שקלים נמכר בסופו של דבר ביותר מ-33 מיליון ש״ח, ויצר חשיפת מע״מ בהיקף של מיליוני שקלים.

ההנחה המקובלת

ההנחה הבסיסית במקרה הייתה שניתן לבחון מחדש את הטיפול במע״מ שנקבע בעת רכישת הנכס, לאחר שהחברה הכירה בכך שהתוכנית המקורית שלה לא התממשה. החברה טענה כי מאחר שהחזר מע״מ התשומות שקיבלה בעת הרכישה היה, לטענתה, שגוי, יש לאפשר לה להשיב את הסכום ובכך לבסס עמדת מס שונה ביחס למכירה העתידית.

בית המשפט לא קיבל את הטענה. במקום זאת, הפסיקה התמקדה בטיפול המיסויי שכבר נקבע ובאופן שבו הנכס שימש בפועל במהלך שמונה השנים שקדמו למכירתו.

ההתפתחות הכלכלית

Twenty Four Seven International Holdings LLC רכשה בשנת 2008 חלק בבניין ישן בתל אביב תמורת 3.7 מיליון ש״ח, לא כולל מע״מ. בשיעור המע״מ שהיה נהוג באותה עת, 15.5%, הסתכם המס בכ-574,000 ש״ח.

הבניין היה בעיקרו למגורים, כאשר הדירות היוו 89% מהשטח והחנויות 11%. החברה הצהירה בתחילה על כוונה למכור את הנכס מחדש בתוך פרק זמן קצר יחסית, ולכן הייתה זכאית להחזר מע״מ התשומות הקשור לרכישה.

במקום זאת, החברה שמרה על הבעלות בנכס, השכירה את הדירות ואת השטחים המסחריים, ובסופו של דבר מכרה את הבניין בשנת 2016 תמורת 33.34 מיליון ש״ח. עד אז שיעור המע״מ עלה ל-17%, ולכן המע״מ על העסקה כולה יכול היה להגיע לכ-5.7 מיליון ש״ח.

הפער בין החזר המע״מ המקורי לבין חשיפת המס שנוצרה בעת המכירה ממחיש מדוע סיווגה של עסקת מקרקעין יכול להפוך למשמעותי מבחינה פיננסית לאורך תקופת החזקה ממושכת.

התמונה המורכבת

הסוגיה המרכזית לא הייתה רק העלייה בשווי הנכס. היא נגעה למפגש בין כוונת הרכישה המקורית, החזר מע״מ התשומות, השימוש בפועל בנכס והטיפול המיסויי במכירה בסופו של דבר.

כללי המע״מ בישראל מאפשרים בדרך כלל לעסקים לנכות מע״מ תשומות כאשר הרכישות קשורות לעסקאות חייבות במס. עם זאת, הכנסות מהשכרת דירות למגורים במסגרת חוזי שכירות ארוכי טווח העומדים בתנאים הרלוונטיים פטורות ממע״מ. מצב זה יוצר הבחנה מבנית בין נכס מגורים המשמש לפעילות השכרה פטורה לבין נכס שנרכש כחלק מפעילות עסקית החייבת במס.

בית המשפט ציין כי החברה השכירה את הדירות במשך שמונה שנים וכבר קיבלה את החזר המע״מ בעת רכישת הנכס. לכן, הוא לא אפשר לחברה לשנות בדיעבד את עמדת המס שלה רק משום שבסופו של דבר היא בחרה להחזיק בנכס במקום למכור אותו מחדש בתוך זמן קצר.

עבור בעלי נכסים, המקרה ממחיש כי לאסטרטגיית הרכישה יכולות להיות השלכות הרבה מעבר לעסקה הראשונית. מעבר מאסטרטגיה של מכירה מחדש להחזקה ארוכת טווח ולפעילות השכרה עשוי לשנות את הפרופיל הכלכלי של הנכס, מבלי לאפשר לבעלים בהכרח לאפס את הטיפול המיסויי הקודם.

סיכום

השאלה החשובה יותר עבור בעלי נכסים בישראל אינה רק בכמה עשוי בניין להשביח את ערכו, אלא האם עמדת המס שנקבעה בעת רכישתו עדיין מתאימה לאופן שבו הנכס משמש בפועל שנים לאחר מכן.